今まで盛んに個人の不動産所得を、建物だけを法人に売却して、所有型法人に移行する提案をしてきました。勢い余って幻冬舎から『相続財産は法人化で残しなさい！』などと言う本まで発刊（平成23.8）してしまった程です。しかし、事は建物に限った話ではないのです。今はすっかり目減りし、影を潜めた株式や投資信託も、個人で持つより法人所有の方がお得な面もあるのです。時代は益々、相続財産は法人化で残しなさい！です。

１．何故、所有型法人だったのか？

　何故、所有型法人なのか、と問われれば、収益のモトになる物を、法人に移転する事により、役員報酬という形で親族に分配できるメリットがあるからです。これにより、相続税対策を考えているお父さんの所得が減少するばかりか、財産の蓄積そのものを抑えられるのです。そして、抑えられた財産の蓄積は、生前に子や孫へ引き継がれ、将来の納税資金までをも確保する事が可能になるのです。

２．法人で所有すべきは賃貸建物だけなのか？

　従来の所有型法人において、法人へ移転させる対象は賃貸建物をその対象としていました。本当は土地も移転させたいのですが、資金的にも負担ですし、売却時に長期で20％の譲渡税がかかってしまうため、建物だけに限定していたのです。
　土地はご先祖様から、それこそ土地代金が10円、20円と言う時代から引き継いだもの。仮に譲渡税の特例を使って、売却代金の5％が土地の取得費だとしても、今売却すれば譲渡税の対象になってしまうのです。
　しかし、譲渡税とは、売却価格＞原価＋譲渡費用　の場合に、その売却益に対して課税されるもの。と言う事は、売却益が出なければ、課税関係は生じない事になります。つまり、取得時より値下がりしているものなら税負担は無いのです。

３．値下がりした財産の代表選手

　思い出したくもない事でしょうが、値下がりの代表選手と言えば、あの株式、この株式、そして投資信託も今や壊滅状態ではないのでしょうか？
　このまま塩漬けにしておいて、配当を頼りの生活もいいでしょう。が、値下がりした状態でそのまま相続財産として課税されるのも、何となく釈然としません。
　一つの方法は、値下がりした状態での生前贈与です。贈与時の時価で課税されるため、今なら割安感はあるでしょう。貰った側も取得価額をそのまま引き継げます。また、損出しを覚悟で売却も一つの方法です。分離課税で申告するなら、配当との通算も可能です。また、申告さえしておけば、3年間の繰越だってできるのです。
　更にこれぞと思って投資した株式を、法人に持たせる事も一法です。個人ベースで一度は損失が実現するものの、その後の運用は法人に託すのです。勿論、法人はそれを購入するための資金が必要ですが、そこは賃貸建物の時と同じ手法を使えばいいのです。つまり、現金一括払いではなく、長期にわたる分割払いです。毎年の配当は見込まれるでしょうから、それを原資に少しずつ返済していけば良いでしょう。家賃収入から建物代金を分割返済する時と、理屈は全く変わりません。

４．10％（20％）の分離課税より高い法人税率！

　法人が所有するのは良いとして、その後の利益に対する税率が気になります。現行の個人の税制では、株式の売却益も配当も平成25年までは分離課税や源泉徴収の制度を利用して、10％（平成26年からは20％）で納税が可能です。一般の総合課税においては、住民税込みで最高税率が50％である事を考えれば、かなりの優遇税制です。
　それに対し法人税では、配当については“受取配当等の益金不算入”と言う制度を活用して最大50％部分は課税なし。つまり、配当と言う原資に着目して、保有する事が目的であるならば、工夫次第で有利な展開になる訳です。
　しかし、残念ながら、売却益が生じた場合、特別の制度はありません。通常の法人税率（実効税率で40％弱）が適用されてしまいますが、建物所有型法人なら決算対策で相応の工夫は可能です。

