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ATO通信
税理士法人エー・ティー・オー財産相談室
平成15年5月30日


■『鑑定より高く売却、申告や如何に?』
−今一度、土地の時価を考える!−

5132号
 相続税の申告において、路線価に基づく税務署の評価方法が、常に適正な価格を反映している訳ではありません。土地の形状や道路付け、実際の周辺相場によっては本来の価値以上の評価がなされる危険もあり得ること。 そんな時は鑑定評価で申告です。
 が、申告後、鑑定価格より高く売れたらどうなるのでしょう?売却の申告をごまかす訳にもいかず、いずれ税務署の知るところに…時価をめぐって税務署とドキハラの攻防戦。
 ご一緒に冷や汗をかきながら、もう一度時価について考えて頂きましょう!

1.鑑定価格より高く売却できたら…

 先般も申告を控え、評価が高過ぎる疑念があり、鑑定評価で申告です。路線価3億2000万円に対し、鑑定は2億6000万円でした。実際、不動産業者数社に当たっても、路線価ほどにも届かなかったのです。自信を持った鑑定でした。
 しかし、申告期限の直前に何と3億6000万円で売却できてしまったらしいのです。
実はこの事実、申告後数カ月を経て、相続税の調査の段階で我々も初めて知ることになったのです。顧問先のお客様ではなく、相続税の申告だけをご依頼のお客様だったため、申告後の経緯は知らずじまい。いざ調査になり、この状況だったのです。ただ、相続税の申告書も譲渡税の申告書も既に提出済みで総ては白日の下に。勿論調査では開口一番の指摘事項でした。さて、税務署も鑑定評価による申告をそのまま鵜呑みにするわけではありません。問題点があれば税務署だって再鑑定で臨みます。しかし、総ての事案に鑑定を取るわけにもいきません。この事案に対しては、実際の売買価格とは言わないまでも、路線価までの引き上げ、修正を要求されたのです。
 事実は、買い手が土地の仕入れから建物の建築、販売まで、総て自社でやれる地元の業者だったのです。建築部分で利益が見込めるため、土地については利幅を無視し、破格の値段を提示できたのでしょう。売り主であるお客様も後先を考えずに飛びついたようでした。税務署に対しては、他の業者からの買い付け価格を証拠資料として提示。いわば例外的なケースとして納得して貰うことができました。何とか無事に修正無しで調査も終了。当社も知らなかったことだけに、冷や汗のかき通し。心臓に悪い事案でした。

2.収益還元価値の考え方

 さて、公示価格、路線価、固定資産税評価額等々土地の価格も色々です。いずれもそれぞれの目的のための時価、と言う事にはなっています。これらは、取引事例比較法なる周辺相場を基準とする算定手法を中心としています。ただ、昨今は収益還元法の考え方が流行です。その土地がいくらの収益を生むかにより、価値を算出する手法です。鑑定理論上は従来からあるものの、実務では主役とは言えない状況のようでした。
しかし、昨今の地価状況、都心の特定地域だけが値上がりし、その他は値下がりという二極分化状態。特に商業地区においてはこの手法、有効なと言うより、必須の時価算定法と言って間違いないのだそうです。
 残念なことに、従来税務署には収益還元価値での鑑定、申告はほとんど認められていなかったのが実態です。ただ、時代の流れには税務署と言えども逆らえません。判例にもちらほら収益還元価値が採用され始めており、取引事例一辺倒は減少すること必至です。

3.固定資産税の評価は?

 路線価にこの収益還元法が取り入れられていなくても、相続税はまだ救われます。前述の例のように鑑定評価と言う手段があるからです。悲惨なのは固定資産税、従前どおりの考え方から一歩も踏み出していないのです。因みに、お持ちの土地にマンションやオフィスを建てて頂きたい。そこからどれ程の収益が生み出せるのか。そして、そこから導かれる収益還元価値としての土地の時価と、固定資産税の評価額とを比較してみて下さい。
収益還元価値をほとんど無視した固定資産税評価額。それに基づいて毎年実際の価値以上の高額な固定資産税を払っているとしたら…
 お持ちの土地、このままで本当に大丈夫ですか?
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