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　税務署もかなりお忙しいようです。なりふり構わず『決算書(収支内訳書)の内容についてのお尋ね』を濫発し、修正申告を期待しているのです。
　このお尋ねが、かなりの数のお客様のところに届いているようで。これは一体何ものなのでしょうか。しかも、面白い事に、"税務調査"ではないと言うのです。調査ではなくて、行政指導？
　それでは早速、その疑問、ナゾを解き明かしていきましょう。

１．『決算書(収支内訳書)の内容についてのお尋ね』とは…

　７月に行われる税務署の定期異動の前後くらいからです。個人で不動産所得のある方に対して、このお尋ねがかなりの数の方宛に発送されているのです。税務署のお尋ねは、不動産所得の経費のうち、租税公課、修繕費、借入利子、減価償却費等々の内訳を回答しろと言うもの。支払先の名称や修繕の内容、物件の所在地、支払金額の欄に続き、ご丁寧にもその金額の内、経費に算入した額を記載しろと言うのです。支払った金額の内、経費に算入した金額は本当にそれでいいんですか？自宅部分が混入していませんか、税務署はそこを疑っているんですよ、と言うものなのです。

２．このお尋ねの注目すべき点は

　このお尋ねの冒頭に、こんな文章が添えられています。『この"お尋ね"は調査として実施しているものではなく、行政指導としてお尋ねしているものです。なお、お尋ねに伴う自主的な見直しにより、修正申告書等が提出された場合については、加算税が免除されます』と。
　これをご覧になって、直ぐにその意味がお分かりになった方は、ほとんどいらっしゃらないでしょう。相当に奥が深いのです。
　 通常、税務署が一般の方向けに質問する場合、それは質問検査権という職権に基づく税務調査なのです。しかし、これはわざわざ税務調査ではないと言っています。実は、ここがこの文書のミソなのです。

３．税務調査であれば

　平成23年度の税制改正で、国税通則法と言う法律の改正が行われ、税務調査のやり方がかなり変更されているのです。調査を実施するに当たっては、事前に調査の対象となる方と税理士の双方に、色々な項目を連絡しておかなければならないのです。具体的には、調査の日時や場所の他、目的、対象となる期間や帳簿書類等々、結構面倒な仕組みになっています。滅多やたらには、調査ができない仕組みなのです。
　 従って、今までのように、安易に軽い気持ちで経費の内訳を提出せよ、相手先を明示せよ、とは言えなくなってしまったのです。そうは言っても、少ない税務職員の数で、最大の調査結果を期待したいのが税務署の本音でしょう。
　 まして、このようなお尋ねが書面で来れば、一般の方はビックリです。脛に傷のある方は、筆者が見ただけでも相当数に上ることは間違いないのですから。

４．便利な"行政指導"

　そこで考え付いたのが、税務調査ではなく"行政指導"なのです。これなら調査の目的から始まって、対象となる期間だの帳簿だのと面倒なことは必要ありません。調査の対象となる方と税理士双方に連絡する必要もないのです。
　つまり、お手軽に『税務署はあなたの申告内容、疑ってますよ！』と、軽いジャブを繰り出すことが可能なのです。"行政指導"とは、何と便利な言葉なのでしょう。

５．便利さの代わりに失ったもの

　税務署だって、これで総てが円満に解決できた訳ではありません。調査でないと言い切ったからには、修正申告が提出された場合にも、『加算税』と言うペナルティーが課せられないのです。
　 通常、税務署に『あなたの申告内容疑っていますから、内訳を教えて下さい。』と言われるのは、既に述べたように、質問検査権と言う権力の発動なのです。従って、税務署に言われて修正申告を提出すれば、調査に基づく修正申告になる訳で、ペナルティーが課されるのが自然な道理。
　しかし、です。その修正申告は納税する方が、税務署から言われたからではなく、自らの意思で、良心や善意から湧き出た感情で申告内容を訂正した物なのです。だからこそ、ペナルティーは無し。

６．損得勘定で考えれば…

　はっきり言って、税務署は損得勘定で考えたのでしょう。このようなお尋ねは、実は以前から行われていたのです。大口資産家と言われる高額な不動産所得の方を除き、自宅と小さなアパートだけの方を相手に、わざわざ税務調査を行う程、税務署は暇でもないし、第一人数不足なのです。調査は行い難くなる、人員は不足する、不動産所得の調査までやっていられない、そんな諸般の状況を考えれば、ペナルティーは諦めよう。但し、少しでも脛に傷ある人から修正申告を取ってやろう。と、これは筆者のうがった思い込みでしょうか？

　税法と言う法律、所得税も法人税も基本的にはそれぞれに個別の思想や背景があり、それに基づいて規定が作られています。しかし、中には他の税目の規定をそのまま利用して法律にしてしまうこともあるのです。その場合、当然ですが両方の法律と規定をよく理解していないと、思わぬ落とし穴にはまることもあるようで…。