５．目的は法人による財産の保有

　確かに株式の売却益課税がネックと言えばネックです。この法人が株式以外何も持っていない会社であれば、対策にも限度はあるでしょう。株式売買を頻繁に行う事が法人の目的であるならば、法人組織より個人に軍配は上がります。
　しかし、注目すべきは法人所有の株式が将来値上がりした場合、相続時のその法人の株価評価は値上がり益から45％控除した価額になる点です。個人所有との大きな違いで、法人なら含み益から上記の控除が利用できるのです。もっともこの法人、株主はお父さんでなくお子さんなので、お子さんの相続時の問題ですが…。
　所有型法人を既にお持ちなら、今後は株式も投信も財産は法人所有が色々工夫の余地がありそうです。相続人一人に一社で、“相続財産は法人化で残しましょう！”がこれからのトレンドです。

　『このまま決算を迎えると、かなりの利益が出そうで心配だ。』儲かった訳ですから、本来は喜ぶべき事態です。しかし、現実にはその後の税金の支払いが待っています。それを考えると、めでたさも中くらいなり、おらが春、になってしまう事も多いのでしょう。そこで考えられるのが、いわゆる"決算対策"です。それらの中で、実質的には資金が外部に流失する訳でもなく、簡単にできる次の方法の是非を検討してみましょう。

１．所有型法人における地代の前払い

　先ず、今回の話の中心は、当事務所ではお馴染みの所有型法人です。つまり個人でお持ちの土地の上に、法人で建物を所有し賃貸している、そんな法人での決算対策です。この法人、土地は個人のものであるため、当然毎月の地代を支払っています。 　初めに決算対策の内容をお話すれば、この地代を決算期末に１年分まとめて前払いをすると言う、ただそれだけのもの。これがどうして決算対策になるのか、以下で詳述していきましょう。

２．短期前払費用は全額経費！

本来は収益も費用も、その発生した期間に適正に割り当て計算をし、最終的な確定数値を算出するのです。これが会計の基本的な考え方ですから、期末に前払費用があれば、当期の費用から除外し、翌期以降の期間に対応させるべきなのです。 　但し、法人税の基本通達と言って、法律ではありませんが、税務職員が職務を遂行する上での社内規定のようなものでは、次のように取り扱っています。『前払費用の内、支払った日から１年以内に役務の提供を受けるものを、短期の前払費用として、条件付で支出した期に全額を経費とする』ことを認めると言うものです。その条件とは、 (１)一定の契約に基づき継続的に役務の提供を受けるための支出であること
(２)役務の提供期間が１年以内のものに対する支出であること
(３)毎期継続して処理すること
(４)その費用が収益の計上と対応させる必要がないものであること等です。
上記は法人税についての規定ですが、所得税でも同様の扱いです。

３．短期前払費用の具体例とその手法

上記の規定を利用して、具体的には家賃、地代、借入金利子、保険料等を早目に支払っておくと言う決算対策が認められることになるのです。 例えば、この所有型法人は、毎月地主である個人に地代を払っています。それはそれで通常の経費なのですが、決算期末に地代の支払方法を、毎月払いから前年度末の一括払いに変更するのです。これでこの年度の地代は丸々２年分が経費となる勘定です。ただ、翌期以降も前払いで１年分の地代が前払いになりますが、２年目からはこの前払い分だけが経費に算入される計算です。つまり、決算対策の効果は、月払いから年払いに変更した年度だけではあります。もっとも、決算対策とは、言ってみれば苦し紛れの対応方法、その程度のものと考えるべきなのかも知れません。

４．前払金と前払費用との相違

さて、ちょっと専門的になりますが、前払費用とは、あくまで一定の契約に基づき、継続的に役務の提供を受けることが前提です。つまり、サービスの等質性・等量性が求められるのです。 　これに対し、新聞・雑誌への広告掲載料、旅費の前払い等は特定の役務提供のためのものとなっています。従って、継続的な役務提供ではないので前払金とされ、前払費用と区別されているのです。税理士や弁護士への顧問料も等質、等量ではないので前払金です。 　余談ですが、情けない税理士や弁護士の場合、毎月等質、等量のサービスしか提供しないケースも散見されます。が、残念ながら、ここは建前論で判断するしかなさそうです。（当事務所はどうだ？）

