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え~っと通信 233号

相続開始前のリフォーム
~リフォーム費用は相続財産に加算?~

    (2020年9月15日更新)   執筆者:金井 悠深恵

  rire233  相続税対策の一つとして、ご自宅をリフォームする方法があります。リフォームをすると、代金の支払いにより預金が減少し、その分の相続財産が減少します。では、支払ったリフォーム代金は、相続税の計算上、ご自宅の評価額に影響するのでしょうか。今回は、この点について検証いたします。
 

 
   

1.建物の相続税評価額とは

 相続財産としての建物は、相続が発生した年の固定資産税評価額により評価します。固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、市町村長が算定します。
 固定資産評価基準では、家屋を木造及び木造以外に区分し、各家屋について「評点」と呼ばれる点数を付けます。この評点数に評点1点当たりの価額を乗じ、各家屋の価額を求めます。評点数は、その家屋を再建築費評点数(新築の建物を評価する基準で、増改築する建物にも適用される)を基礎として、これに家屋の損耗による減点を考慮して付けられます。
 再建築費評点数は、家屋の構造及び用途別に、概ね次のような評点項目ごとに設定されています。
 (1)
 (2)

木造家屋…屋根、基礎、外壁、柱・壁体、内壁、天井、床、建具、建築設備、仮設工事等
木造以外の家屋…主体構造部、基礎工事、外周壁骨組、間仕切骨組、各仕上(外部、内部、 床、天井、屋根)、建具、特殊設備、建築設備、仮設工事等

2.固定資産税評価額の見直し

 固定資産税評価額は、3年に1度見直しがされます。この見直しがされる年を「基準年度」と言い、原則として基準年度の翌年度、翌々年度は価額が据え置かれます。但し、
 (1)
 (2)

家屋の改築、損壊又は増築
大規模な付帯設備(家屋の一部として家屋に含めて評価されるものに限る)の更新または除却等
があったことにより、基準年度の価額で評価することが不適当となった場合等には、基準年度以外の年にも見直しがされます。

3.工事の内容別の取扱い

(1) 増改築の場合
   増築を行った場合は、物理的に家屋の床面積が増え、改築を行った場合は、家屋の耐用年数を延長させたり価値を増加させる効果があります。法人税や所得税では、その増改築費用を資本的支出と言います。そして、その資本的支出は資産として減価償却の対象となります。
 固定資産税では、建築確認申請や航空写真により、固定資産税課が増築の事実を把握すれば、評点が見直され、評価額が上がります。従って、固定資産税評価額で評価する相続財産としての家屋も、評価額が上がることとなります。しかし、建物内部の改築は外見からは分からないため、多額の費用をかけて改築しても、評価額が上がらないケースが多いようです。
 仮に、増改築後、固定資産税評価額が見直される前に相続が発生したら、どのように評価するのでしょうか。
 国税庁ホームページには、その家屋の固定資産税評価額に、増改築費用を資産として減価償却し、その償却後の金額の70%相当額を加算した金額で評価するという取扱いが記載されています。
 
(2) 修繕の場合
   リフォーム工事が、壁紙や畳の貼替えや、壁の塗替え等、明らかに原状回復や、維持管理として行うものである場合は、法人税、所得税とも修繕費として費用となります。固定資産税においても、評点項目には該当しないため、評価額には影響しません。
 
(3) 設備の取替えの場合
   リフォーム工事が、家屋の付帯設備である既存のユニットバスやシステムキッチン等の設備の取替えである場合はどうでしょうか。法人税及び所得税では、既存の設備の廃棄と同時に、新しい資産の取得があったものとして取り扱います。そして、その新しい資産は、減価償却の対象となります。
 一方、固定資産税では、既存設備の取替えは、法人税等とは取扱いが異なり、原則として評点の見直しはなされないようです。そうであれば、家屋の固定資産税評価額は変わらず、相続税評価額に影響しないことになります。従って、取替えにより相続財産を増やすことなく、取替え代として支払った現預金相当額の相続財産を圧縮することが可能となると考えられます。

4.節税効果が期待できるリフォームを

 ユニットバスやシステムキッチンは、一般的に15年程度で入替えをなさることが多いのではないかと思います。入替えによる相続税の節税効果を考慮に入れながら、リフォーム工事の時期を検討してみてはいかがでしょうか。
 
 
     
 

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