１．借用概念、借用規定

　例えば、簡単な例をあげれば、相続税法と言う法律の中で、建物の評価についてです。相続財産の評価については、国税庁が『財産評価基本通達』と言うマニュアルを用意し、これに基づいて計算するのが一般的な実務です。その中で、建物については、相続税法独自の評価方法を定めてはいないのです。結論を言えば、固定資産税の評価額を基本とし、それを自分だけで使用しているか、他人に賃貸借の形で利用させているか、で評価に差を付けているに過ぎません。基本的には固定資産税の評価の考え方に頼っているのです。
　他にも、取引相場のない中小企業等の会社の株式評価を行うに当たり、"同族株主"の考え方は法人税法の規定を借用したりと色々です。

２． 贈与税の住宅資金贈与にも非課税規定

　さて、贈与税には父母又は祖父母から、子又は孫へ住宅資金の贈与をした場合、非課税の特例が用意されています。その限度額は一定の省エネ耐震住宅なら24年中で1,500万円、25年中は1,200万円、26年の贈与なら1,000万円です。上記以外の住宅でも、24年、25年、26年でそれぞれ、1,000万円、700万円、500万円までの金額なら、贈与税の課税はありません。厳密に言うと、この金額に加えて、暦に基く1年を単位として計算する通常の贈与の場合には、110万円の基礎控除が用意されています。そのため、上記それぞれの金額＋110万円までの贈与が非課税となる訳です。
　さて、この規定、そもそもの趣旨は、財産を持っている高齢者から、無税で資金を若い世代へシフトさせ、住宅取得を通じて経済を活性化させる事がその狙いです。贈与を受ける側の若い子や孫世代は、一般論としてはお金を持っていないため、住宅取得に際してこのような贈与を受けられれば、有り難いことこの上ないはずです。
　しかし、これらの若年層が総てお金を持っていない訳ではありません。職業や職種によっては、若くても贈与を受けずに十分資金的な余裕がある方もいるのです。そう言う方に対する税務職員のひがみもあるのか、所得を2,000万円で線引きし、それを超える場合には、この贈与税の非課税規定は使わせない、との厳しい態度で臨んでいます。
　話はもともと贈与なのですが、その中に所得税法に規定する"所得金額"の考え方を持ち込んでいるのです。実はそれが右記のような、悲惨なケースを生み出してしまったのですが…。

３．所得税法2条1項30号の合計所得金額

　上記で所得2,000万円と簡単に書きましたが、税法はこの辺のところが実に厳密、巧妙、複雑にできているのです。一般の世の中では収入も所得も区別はしていないのですが、同じ所得でも所得税の世界では、総所得金額、合計所得金額、課税所得金額等々それはそれは大変な峻別を設けています。で、問題は住宅資金の贈与が所得税法2条1項30号の『合計所得金額』と言う考え方で、この規定での所得金額が2,000万円を超えるか否かで天国と地獄の分かれ道になるのです。

４．具体的な事例

　上記の非課税での贈与を申告した方から、申告後に御相談を受けたのです。どんな事例かと言うと、所得税の申告を依頼した税理士に、この贈与の申告も依頼したそうです。因みにＡＴＯではありません。所得金額が2,000万円以下である事が条件であることは教えてくれたそうですが、その税理士も詳細は詳しくないので、業務としては引き受けなかったとか。そこで、そのお客様はご自身で必要書類を調べた上で贈与税を申告。その結果、税務署から指摘があり、合計所得が2,000万円を超えているので、贈与税は非課税にならず、約470万円の税額の修正申告を求められ、ＡＴＯに何とか助けてくれと言うのです。

５．合計所得金額とは

　実は、このお客様、申告書を拝見すると確かに給与所得の金額は1,600万円なので2,000万円以下。適用がありそうなのです。が、他に源泉徴収口座での株式の売却益600万円があり、前年の株の繰越損失800万円と通算して、今年分としては株式売買による所得はありません。しかし、この合計所得金額、株の繰越損失を利用するため申告してしまった場合には、売却益600万円を加算して判断する金額なのです。繰越損失との通算などとケチらずに、源泉分離のままにしておけば問題はなかったのです。結論として救済策はありません。こんな複雑な税法を作った国を怨むべきか、はたまたケチった事が悪かったのか…。それとも、税理士のために税法をわざわざ難解にでもしてあるのでしょうか？

　親子間でお金の貸し借りをする。親しい仲だし、特に利息は付さない。よくある話ですし、それはそれで結構ですが、問題は税務上の取り扱いです。
　本当に返済するのか、それ以前に返済する気持ちと言うか予定があるのか。更に言えば、返済できるだけの経済力があるのか。親子間の貸し借りは、時によっては贈与税が課税され、場合によっては債権債務自体が認められないことも…。

１． 税務署の基本的な考え方

　親族間の取引や金銭の貸し借りについて、税務署は基本的に疑いの目で見ています。親族間のことだ、どうせいい加減なことをやっている、と思っているのです。まあ、確かに現実にはそう言うことも多いので、税務署に疑いの目で見られても、文句を言えた義理ではないかも知れません。
　つまり、特に親子間の金銭の貸し借りは、形式的には貸借でも、経済的な利益があり、ズバリ"贈与"だと睨んでいるのです。

