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え~っと通信 196号

速報!広大地の評価改正案、発表
評価額が大幅アップに

    (2017年8月15日更新)   執筆者:二見 和美

  rire196  前々号で広大地の評価が変わることをお知らせしましたが、その具体的な改正案がパブリックコメントを求めるという形で6月22日に発表されました。既に意見募集は締切り、果たしてどのような意見が出たのか、それが反映されるのかはまだわかりません。しかし、発表された改正案は、従来の広大地の概念とまったく異なる内容であり、その影響が大きいことから、速報で概要をお知らせします。

 

 
   

1.改正案で評価額が大幅にアップする

 現行の「広大地」に該当する土地で試算をしてみたところ、改正案では相続税評価額がなんと40%アップという結果が出ました。
 現行は、「広大地」に該当するかどうかの判断が極めて難しく、これがすべてといっても過言ではありません。「広大地」であるかどうかの判断は、土地そのものの個別の状況によるところが大きく、税務よりも不動産鑑定や開発計画等の考え方に大きく左右されています。しかし「広大地」でありさえすれば評価の方法はいたってシンプルで、その減額割合は相当大きなものです。
 改正案では、「広大地」というものがなくなります。新たに「地積規模の大きな宅地」という考え方が導入され、対象土地の条件が明確化されます。一定の場所の一定以上の面積の土地については、普通に土地の評価をしたうえで「地積規模の大きな宅地」として「規模格差補正率」を乗じて評価することになっています。周辺の状況から分譲マンションが建って売れるような土地はだめ、とか、宅地開発する場合に道路等のつぶれ地が生じる形状の土地でなければだめ、というようなことは一切考慮する必要がなくなります。
 しかし、二方以上の道路に面している土地は、その面している路線価も一定割合で加味するので評価額が上がります。もちろん形状の悪い不整形地の減額は行われます。しかし、新たに設けられた「規模格差補正率」によって減額される割合は、広大地補正率に比べると非常に少なくなっています。このため、評価額は大幅に増加します。

2.対象となる土地の条件が明確化

 その評価の対象となる土地の要件は次のもののみ、です。これ以外の要件はありません。
(1)地積規模の大きな宅地
   三大都市圏500平方メートル以上、それ以外1,000平方メートル以上
   次のものを除く
    (a)市街化調整区域の宅地(宅地分譲開発ができる区域を除く)
    (b)都市計画法に規定する工業専用地域の宅地
    (c)容積率400%(東京都23区は300%)以上の地域の宅地
(2)(1)で、通達に定める「普通商業・併用住宅地区」及び「普通住宅地区」にあるもの

3.新たに設けられる「規模格差補正率」とは

 地積ごとに定められた指数を所定の算式にあてはめて求めます。現行の広大地補正率と比較してみると、補正率が大きい、つまり、評価減の割合が大幅に少なくなっていることがわかります。
flg1

4.現行と改正案の比較

 図のような土地(広大地の要件は問題なし)について、現行と改正案で評価額を試算してみました。この土地の不整形地の減額は1%です。(下表参照)
flg2

 平成29年12月31日までに発生した相続・贈与については、現行の広大地の評価で申告を行います。平成30年1月1日以降は改正案です。現状でほぼ確実に広大地に該当するという土地をお持ちの方は、相続税の増加間違いなしです。年内の時間が限られていますので、贈与の検討など、お早目にご相談ください。
 
 
     
 

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