５．通達の注意書きと重要性の判断

話は地代の前払いに戻りますが、形式的、性格的には全く問題はありません。ただ、一つだけ前述の通達で注意すべき点があります。前述２．(４)の部分がそれで、実際の通達では、次の様な記載があるのです。『例えば借入金を預金、有価証券等に運用する場合のその借入金に係る利子のように、収益と対応させる必要があるものについては、短期前払費用の取扱いの適用がない』と謳っている点です。 　今問題にしている法人は所有型法人で、支払うべき地代は受け取る家賃と対応させる必要がない、と断定できるものではありません。となると、実務ではその重要性が問われる事になるのです。 　ここに重要性とは、色々な考え方があり、現実には議論百出です。費用を支出する法人にとって、
(１)原価要素となるもの
(２)重要な営業費用となるもの
　　は対象外とする考え方。また、ズバリ金額的な判断だけ、との考え方もあります。
　実際に問題になるのは税務調査においてです。税理士としての信念と、理論的な説得力と、最後は大きな声が決め手でしょうか。

　相続人となる人が相続税の申告をし、納税する。一見すると当たり前のようではあります。が、相続人でも申告が必要ない場合もあれば、相続人でなくても、逆に申告が必要な人もいるのです。
　基本的なことではありますが、誰が相続人で誰が申告義務を負うことになるのか。分かっていそうで分かっていない事柄を、まとめてみました。

１．法定相続人

　言うまでも無い事ですが、誰が相続人になるのかは民法で決められています。配偶者は常に相続人ですが、第一順位は子、子がいなければ第二順位として親、第三順位は兄弟姉妹です。代襲相続と言って、子が相続時に既に死んでいる場合は子の子、つまり孫が。また、あまり可能性はありませんが、親が相続人になる場合で、その親が死んでいる場合はその親。つまり祖父母が相続人になります。兄弟姉妹にも代襲相続自体はありますが、その子まで。子や親と異なり、それ以上は下の代にはいきません。上記の方は法定相続人ですので、相続税の納税額が算出される限り、何らかの相続財産を相続していれば、申告義務を負うことに。逆に、何らの相続税法上の財産も相続していなければ、法定相続人ではあっても申告義務は生じません。

２．実子と養子

上記で"子"と書いたのは、言うまでもなく実子のこと。では、養子はどんな風に扱われるのでしょう。養子も基本的には実子と同じ扱いです。 しかし、相続税の話になると、現在では養子は一人だけしか認められない、と思っておられる方が結構いらっしゃいます。民法の規定では、養子は何人になさろうと自由です。10人でも100人でも、お好きな数だけ養子にすることは可能です。
但し、相続税の計算をする場合には、実子がいる場合は一人だけ、いない場合は二人までを税法上相続人とする、と決められているのです。 また、ちょっとご注意頂きたいのは、再婚で配偶者の実子を養子とした場合には、実子と同じ扱いになります。また、実子の代襲相続人は本来の相続人ですが、同人を養子としていた場合も同様に実子扱いになるのです。

３．相続税の申告義務者

さて、それでは相続税の申告をしなければならない人に、話題を移していきましょう。基本的には上記の法定相続人が納税義務を負うことになります。しかし、相続人以外にも申告義務が生じる場合があります。それは、遺言による遺贈と言われる場合です。
ただ、これは遺言書にその旨が記載されていますので、相続人と協力して一緒に相続税の申告をすることも、実務的には多いものと思われます。
遺言書に記載はされていないけれども、つまり、遺贈ではないのに申告義務の生じる場合もあるのです。具体的には、民法上の相続財産には該当しないものの、相続税法上の"みなし相続財産"と言われるもので、相続税の課税対象となるのです。生命保険金と死亡退職金がその代表的なものでしょう。とりわけ生命保険金については、相続人以外の方が受取人になる場合もあるので、実務では納税義務者を確定させる事は重要な事なのです。