２．最後の決め手は実態と返済能力

　上記のような税務署の目を払拭し、上手くやりたいと思うのが税金を納める側の心理です。そのため、先ずは金銭消費貸借契約書を作成。返済条件、返済期日を記載して実印で押印。ご丁寧にそれを、公正証書にまでするかも知れません。そして返済事実を税務署に説明のため、毎月子は親の銀行口座へ振り込みまですれば、これで完璧でしょうか。その答えは、しないより、した方がいいでしょうと言う程度です。これで完璧などと言うことはないからです。書面を作成してもしなくても、真実の返済の有無が最も大切なのです。"真実の"とは、形だけ整えて、振り込みの直後に親が引出して子に戻すと言う事ではいけません。文字通り実際に返済すると言う意味です。税務署は預金口座の動きまで確認します。体裁だけ繕って税務署を欺こうなど、決して考えてはいけないのです。
　 例えば毎月の手取り収入が25万円の子が住宅ローンを組み、銀行ローンと親への返済合計が20万円と言う事態があれば、毎月5万円で生活をしなければなりません。これでは現実の生活は成り立つはずもなく、税務署は親への返済を疑ってかかるのです。つまり、返済能力こそが税務署にとって、最も重要な確認事項なのです。

３．借入金は負の財産

　子が親から借りるのではなく、逆に親が子から借り入れる場合はどうでしょう。子の方が親よりお金を持っていることだって勿論ある訳で、それ自体が問題ではなく、この場合も真実の返済や贈与の有無だけが税務上問題になるだけです。
　そうではなく、親が子より預金を含めた資産があり、資金的に困窮していないのに子から借り入れることが想定されるでしょうか。多額の借り入れであれば、それだけで税務署に？？と思われる可能性があります。何故でしょう。借財を作ることは負の財産となり、相続税対策を疑われるためです。無論、何かの事情で一時的に親が子から借りることがあっても不思議はありません。そうではなく、そもそも論として、このケースでは親が子から借り入れる必要性がないためです。税務では、法律の文言も大切ですが、もっと大切なのは常識論、必然性、経済合理性なのです。"形だけ整える"は限りなく黒に近いのです。

４．裁決事例が教える教訓

　税金の世界では、原則として裁判の前に国税不服審判所と言う黒白を判定する機関があり、そこでの判断結果を裁決と言います。その裁決における上記借入れについての考え方は以下の通りです。相続税法上の債務として認められるための条件として、(１)相続時に被相続人の債務として現に存在し(２)被相続人が負担すべき金額で確実なもの、の2点を上げています。更にこの確実な債務を極々簡単に言えば、（a）債権者に債務の履行を求める意思が客観的に認識できること、又は（b）債務者がその借入れをするに至った経緯等を考えた時に、法律論及び常識論として返済を行う事が義務付けられていること、と言っています。
　親族間の貸し借りについては、返済を求める意思が客観的に認められないことが多いのです。つまり、ある時払いの催促無しは贈与。"いつもニコニコ現金払い"を税務署は期待しているのです。

５．建物の価値は何処にあるのか？

　親族間、親子間の貸し借りは、何もお金ばかりではありません。親の土地や建物を子に貸す事もよくある話。事実上の貸借についてもお金の場合と税務の考え方は基本的には同じです。タダで貸せば経済的な利益がある訳で、本来は課税の対象です。実際、かつては借地権の設定に際し、都市部のような権利金の支払慣行がある地域においては、権利金相当の支払がなければ相応分の利益を受けたとして、贈与税が課税されていました。
　現在は庭先に子の建物を子に建てさせ、権利金など貰わなくても贈与税の課税はありません。賃貸マンションを子のためにタダで貸しても同様です。ただ、相続税の評価にあたり評価減がないだけで、それを狙った賃貸借の仮装は許されません。

　我々税理士が財産の評価を行う場合、通常は国税庁が定めた『財産評価基本通達』と言うマニュアルに従って作業を行います。国税庁が定めたものなので、これに従って評価を行えば、勿論税務署には何の文句も言われずに済むからです。
　しかし、この通達には沢山の問題点があり、従って矛盾する事柄も多いのです。その一つが不動産、とりわけ建物やマンションの評価です。どんな問題点があるのか、ご一緒にお考え頂きたいと思います。

１．『財産評価基本通達』って何だ？

　相続税法の規定では、財産の評価は"時価"で行う事になっています。ここで、ただ時価と言われても、方程式を解くのと違い答えは一つとは限りません。そうは言うものの、財産評価に当たりあれもこれも時価であり、人によって価格が異なれば、課税関係は不公平になり安定しません。
　従って、どうしても何らかの基準が必要となり、課税庁としての立場から定めたものがこの通達なのです。この中で土地は路線価を時価とし、建物は固定資産税の評価額をもってその時価と定めているのです。当局もこれが唯一絶対のものでないことは承知をしており、場合によっては鑑定評価やその他の手法で評価したものを認めることもあり得ます。しかし、基本的には彼らが定めたこの通達、その矛盾点や問題点を素直には認めたがらないのが実情なのです。

