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Vol.42 広大地が、最大65% 評価減に改正!

平成16年10月15日 執筆者:塩島 一茂 税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室

1.広大地とは

 相続税における土地評価の方法に、「広大地」の評価があります。広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行なう場合に道路や公園などの公共公益的施設用地(=潰れ地)の提供が必要と認められるものをいいます。つまり、潰れ地が生じるために宅地として有効利用できる面積が減ってしまうので、土地の評価額が下がるのです。
 改正前は、潰れ地の地積を控除した地積がその広大地の地積に占める割合を用いて評価額を計算していました。実務的には、潰れ地を計算するために、その土地の開発要綱等法令の要件を満たす図面を作成する必要がありました。測量士や開発業者の手を煩わせ、実際に開発しなくても開発図面を描いてもらうという時間と費用がかかっていたのです。しかも、その評価には不確実な要素が含まれるため、税務調査の対象になり争われることも多々ありました。

2.いいこと尽くめの改正

 今回の改正により、評価方法の簡素化が図られました。以下の評価方法は、平成16年1月1日以降の相続・贈与について適用されます。

 広大地補正率=0.6−0.05×広大地の地積/1,000u
 広大地評価額=正面路線価×広大地補正率×面積

 土地所有者の方にとっては、改正前の評価方法ではおおむね2〜4割程度の評価減でしたが、改正後は500uでは42.5%、1,000uでは45%、5,000uでは何と65%の評価減となるのです!!よほどの悪条件(不整形地・間口狭小・がけ地等)の土地でなければ、今回の税制改正は有利になります。この評価方法は5,000u以下の地積のものに限られています。ただし、5,000uを超える広大地についは個別評価とすることを原則としているものの、65%の評価減を適用しても差し支えないとしています。
 税務署にとっては、一義的に評価額を決めることにより係争事案を少なくすることができます。これまでが、争う要素が多過ぎたのかも知れませんが・・・。
 一方、税理士にとっては、評価方法が簡単になったという利点はございますが、難しいからこそ腕の見せどころではあったのです。

3.広大地評価できない宅地

 次のような土地はたとえ面積的には広大でも、税務上の広大地として評価をすることはできません。

[1] すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗等の敷地(更に開発を行う必要性がないため)
[2] 道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方、及び四方にある宅地等(潰れ地がほとんど生じないため)
[3] 「大規模工場用地」に該当する土地(別途、規定が設けられているため)
[4] 最も適した利用法がマンション適地(中高層集合住宅の建築が最適とされる土地)に該当した場合(潰れ地が生じないため)
 広大地に該当すれば、それだけで最大65%の評価減を適用することができるのです! これまで以上に広大地なのかどうかが重要な判定要素となってきました。

4.ちょっとの工夫で広大地評価!

 土地を細かく分割して相続するのではなく、広大地として評価することができるように共有財産として遺産分割することをお勧め致します。広大地として相続税の申告を済ませ、その後に共有物の分割(共有物の分割は譲渡税の課税対象になりますが、一定の要件を満たした場合には譲渡税はかかりません)をすれば、広大地の評価減を最大限に活用できるのではないでしょうか。
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