４．相続税の計算はみなし相続財産も合算です！

こんな事もありました。相続人に実子はなく、養女の方お一人の相続です。被相続人は４人姉妹の長女。晩年は養女の方とも行き来がなかったようですが、４人姉妹の仲は良かったのでしょう。３人の妹達を、それぞれまとまった金額の生命保険の受取人になさっておられたのです。
さて、相続税の申告書の作成を養女の方からご依頼頂いたのです。不動産と預金が相続財産と想定されていました。前述のとおり、姉妹の受け取った生命保険金は、そもそも本来の相続財産ではありません。受取人も指定されており、言うまでもなく分割協議の対象となるものではないのです。
しかし、この生命保険金は相続税の対象となり、養女が相続すべき財産と共に合算して税額を算出し、申告が必要なのです。つまり、相続人でもない人が取得した生命保険の金額を、教えて貰えないと相続税の計算ができないことになるのです。

５．単独での申告書提出もありですが…

ただ、養女とこの姉妹は決して良好な関係とは言えない状況。こういうケースでは、税理士も結構難しい立場に立たされるのです。
結論から言えば、姉妹達は相続税の納税義務があることなど、夢にも思っていなかったのは当然のこと。事情を説明し申告書作成の協力を得るのに、相当に苦労をしましたが、最終的には揃って一つの申告書のご署名、押印。実は最悪の場合、姉妹達の生命保険金は無視をして、養女だけの申告をすることを覚悟はしていました。ただ、後日保険金の存在が税務署の知るところになれば、全体の税額が増えるため、養女の方にも影響は及びます。いずれにせよ、全員で一度の申告書提出が望ましい事は言うまでもありません。相続人、相続税の申告義務者、相続税は財産以外にも結構面倒な要素を含んだ税目ではあります。

　今年の税制改正は前代未聞の状況で、この原稿の執筆日である6月1日現在、全くその動向が定まっておりません。しかし、そんな中で消費税の増税傾向だけは、ほぼ確実なものと言えるでしょう。税率アップもさることながら、以前から指摘されている"益税"問題が着々と解消される方向にあるからです。仮に今年の税制改正が実施されなくても、時間の問題で確実に改正の方向です。

１．益税問題その１－ 開業後2年間の免税

　個人、及び資本金が1,000万円未満の新設法人の場合、設立後2事業年度（個人は開業年を含め2年）は、原則として消費税の納税義務が課されていません。これは消費税が2事業年度前の期間を基準期間として、納税義務の有無の判定をしているためです。設立当初の場合、2事業年度（2年）前には事業年度そのものが存在しません。ただ、これを悪用して2年毎に会社を潰しては設立、を繰り返せば、永遠に消費税の課税を逃れる事ができてしまいます。つまり、2年間は客先からは消費税と称して相応分を預かっても、納税義務は無く、懐に入ったまま益税となってしまうのです。

２．前年度の上半期実績で対応！

　これを防ぐため、本年度の改正予定項目に、前年度の上半期6ケ月間（個人は 前年の1～6月）における一定の金額が1,000万円超なら消費税の納税義務を課す、と言うものがあります。
　ここで一定の金額とは、客先から預かった売上げの内、消費税の課税対象となるものを言い、課税売上と呼ばれています。また、この課税売上に代えて、同期間の給与の支払額で判定してもいい事になっています。この給与の支払額は従業員ばかりでなく、役員報酬も含みます。つまり、ある程度の売上げが見込まれ、かつ、給与を支払うだけの余裕がある場合、2年間の益税期間は許さないと言うもの。ただ、これでも設立年度が7ヶ月以下なら、初年度は防ぎようがないのですが…