２．マンション評価の怪！

　筆者がこの通達の中で最も問題があると思っているのは、マンションの評価です。マンションをどう言う風に評価するかと言うと、もうこれは噴飯ものなのですが、土地と建物の二つの財産に分解するのです。まず土地ですが、マンションの敷地全体を評価します。勿論、路線価に基づいて計算する事になります。その上で、各部屋の持ち分割合を乗じて、マンションの土地部分を算出しようと言う考え方なのです。
　次に建物部分ですが、建物の評価については、国税庁は完全に自らの考え方を放棄してしまっています。固定資産税の評価をそのまま採用し、自分で使っている場合にはその評価額、他人に賃貸している場合にはそこから借家権である30％相当額を控除した金額で評価を行っているのです。
　不動産の実態を何もご存じない方にとって、ここまでの説明はなるほど、と思いの方も多いのではないでしょうか。マンションを土地と建物に分解し、土地は各部屋の持ち分割合で按分する考え方に、実は筆者も初めて勉強した時は、一種感動さえ覚えたものです。極めて理論的だ、と。

３．本当に土地と建物に分解できるのか？

　しかし、本当にマンションは土地と建物に分解できるものなのでしょうか。通常の分譲マンションの場合、土地と建物の名義は一致していますし、土地だけ、又は建物だけを他の者に売却する事はできません。土地は敷地権と言って、建物と切り離して考えること自体ができない仕組みなのです。
　考えてみればこれは至極当然で、マンションは土地と建物がセットになって初めてマンションなのです。法律的にも分解ができないものを、相続税では敢えて別々の財産としているのです。

４．評価誤りの最たるものはタワーマンション！

　マンションの建物の固定資産税の評価は、勿論建物全体で行います。その全体の評価額を、部屋ごとの持ち分割合に応じて按分し課税しているに過ぎません。と、ここまでお読み頂くと勘の鋭い方はお分かりになるのですが、タワーマンション50階と1階の部屋、同じ面積同じ間取りであれば、必然的にその評価額は同じになる訳です。実際の販売価格も果たして同じでしょうか？マンションにも拠りますが、価格は上層階程高く1フロアー当たり100万円以上違う例もあるとか。眺望の良さが価格の差なのでしょうか。もっとも取得時の価格差ほど売却時に差は出ないそうですが、それにしても、この価格差が相続税評価にはいっさい反映されないため、タワーマンションの高層階は絶好の相続税対策になるのです。

５．建物の価値は何処にあるのか？

　もう少し掘り下げて考えてみましょう。建物の価値とは何から生まれるのでしょうか。例えばオフィスビルを筆者の事務所のある渋谷駅前に20億円を投じて建てたとしましょう。これと全く同じビルを同額で乗降客が少数の郊外の駅前に立てた場合を想定してみて下さい。まず、賃料収入は明らかに渋谷の駅前の方が郊外よりは多いでしょう。さて、ここで建物の評価です。同額で同一の建物なので、勿論固定資産税評価額は同額です。
　 しかし、この同じ建物から生じる収益には大きな差が生じています。それでもこの二つの建物は価値が同じなのでしょうか。建物の価値とは、何処に建っているかによって異なるのではないのでしょうか。だとすれば、建物の評価を固定資産税評価額で行うこと自体、意味の無い事にもなりかねません。土地と建物は一体です。建物の単独評価自体に無理があるのではないのでしょうか？

　本年度の税制改正では贈与を含め、相続税ばかりが取り上げられています。正に世の中は相続増税の話題一色です。しかし、そんな中で目立たないものの、いぶし銀のようにキラリと光る朗報もあるのです。法人税における"交際費"の課税負担の軽減がそれ。と言う訳で、今回は改めて交際費についてその実態を考えてみました。

１．従前の法人税の取り扱い

　法人税においては、交際費は全額が損金と言われる経費になる訳ではありません。言うまでもなく、本来交際費は全額が経費になるべきものではあります。しかし、中小法人においては、年間600万円までの金額について、その90％相当額だけが損金とされていました。つまり、600万円以下であっても、その10％は経費として認められていなかったのです。これは、本来の法人税法ではなく、租税特別措置法と言う期間限定の法律で特別にこのように定められているのです。
　それでは中小法人以外の法人はどうかと言うと、これはもう悲惨で全額が損金算入を認められていません。1円の交際費も認められていないのです。ここで中小法人とは、平たく言えば資本金が1億円以下の法人を言います。実務としては資本金は1億円以下に、と言うのが大きなポイントです。

２．改正の内容

　その取り扱いが次のように変わります。600万円までと言う上限が800万円までに引き上げられ、更にその800万円までの部分については、何らの規制もなくなります。つまり、800万円までの交際費は全額が経費となり、800万円を超える金額だけが経費として認められないと言う意味です。
　しかし、あくまでこれは中小法人に限った制度。本来相当多額な交際費のある大法人は従前通りで改正なし。日本経済の活性化のため、ここは中小法人を含め、大法人も交際費の全額損金算入を認めて欲しいところです。上記の改正は平成25年4月1日以降に開始する事業年度から適用されます。

