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5183号 路線価と実勢価格の乖離を利用して・・・

平成19年8月31日 税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室
今年も8月には路線価が公表されました。路線価自体は3月に既に明らかにされた公示価格の8割水準とされているため、概ね予測された通りの結果です。
しかし、巷間言われているように〜、二極分化で高騰している場所の実勢価格は路線価との乖離が2倍、3倍にも。こんな時こそ生前に精算課税で贈与をすれば……

1.相続時精算課税制度とは

 相続時精算課税制度については既に何回かご説明をしておりますが、復習を兼ねてもう一度確認をしておきましょう。通常は生前に贈与をすると多額の贈与税の負担が生じるところ、生涯で2,500万円までは非課税と言う結構な代物です。それを超えると課税の対象にはなるものの、税率は一律20%。贈与の回数や対象物には何らの制限もありません。但し、いくら生前に贈与をしても、実際の相続時にはもう一度相続財産として相続税の計算に取り込むことが必要です。その上で、既に支払った贈与税がある場合には、相続税額から控除をしてくれる制度です。つまり、贈与税とは名ばかりで、相続税の前払い的なものと理解すればいいでしょう。

2.精算課税制度のポイントは相続時の評価

 問題は、贈与した財産が実際の相続時にいくらで評価されるのか、にあります。結論を先に言えば、贈与時の価格のまま、と言うことです。つまり、贈与時に1,000万円の評価のものは、仮にその財産が相続時には1億円に高騰していても、逆に50万円に下落していても、価格の変動とは無関係に1,000万円の評価になるのです。実は今回の議論は精算課税のこの特徴を利用しようとするものです。

3.路線価と実勢価格に乖離があれば…

 こんな事例がありました。場所は今をときめく表参道。とは言っても華やかな表通りではなく、一本も二本も入ったいわば裏通りです。かつては閑静な住宅街であったこの場所も、時代の波と言うべきか、洒落たブティックやレストランが住宅街のど真ん中に混在する不思議な町並み。路線価は坪当たり270万円〜280万円ですが、実際の売買価格は何と1,000万円にも迫る勢いだったのです。この状況がいつまで続くかは解らないものの、今なら坪当たり前述の270万円〜280万円で贈与は可能です。何故なら精算課税の評価には、通常は路線価によって計算することになるからです。
  早い話、時価1,000万円の土地を270万円〜280万円の評価で贈与ができると言うものです。

4.相続が起こっても、生前に売買しても

 上記の事例は実際には単純な売却だけだったのですが、路線価と実勢価格にこれ程の乖離がある場合、その気になりさえすれば、事前に色々な工夫が可能です。
 例えば、前述の精算課税で親から子への贈与をした上での売却なら、売却代金は子のものに。勿論長期譲渡で20%の譲渡税は子が負担するものの、270万円と1,000万円との差額は子が享受できることになる訳です。つまり、生前に合法的な方法で土地の値上がり分を親から子に移転ができるのです。但し何度も言いますが、相続時には実際には売却済みで手許には存在もしない土地が270万円の財産として課税の対象にはなりますのでご注意を!なお、言うまでもなく相続時点での地価が今より高騰すれば、実際よりは遙かに安い価格での課税となるため、結果的には相続税対策になってしまいます。

5.収用が予定されていれば5,000万円控除も

 今、都心では新たな道路用地の買収や道路の拡幅工事が盛んです。首都高速の延伸工事も行われています。これらに絡んで土地の一部が収用される場合、事前に土地の一部を精算課税でお子さんに贈与しておいたら如何でしょう。収用の場合には表参道ほど実勢と路線価の乖離はないものの、満足できる価格が提示されることが多いもの。贈与後、1〜2年もしてから売却すれば、売却代金はお子さんに。更に収用においては5,000万円の特別控除が用意されています。つまり、収用における売却益から一人当たり5,000万円、親子で適用すれば合計1億円が課税されずに済むのです。

6.2,000万円の配偶者贈与特例にも活用が!

 話は精算課税から一転します。土地の価格に乖離がある場合の応用例です。贈与税の特例の一つに、婚姻期間が20年以上の配偶者に対する居住用不動産の2,000万円贈与の特例があります。通常の基礎控除110万円と合わせて2,110万円までが非課税というものです。しかも、これは前述の精算課税と異なり、相続時に持ち戻しの計算はありません。この贈与により、配偶者の持ち分は生前に相続財産から切り離される事になります。路線価の動きは必ずしも実勢価格と同じスピードではありません。課税という事の性格上、評価額には余裕の幅があるからです。路線価と実勢価格に価格差がある場所については、この配偶者贈与の他、何をするにも今が絶好のチャンスです。

執筆者:阿藤 芳明

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