３．益税問題その２－ 課税売上割合95％の控除

　これも税制改正で予定されているのですが、いずれ大きな問題に発展する益税の問題です。
　消費税は平たく言えば、客先から預かった金額から、自らが負担した金額を控除した差額を納める仕組みとなっています。従って、預かった金額の方が多ければ納税、自らが負担した金額の方が多ければ還付、となって課税関係は終了します。
　ただ、自らが負担した消費税を無条件で全額控除できる訳ではないのです。簡易課税と言って、控除する方の消費税について、細かな計算をせず概算で済ませる方法もあります。が、ここでの議論はあくまで原則的な扱い、つまり、預かった消費税から負担した消費税を控除する場合の控除額の算出方法についでです。控除できる消費税は、あくまで前述の課税売上に対応する部分だけです。
　と言う事は、実務ではこれが結構面倒なのですが、仕入れ税額を①課税売上にのみ対応するもの②非課税売上にのみ対応するもの③両者に共通するもの、の3つに区分することがその前提になっています。更に、③は一定の方法で①と②に按分し、①に対応する部分と①との合計額が控除の対象となり得るものなのです。但し、現行法では、課税売上の全体の売上げに占める割合（課税売上割合と言う）が95％以上の場合、何と負担した消費税の全額が控除できてしまうのです。実は、これが大変な額の益税の要因となっているのです。例えば、課税売上割合が96％である場合、本来4％部分に対応する消費税は課税売上に対応していないため、控除できないのが理屈なのです。従って、本来控除できない消費税までを控除した上で納税する事は、納税額が不当に減少している事になっている訳です。この制度を課税売上5億円以上の場合は廃止しようと言うのが改正案です。

４．いずれ、95％ルールは全面廃止に！

　理屈に合わないことを、何故当局は認めているのでしょうか。それは一にも二にも、計算の簡便化のため。それでは、何故計算の簡便化が必要だったかと言えば、消費税の導入当初の事務量の負担増大をかわす狙いがあったためです。しかし、当局は巧みに漸次課税強化に移行しつつあるのです。当初の導入後、納税義務の免除額の引き下げ、簡易課税適用の課税売上高の引き下げ、課税売上割合の変動に伴う調整計算、そして上記3の全額控除の課税売上高の制限等々、益税排除の方向性は一貫しています。と言うより、問題点を初めから認識しているのです。平成元年に3％でスタートした消費税ですが、導入後20年以上を経過。今や国民生活に定着した感のある税目です。

５．いつまでも5％のままではない！

　益税問題の存在を分かっていながらも、ここまで来た消費税です。税率のアップは必至でしょうが、税率がアップすればする程、益税の効果は大きくなるのです。上記改正案が今年実現しなくても、いずれ遠からず、必ず実施されます。法人税の減税を補うものとして、消費税の増税が最右翼と言っても決して過言ではない事を、税理士として、筆者は確信しています。

　個人の不動産所得の金額が多額な方に、今まで盛んに法人化を勧めてきました。昔ながらの管理会社を作る手法ではなく、法人自体が建物を所有する所有型法人です。個人形態と比べ税務上かなりのメリットがあるからです。それでも慎重な方は、止めた時に発生する課税関係が分からない不安で二の足を踏んでおられるようです。そんな方のために、今回は法人化を止めた時のご説明です。

１．所有型法人にも２種類ある

通常お勧めする法人化では、所有型法人と言っても法人は建物だけを取得。土地は従前どおり個人所有のままです。土地までを法人に譲渡すると、多額の譲渡税がかかってしまうためです。
しかし、実際に相続が現実化した場合、"相続税の取得費加算の特例"と言う譲渡税の優遇策を活用し、法人に土地を売却する事もままあります。この特例をここで詳述はしませんが、相続税の申告期限後３年以内、つまり亡くなってから計算すると３年10ケ月以内の売却についての特例です。
これを活用すると、譲渡税の計算上納めた相続税の一部が土地の取得費（原価と考えて下さい）に加算され、譲渡税が軽減されるか、場合によっては全くゼロになってしまうと言う優れもの。
その結果、売却した個人である相続人は相続税の納税資金を確保する事が可能に。また、取得した法人の方は、土地の取得資金の借入れであれば、その利息は勿論経費扱いです。つまり、本来相続税支払いのための個人の負担を、法人に転嫁することによって経費化しようと言う企みなのです。
法人に土地があるか否かで法人を解散、清算する手続きが異なるため、二つに分けてご説明することにしましょう。