３．"会議費"等の活用法

　交際費とひと口に言っても、その範囲は広範にわたるもの。実務では、社内交際費を除き一人当たりの金額が5,000円以下の飲食費については、交際費としての扱いから除外されています。つまり、その全額が会議費等として経費となるのです。
　ただ、それなら何でもかんでも会議費等にすれば良さそうですが、そこは税務署の考える事。厳しい条件が付されています。次の事項を記載した書類を保存する事が必要で、(１)飲食がなされた年月日(２)参加した得意先、仕入先等の関係者名とその関係(３)参加人員(４)金額、飲食店名及び所在地等々です。単に領収証があれば良い訳ではなく、上記の事柄を記載しておかなければなりません。
　逆に言えば、ちょっと面倒でもこれらをきちんと実行していれば経費とされる訳で、これを活用しない手はありません。また、この5,000円基準ですが、その会社が消費税について税込処理か税抜き処理かによって判断します。消費税の増税も予定されている昨今、これを機に税抜き処理をしている方が消費税分だけお得にはなるのかと。

４．個人の不動産所得での交際費の取り扱い

　ここで個人の不動産所得における"交際費"について考えてみましょう。結論から言えば、個人についてはご商売をやっている事業所得は別として、不動産所得についてはほとんど交際費は認められません。税務署では『ひも付き』と言う言葉を使うのですが、収入を得るために直接結び付くものだけに経費性を認めると言う姿勢なのです。
　そうすると、家賃収入や地代を得るために、どうしてオーナーである家主、地主が交際費を使う必要性があるのか、と言う議論になってしまうのです。ところが、同じ事を法人として支出する場合はどうでしょう。理論的な話は別として、実務的には家族旅行のような極端なもの以外、金額的に少額なら大半のものが認められてしまいます。だからこそ、できれば個人の不動産所得を所有型法人を利用して、法人に所得を移転する事をお勧めしてきた経緯もあるのです。

５．法人における交際費調査の実態

　それでは、法人にさえすれば、実務的にはどんなものでも、領収証さえあれば交際費として認められるのでしょうか。前述のように家族旅行は言うまでもなく不可ですが、実態としては通常の飲食費は領収証と支払の事実があれば否認される事はありません。友人との飲食も子供の誕生祝いでも、多少であれば細かい事を追及されることはまずないのです。理論的には認められる筈もありませんが、調査の実態としてはそこまでやらないのが普通なのです。何故か？法人の行動は基本的には法人の事業活動のためであり、法人がそれなりの経理処理をしていれば、それを否認するのは一義的には課税する側に立証責任があるためです。とってもおかしな話ですが、交際費は目を着けられないよう、ほどほどを心掛けて上手な活用を！

　個人にしろ法人にしろ、税金の申告と納税には必ず期限が設けられています。所得税は3月15日、法人税は決算後2ケ月と相場は決まっていますが、勿論例外もあります。本来申告すべき方が亡くなった場合です。所得税は御存じの方も多いでしょうが、今回は贈与税、相続税についても確認をしておきましょう。

１． 所得税は通称"準確"と言いますが…

　年の途中で亡くなったからと言って、その年の所得税が免除される訳では決してありません。亡くなってから4ケ月がその期限です。本来の2、3月に行う確定申告に準ずると言う意味で、一般には"準確"などと呼ばれています。年の前半でお亡くなりになると、初夏や秋にはその期限が到来しますので、のんびりしている訳にはいきません。逆に11月16日以降の場合は期限が3月15日以降になって、余裕があることにもなる訳です。ただ、年が明け確定申告の期限前に亡くなると、本来の前年分の他、その年の2～3ケ月分も併せ一緒に申告する事に。その亡くなった日から4ケ月ですので、大幅に期限は延長します。但し、2年分を一度に提出となってしまいます。

２．誰が亡くなった方の申告をすればいいのか？

　それでは誰がその亡くなった方の申告をすればいいのでしょう。言うまでもなく相続人です。しかし、亡くなった後で誰が納税義務と言う負の財産の責任を負うのか、直ぐには決まらない場合もあるでしょう。申告期限は待ったなしです。そこで、責任の帰属が決まるまでは民法の原則に戻り、とりあえず法定相続人が共同で責任分担。所得税の申告書に付表を添付し、相続人全員の印鑑を押す必要が生じます。そして、分割協議が整った時点で、特定の相続人がその債務を引き受ける事になるのです。
　他方、遺言が残されていれば作業は単純です。納税と言う債務を引き受ける方は決まっているため、被相続人とその方の名前を併記し、付表も省略、といとも簡単なのです。

３．贈与税の申告はどうなる？

　亡くなった方の申告は所得税だけではありません。贈与を受けた方がその申告前に亡くなってしまう事もあるでしょう。その場合には、亡くなった日から10ケ月以内にその相続人がその責務を全うしなければなりません。
　贈与税の場合も所得税と同様で、申告書に付表を添付し、法定相続人が共同で責任分担する事になります。贈与を受ける方の遺言書がある場合は極めて少ないでしょうが、遺言書があれば勿論納税の債務を引き受ける方が申告手続き一切を行うことになります。
　ただ、もともと贈与税の申告件数は所得税と比較して少数です。ただでさえ亡くなったことで慌てていて、贈与税の申告手続きにまで気持ちが廻らない事も多いでしょう。納税手続きは冷徹に事務的に期限が定められていますので、くれぐれもお忘れにならないよう注意が必要です。
　これは一般の方のみならず、税理士にとってもついうっかりしがちな事柄です。と言うより、決して日常頻繁に出てくる業務ではありません。贈与を受けた方が申告期限までに亡くなること自体、極めて異例な事態なのです。自戒の念も込めて注意をしたいものです。

