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Vol.31 事業用資産の買換え特例はお得なのか!?

平成15年11月14日  執筆者:田中 奈美 税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室

 今年限りの税制の一つとして「事業用資産の買換え特例制度のうち、個人では21号特例・法人では22号特例」があります。では、この買換え特例は本当にお得なのでしょうか?

1.事業用資産の買換え特例とは

 所有期間が10年を超える国内にある事業用資産(土地及び建物等)を売却して、翌年12月31日までに(法人の場合は翌期末まで)国内にある事業用資産を取得した場合、買換え資産金額の80%までの金額は譲渡がなかったものとされます。つまり、1億円で田舎の土地を売って1億円の都心の賃貸マンションに買換えた場合の譲渡所得税は最大約494万円となります(下記@参照)所得税20%+住民税6%)。
 @{1億円×(1−80%)}−{1億円×(1−80%)×5%}×26%=494万円
田舎の土地から高収益物件へ転換できて数百万の納税ですむのです。これはかなりお得な制度です。利回りがアップしますので、おのずと金融資産が蓄積されていきます。ただし、ここでひとつ注意点!この特例は課税の非課税又は免除ではなく単なる繰り延べになるのです。

2.所得税が増える場合も・・・・

 上述の買換え資産と売却資産の組み合わせだとその後の所得税及び住民税にこの特例のデメリットがでてきます。買換え資産の引継価額は買換え資産の購入価額ではなく売却した資産の取得価額を基礎に計算するため、非常に少額になるケースがでてくるからです。その結果、土地であれば次回の売却時に譲渡税が大きくなります。建物であれば費用として計上できる減価償却費が小さくなるため利益が増え、結果として所得税、住民税の負担増に!原則として、建物は買換え資産としては不向きと考えて良いでしょう。それに対し土地は売却さえしなければ影響がなく、買換え資産としては土地の方がお勧めなのです。

3.相続税評価額の圧縮!

 一方、同じ貸付物件でも、単価の低い田舎の駐車場から、単価の高い都心の駐車場へ買換えすることによって、大きなメリットがあります。それは相続税の評価が下がることです。小規模宅地等の特例の一つとして貸し付け用宅地であれば、200uまでは評価が半分になります。単価10万円の土地から100万へ買換えすれば9千万円も評価が下がります(下記A参照)。
 A     時価2億円     評価額    小規模宅地の評価減  相続税評価額
  地方  @ 10万円×2000u 2億円−  10万円×200u×50% =1.9億円
  都心  @100万円× 200u 2億円− 100万円×200u×50% = 1億円
また、駐車場から賃貸マンションへ買換えすることによっても評価は下がります。土地は貸家建付地となり,建物は借家権部分を控除でき評価は大幅減!


4 .組み合わせによってはお得な特例!

 事業用資産の買換えは組み替え方法によっては色々と評価を下げることが可能となります。下記の収益性の低い資産から都心の好立地の資産へ買換えることによって、収益性の改善を図り、小規模宅地の特例の活用度がアップします。
  @ 地代の低い底地 A台数の埋まらない駐車場 B家賃の低い古アパート C容積率を大幅に下回る賃貸物件    → 都心の好立地の資産へ   なお、買換えで取得した土地に収益建物を法人で建築すると言うプランは如何でしょう?法人に入った収益を家族で分散することで所得税の軽減が可能になります。また、土地の無償返還に関する届出書を提出すれば、面倒な権利金に関する課税もなく、更に土地の評価も20%削減です。つまり、貸家建付地と同等の評価減が可能となり、思わぬ相続対策にもつながります。(この興味深い建物所有型の詳細はまた別の機会に)いま、買換えをお悩みのあなた、買換え資産に制限の少ないこの特例はやはりお得な方法です。
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