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ATO通信


5139号 『譲渡』はいつあったのか?

平成15年12月15日 税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室

 土地を売れば譲渡税の対象となり、申告もしなければなりません。では、いつの時点で譲渡があり、課税されるのでしょうか?ちょっとの工夫で税負担にも大きな差が生じます。そこで、今回は譲渡、そしてその申告の時期について考えてみました。

1.原則は引き渡し基準

 原則としては、引き渡した日が譲渡のあった日、なのです。そうは言っても、何をもって引き渡しか、がまた問題です。売買代金の決済や移転登記が総て終われば判断に迷うこともないでしょう。しかし、残金も一部は残っている状況で、工事が開始された。決済は済んだが登記は未済で土地の利用もできない。分かり難い状況は様々で、実務的には正にケースバイケース、頭の痛いところです。

2.契約日基準もOK

 多くの場合、申告は遅らせて納税の日が一日でも延びる方が歓迎されるでしょう。しかし、売買契約を締結した日、を譲渡があった日として申告する事も認められています。税務署としては早めに納税があった方が税金が確保できて好都合だからです。 が、年度違いで税率が変更される、今期なら大きな赤字が見込まれる等々、早期に申告をした方がお得なケースもままあること。そんな時は残金決済が終わってなくても、契約の締結の日をもって申告です。

3.年度ごと、物件ごとの使い分けも可能です!

 さて、一般論として税法では親族間ならではの取引や経理を嫌う傾向があります。第三者間ではやらないのに、同族関係者間だからこそできてしまう行為は否認の対象とされるのです。これを認めれば利益操作が可能となり、結果的に税負担を減少させることにもつながるからです。その親族間の行為の妥当性の判断基準の一つに、毎期継続して同じやり方をしているかどうか、が問われることも結構多いもの。しかし、土地の売買については、上記の引き渡し基準、契約日基準の使い方は極めて大らかです。例えば、昨年は引き渡し基準、今年は契約日基準、と言うことも認められます。更には同一年度でも、土地Aについては引き渡し基準、土地Bは契約日基準が認められてしまうのです。しかも、個人に比べ厳格なやり方が求められる法人においてさえも、なのです。
 いずれにせよ、どちらの基準で申告するかにより、実際の納税も凡そ一年違ってくるわけで、資金繰り上大きな相違が生じます。

4.事業用資産の買換えへの応用

 ここで話は一転。事業用資産の買換えの特例をご存じの方も多いことと思います。一定の資産を売却し、一定の資産に買換えると、最大で税負担が1/5にまで減少するという代物です。総じて売却資産と買換え資産には組み合わせがそれぞれ決まっています。そんな中、最も使い勝手の良いのは売却資産は10年超所有していること、買換え資産は国内に所在するものであること、いう極めて簡単なもの。この便利な特例が平成15年末で期限切れ、廃止の予定です。
 今となっては時間不足、直ぐに売却先など見つからない、と諦めてしまった方も沢山おられることでしょう。ここで何かいい知恵はないものか?
 総ての人を救うことはできませんが、ご自身の意のままになる同族会社、関係会社等があれば、それらの会社を利用です。勿論価格は適正な時価でなければなりません。が、これさえ守れば相手先は問われないのです。例えば平成4年12月末までに等価交換でマンションを建築した地主さん(所有期間が10年超となる最終時)。この特例を利用すれば、より収益性の高い物件に買換えられる、本当に最後のチャンスです。契約日基準で申告しさえすれば、買換え物件は来年末までに取得すればいいのです。

5.最後はお金の動きが鍵!

 ここで更に悪知恵を働かせる人もいるでしょう。そもそも同族間で売買契約をするのなら、日付なんてバックデートで何とでもなるのではないか。登記は若干遅れても、登記は強制されるものではないはず。つまり、年内に急いで契約を締結しなくても、申告期限までに済ませれば十分間に合うと、この手の方はうそぶくのです。確かに登記が遅れても、登記は絶対条件ではありません。中には未登記だってあるくらいです。
 が、税務署を甘く見てはいけません。とりわけ特例の適用期限が切れるギリギリ間際の契約は、疑ってかかるのが税務署の常識というものです。特に契約の締結だけで金銭授受がない取引は、所詮ペーパーだけの仮装取引と言われても、言い逃れは難しいもの。第三者間取引なら、1〜2割の手付金を払うのが当たり前のこの世界。お金の動きがない以上、取引の正当性は主張できないと考えるべきでしょう。ならば、取りあえず銀行口座を通して金銭授受をしておいて、その金額に合わせた契約書を後日作成すれば…?
 筆者には答えようがない質問です。
 当社は真面目な税理士法人、そんな脱税まがいのお手伝いはできません。応用編については、各方、良心に従ってお考えあれ!

 

執筆者:阿藤 芳明

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