４．相続税の相続人の相続人の場合には？

　相続税だって問題は結構複雑です。原則として相続税の申告期限は亡くなってから10ケ月です。その10ケ月の間に相続人の方が亡くなってしまったらどうなるのでしょう。分割協議を整え、その後に亡くなった場合には、代襲相続と言って、その方の相続人の方が単純にそれを引き継ぐことになります。ただ、代襲相続人が複数いる場合、単純に引き継ぐとは言っても、誰がどのように引き継ぐかはまた別の問題になります。直ぐに決まらなければ、とりあえず法定相続分での共有の状態。その後のお話合いで決着です。
　 また、場合によっては、分割協議が整う前に亡くなってしまう事もあるでしょう。そうなると、代襲相続をした相続人が、その相続人に代わって分割協議にも参加する事に。これが結構問題で、年端もいかない若者ならば、叔父や叔母を相手にはたして丁々発止の交渉が、どれだけできるものかできないものか。

５．未成年者の場合は特別代理人

　その若者が未成年者の場合には、更に問題を複雑にします。未成年者は法律行為ができません。普通は親権者が特別代理人として、未成年者に代わって各種の手続きを行うことになります。が、代襲相続をした相続人が複数いる場合には、一人の親が複数の子全ての代理とはなれません。子の間での利害が相反するためです。親の他に特別代理人として信頼できる方を選任し、子の代わりに協議にも参加して貰うことになります。ただでさえ簡単にはまとまらないのが相続です。毎度毎度の結論ですが、"争族"を防止するのは先ず遺言、更に工夫をして"信託"の活用がお勧めです。

　前々号で"信託"を使った所有型法人の変形版をご紹介しました。実は、更にその先の話があるのです。信託の活用もいいけれど、通常の株式会社ではなく、"一般社団法人"を使おうと言う提案です。その心は、一般社団法人を使えば、そこで生み出された税引き後の余剰部分には、相続税が課税されないからです。そんな夢のような話が本当にあるのかないのか、暫しお付き合い下さい。

１．社団法人の変貌

　まず、社団法人と言うと、何やら公益事業でもやりそうな、一般の方には縁遠い存在の様な気がします。確かにかつては公益性をその要件とし、厳しい主務官庁の認可が必要な存在でした。
　しかし、平成20年施行の『一般社団法人及び一般財団法人に関する法律』で、すっかりその様相は変わっています。通常の会社と同様、特別な認可が無くても登記だけで設立ができるのです。
　その上で、一定の要件を満たせば従前のような公益社団法人にもなり得る仕組みになっています。
　つまり、一般社団法人自体は不動産賃貸業でもどんな業種でも、公益性などと全く無関係に設立は可能なのです。

２．出資がないのが一般社団法人の特徴

　この一般社団法人の特徴ですが、まずは出資と言う概念がないため出資者が存在せず、法人の支配権がないのです。一般に法人への出資は、資本を形成すると同時に法人に対する持ち分権となり、経営支配権につながります。が、一般社団法人では、誰にも支配されずに経営が行われるのです。
　但し、出資と言う概念はなくても、最低限の設立費用や法人の維持費用の負担金は必要で、設立者が金銭その他の財産を拠出しなければなりません。ただ、この財産の拠出は、一般社団法人への贈与となり、金銭以外の財産で拠出すると、時価で譲渡したものとして、譲渡益課税がなされます。
　 また、受け入れる法人側では、無償で金銭その他の財産を収受するため、受贈益として法人税の対象になってしまいます。そのため、これらの課税を避けるためには、例えば一般社団法人を受託者として、財産を贈与ではなく信託する方法も考えられます。信託であれば、前々号でお話した通り、贈与税も法人税も課税されること無く財産の移転が可能になるからです。
　ただ、この方法では、信託した財産自体は相続税の課税対象となってしまいます。そこで所有型法人を応用し、例えば建物だけを簿価を時価として拠出する方法もあるでしょう。これなら拠出した側に譲渡益課税はなく、受け入れ側の一般社団法人には購入代金としての債務が生じるだけです。

３．"基金"の考え方

　話は一般社団法人の仕組みに戻ります。出資が不要とは言いましたが、資金調達の手段として金銭その他の財産での"基金"とすることもできます。非常に理解に苦しむところなのですが、この基金、法人の財産でありながら最終的には拠出者への返還義務があるため、法人としては隠れた債務でもあるのです。
　そして、拠出者の返還請求権は、まさしく債権として、将来の相続財産を構成するものとなってしまいます。基金制度の採用は任意です。相続税対策としてなら考える必要はないかも知れません。

４．これが夢の、究極の相続税対策だ！

　さて、一般社団法人を設立し、不動産賃貸業を行ったとしましょう。一般社団法人と言っても、法人税法上は通常の株式会社と同じ扱いです。利益が出れば、その利益に対しては法人税が課税されてしまうのです。
　但し、ここから先が正に一般社団法人の真骨頂。利益に対する法人税を納付した残額を法人内部に留保したとしましょう。前述のように、この法人には出資も出資者も存在しません。
　つまり、一般社団法人の財産に対しては、出資持ち分として相続財産とならないため、相続税が課税されないのです。信じられないような事実が、確かに存在するのです。それなら財産は全て一般社団法人のものにしてしまおう！そうなのです。これが究極の相続税対策なのです。

