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Vol.95 定期借地権の設定をした時は
〜土地所有者側からみて〜

平成21年4月15日  執筆者:高木 康裕 税理士法人 エー・ティー・オー財産相談室

 平成4年に施行された借地借家法には、定期借地権制度が創設されています。これにより、土地所有者は契約更新の心配をする必要が無く、安心して土地を賃貸することが出来るようになりました。これから定期借地として土地を賃貸しようとしている方も、すでに定期借地を行っている方も税務上の取り扱いは気になるところだと思われます。そこで今回は一般定期借地権に係る土地所有者側について主な取り扱いをまとめてみました。


1.所得税法上の取り扱い


 定期借地権の設定をする場合には、通常は何らかの対価を授受するはずです。所得税法では、定期借地権であろうとも普通借地権であろうとも、この収受した設定の対価の取り扱いについては差異を設けておらず、次のように取り扱われます。
所得税法上の取り扱われ方

 なお、この設定の対価とは土地所有者が受けた経済的利益のことを指しており、具体的には次の金額をいいますので注意してください。
設定の対価の金額の範囲

 したがって、土地所有者は設定の対価の多寡により適用される所得区分・税率が異なる結果となりますので注意する必要があるでしょう。なお、譲渡所得に該当した場合には事業用資産の買換えの特例を利用することも可能です。
 しかしながら、定期借地権の場合には土地の更地価額の2分の1を超えるまでの権利金等を収受することは通常は考えられませんから、現実的には不動産所得に該当することでしょう。


2.相続税法上の土地の評価の取り扱い


 定期借地権が設定された土地の相続税法上の評価額は、簡単に言えば、更地の土地評価額から定期借地権相当の価額を控除して計算したものです。すなわち、土地の評価額は更地に比べて減少することになります。
 なお、定期借地なのですから土地の評価額の減少幅は、期間の経過とともに逓減することになります。つまり、契約期間満了時には更地評価に戻ることになります。
 また、権利金等を収受すれば当然に財産も増加しているはずですから注意してください。
 したがって、上記1も考慮すると土地所有者としては、次のことを考えなけれなりません。

   @収受した権利金は不動産所得として高税率による所得税が課税される恐れがあるため、保証金方式か前払賃料方式が検討材料となります。
   Aただし、保証金の場合には後日返還が必要となり、下記記載のとおり物納財産として考えている場合には注意が必要となります。



3.物納財産としての有効性


 相続税の納税にあたり、定期借地権が設定された土地を物納することは可能です。しかしながら、定期借地権が設定されている土地は以下のような問題点を解決する必要がありますので注意してください。

  >保証金を収受していた場合には、この保証金を精算する必要があります。
  >借地人が土地に抵当権を設定している場合には、これを抹消する必要があります。
  >定期借地の賃料が低額の場合には、賃貸料の引き上げを行う必要が生じる場合があります。



4.広い視野で活用を

 定期借地権の設定にあたっては、実際には様々なことを考慮する必要があるでしょう。土地の所在場所にもよりますが、安定的収入の確保、固定資産税の軽減などを考慮して住宅用の定期借地権を行うことも考えられます。また、設定時に収受したまとまった金銭を利用して新たな建物の建築資金等へ充てる(投資)ことを考えてもいいでしょう。ただ、必ずしも評価の面で相続税対策にはならない事もありますので、幅広い観点からの検討が必要です。
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