５．不当な租税回避行為には…

　但しです。悪い事を考える輩に対しては、税務署も対策を練っています。一般社団法人に対して贈与を行った場合、2．で述べたように受贈益に対する法人税の他、法人であるにも拘らず贈与税までもが併せて課税されてしまうのです。ただ、贈与者の親族等の贈与税又は相続税の負担が不当に減少する場合だけです。が、不当でない事の要件は非常に厳しいものになっています。また、一般社団法人への二重課税を防ぐため、贈与税から受贈益に課される法人税は控除されます。
　つまり、贈与で移転させる事は実質的に不可能なので、ここでも所有型法人で培った知恵を生かすのです。売買で一般社団法人へ財産を移し、売却債権は早期の贈与で解消、財産の蓄積は一般社団法人で行うのです。この蓄積財産に相続税はかからないのです。財産の蓄積は一般社団法人で！

　申告書を提出すると、待っているのは税務調査です。とりわけ件数的にも少ないせいか、所得税や法人税と比べると、調査の確率が高いのが相続税です。実は、昨年の税制改正で、"国税通則法"と言う法律が改正され、調査の手続きが明文化され整備されているのです。この改正で調査手続きにも以下のような微妙な変化が…

１．調査の事前通知

　従来から、所得税、法人税、そして相続税と税目にかかわらず、調査の際には原則的には事前通知がなされてきました。一般のお客様で税務署から調査の連絡を直接受けた方は、それほど多くはないでしょう。それは、それぞれの申告書に『税務代理権限証書』と呼ばれる税理士への委任状が添付されているためです。
　この書類が添付されていれば、税務署はお客様から委任を受けている税理士に連絡し、税理士がお客様との日程調整をした上で、税務署に連絡をする事で足りていたのです。
　考え方からすれば至極もっともな話だったのですが、先ずはこの手順が変更されました。納税者であるお客様と税理士双方に連絡をすることが義務付けられたのです。お客様からすれば、今までのように、馴染みのある税理士から連絡を受ければ、楽しい事ではないにせよ、それ程驚かれる事はなかったでしょう。それが今後は突然税務職員から直接に電話が掛かってくるのです。
　それでは『税務代理権限証書』を添付して、連絡はこの税理士にお願いしますよ、という意思表示は何のためのものになるのでしょう。不思議な改正項目です。このような事情ですので、お客様には驚かれる事のないようお願いします。税理士に任せてあるとおっしゃって頂ければ結構です。

２．前通知は必ずなされる訳ではないが…

　上記の事前通知ですが、従前からも必ず実施されていた訳ではありません。違法性や不当な行為が想定される場合、また事前通知をするとかえって税務調査の執行に支障をきたす恐れがある場合には、必ずしも行ってこなかった経緯があります。
　今後も基本的なスタンスは同じですが、事前通知を行わない事に、法令や手続通達に基づき、適切に判断する事が求められ、それが明文化されています。筆者も20代の若き税務調査官の時代には、事前通知をせず、現況調査と称して突然本店や社長の自宅に押し掛け、すったもんだを繰り返して調査に臨んだ経験があります。とりわけ飲食業、バー、ラブホテル等は不正業種の代表選手。調査官としては結構楽しかった思い出がありますが、通知なしの調査が減る事は必至です。

３．問題は反面調査のやり方です！

　問題は反面調査のやり方です。反面調査とは調査対象者自体ではなく、取引先や銀行、証券会社等に対して行う調査のこと。調査先だけでは確認できない場合に行うものです。国税庁が規定する税務職員に対する『税務運営方針』にも、反面調査は客観的に見て、やむを得ない場合に限って実施することになっています。調査対象者のみならず、相手先にも影響を与えることになるためです。
　さて、相続税の場合、実は日常的に次のような事が行われています。申告書を提出すると、その申告書から分かる範囲の金融機関に対し、照会文書を出して預金状況を調査着手前に把握しているのです。被相続人は勿論のこと、納税者である相続人その他の関係者の相続開始時点での預金残高や普通預金の動き等を数年分にわたって把握するのです。何故相続の調査の着手前にこのような事を行うのでしょうか。例えば、被相続人の相続財産として、預金が5,000万円申告されていたとします。これに対し、上記の照会の結果、専業主婦である配偶者に1億円の預金があったら、どのような事が想定されるでしょう。税務署の考え方は、名義は配偶者になっているが、配偶者に財産蓄積の能力はなく、その実態は被相続人のもの。つまり、相続財産として1億円申告洩れの状況が想定され、実際の調査に選定されることになると言う訳です。
　勿論、このようなケースでも、配偶者に実家の相続があり、1億円の預金を相続した場合もあるでしょう。年末ジャンボで6億円の宝くじだってあるかも知れません。それは、調査に臨場して、税務署として納得できれば問題はないのです。

４．事前の照会に合法性はあるのか？

　従来から上記の運営方針に関わらず、相続税調査の現場では、書面による照会がなされていたのは事実なのです。毎年申告書が提出される所得税や法人税と異なり、相続税は税務署、納税者双方にとって一発勝負、事情は異なると言う事でしょう。しかし、昨年の税制改正では、反面調査についても、その実施にあたり必要性と反面先への事前連絡の適否を検討する事が必要となっています。もし、従前の事前照会ができなくなったら、相続税の調査は困難を極めます。筆者は決して税務署に迎合しませんが、正直者が馬鹿を見る可能性のある税制改正には税理士として賛成できません。

『所有型法人』と言う言葉、この稿の読者の方々には既におなじみのものと思います。自前の法人を設立し、個人の建物をその法人に所有させるものです。この手法、土地はそのままに、建物だけを帳簿価額で法人に売却するのですが、適用できない場合もあったのです。
　しかし、ちょっとだけ視点を変え、"信託"と言う手法を使えば今までは諦めていた物件についても、法人の活用に新たな光明が見えてきます。

１．所有型法人の限界

　税負担の重い個人の不動産所得を軽減させるため、収益を生む賃貸建物を法人に売却、移行する。これにより、その物件からの賃貸収入は全て法人に帰属する事になります。それを今度は他の親族に役員報酬と言う形で分散です。その結果、ご本人の税負担が軽くなるばかりか、必要以上の財産形成を抑制できることに。更に、生前に親族の財産の構築を促す効果まで生じさせることが所有型法人活用の真骨頂なのです。
　 しかし、全ての建物を所有型法人に移転させる事は出来ません。一つは分譲マンションのように、区分所有型のマンションは土地と建物を切り離す事が出来ない物件です。所有型法人は、売主である個人の譲渡税や買主の法人の資金上の問題から、あくまでも建物だけを移転させるものだからです。
　 もう一つは借入金額が帳簿価額より大きく、売り主である個人に売却後も借入れが残ってしまうケースです。このような場合、残金部分を一括で返済できれば問題ありません。しかし、それができない場合には、個人に賃貸収入がなくなり、その上借金だけが残ることになってしまいます。返済原資の問題ばかりでなく、その借入れに係る利息も何らの費用にできない状態になるのです。

２．建物を土地ごと信託すると…

　そこで、区分所有マンションならそのマンション自体を、また、借入れが帳簿価額を上回る物件は土地と建物を一括で信託してしまうのです。
　信託とは、この場合は不動産ですが、信託契約や遺言によって信頼できる人（受託者と言う）に移転させ、受託者はその財産を預ける人（委託者と言う）の目的に沿うよう、その不動産（信託財産）を管理・処分する制度です。
　ただ、信託する相手は信託銀行ではなく、自前の法人を活用するのです。信託における登場人物は、委託者、受託者の他に信託財産から生じた利益を得る人（受益者と言う）の３者です。委託者が受益者となる事は可能ですが、利益を自分以外の者に帰属させる目的があれば、それも可能になる仕組みです。
　信託では、信託財産の所有者は法形式上、受託者になります。従って、不動産の場合には登記簿上の所有者欄には受託者の名が登載されることになります。
　ただ、税務上は名義が移転しても、委託者が受益者である限り、譲渡や贈与があったとは認識せず、移転登記だけでは何らの課税関係も生じません。単なる名義の変更で、受益者である委託者がその利益を申告する事になります。これを踏まえ、実行すべきは上記の理由で所有型法人へ移転ができなかった物件を、受託者へ信託する事なのです。所有型法人の代わりに、信託を活用して受託者に賃貸事業を行わせるのです。

３． 受託者の役割

　それでは、受託者は具体的には何をするのでしょうか。不動産賃貸業の場合、先ずは借家人の募集から始まり、管理業務、経理全般を行って委託者へ報告をし、自らの信託報酬を差し引いて、利益を受益者へ還元するのです。とは言っても実際にこれら業務の全てを自分でやる必要はありません。出来ない事は外注先に発注しましょう。
　こう申し上げると、何やら所有型法人ではなく、従前からあった管理を行う管理型法人と同じではないか、とお感じの方も多いと思います。だとすれば、管理型法人では高率の管理報酬が否認され、管理の実態を問われたように、信託報酬も僅かな料率しか認められないのでしょうか。

４．信託は法律行為、管理型法人とは異なる！

　法人を受託者とする信託契約をし、その法人が自らの名において賃貸事業を行うのです。外見上は管理型法人を設立し、個人がその法人に一括賃貸する形式と似ています。建物の所有者ではないものの、法人が貸主となって又貸し（転貸）をし、建物所有者に自らの賃料を払ってその利ザヤを稼ぐやり方です。この又貸しによる利ザヤはいわゆる管理と称して管理料を不動産所得の経費とするやり方と根本的には同じ。これを管理型法人と言いますが、今やこのやり方は実態がないため税務当局には否認されてしまうのです。が、信託とは純然たる法律行為です。受託者である法人自らが固定資産税を負担し、募集から管理までの全てを行うのです。これなら当局に否認される事もなく、委託者から相応の信託報酬を法人が受け取る事が可能になります。所有型法人に適さなかった物件も法人活用が可能になるのです。