２．土地が無く、建物だけの場合、これなら簡単です！

まず、上記の特例を使わない建物だけを所有する法人を考えてみます。この場合はいたって簡単で、法人が個人から建物を取得した時の逆のパターンにすれば良いだけです。法人が個人から既存の建物を取得した際、その時点での帳簿価格、つまり減価償却が未だ未済の残額で移行したはずです。移行時の価格として税法上"時価"である事が求められますが、未償却残高である簿価もこの時価の一つであるからです。これによって簿価と売却価格が同額である事から、課税対象の利益を生まず譲渡税無しで法人化が可能だったはずです。
法人を止め、個人に再度移行する場合も同じで、その時点での簿価で売却すれば譲渡税は無し。法人にはそれ以外に財産は無いことが多いでしょうが、あった場合には残余の財産を分配する手続きがあります。例えば100万円を出資して、会社が利益を生み、その持分が500万円になったら差額400万円は株主の配当となり、所得税の課税対象。考えてみれば儲かった訳ですから、課税されるのは当たり前と言えば当たり前の話です。勿論、残余の財産が何も無ければ特段の課税はありません。

３．土地がある場合、一工夫、必要です

法人に土地がある場合、法人を閉じるには建物のみならず総ての財産を換金、処分する事が必要です。処分をし、出資額以上の残余の財産があれば、上記で述べたとおりです。従って土地があれば、この土地を売却処分する事になりますが、この時の価額が帳簿価額以上なら売却益に対して法人税が課税される事に。その上での清算手続きになります。法人の実効税率が仮に約35％にまで引き下げられたとしても、個人の場合の20％（長期保有を前提）よりかなり高い税率です。つまり、土地を譲渡することが前提であれば、明らかに個人所有より法人所有は税率面で不利にはなってしまうのです。
しかし、だからと言って法人化が総て不利になる訳ではありません。それなりの工夫をすれば解決不能な問題ではないからです。

４．売却益に相当する経費を作れば解決できる！

結局のところ、土地を処分して売却益が生じると、その利益に対して法人税等が課税される事が問題なのです。つまり、その利益を補って余りあるような経費か繰越欠損金が存在すれば、実際の課税の問題は生じません。繰越欠損金が無い場合、例えば、役員への退職金を支払う事です。数人の役員がいれば、会社の清算に対し全員が退職と言う事態になる訳で、役員全員に退職金を支払う事は可能です。実務ではまとまった金額の経費として、この退職金の他になかなか良い方法は見当たりません。ただ、退職金なら何でも良いと言う訳ではないのです。過大な部分は経費として認められませんが、従前の役員報酬とも連動しますので、事前の準備が大切ということではあります。

５． 法人化のメリットを再検証してみよう！

上記述べた方法で確実に清算時の法人税を一定の程度回避する事は可能です。しかし、そもそも何のために法人化をしたのでしょう。個人の不動産所得にまつわる数々の制限や、税務上不利な点を解決するためだったのではないのでしょうか。それを考えた時、そもそも法人化を止める事自体、考えるべき事も多いのではないでしょうか。

　今年度の税制改正で、法人税の実効税率が5％引き下げられました。法人活用が今まで以上に重要になってきた状況下、この項でも何度かお話した個人の不動産所得の法人化についても、今一度活用法について振り返ってみましょう。いわゆる所有型法人の設立により、個人所得を分散し、生前に次代に所得や財産を移転させる方策の事です。所得税・法人税・相続税対策としては相当に効果的なものではありますが、いくつかの注意点と、法人化した後の対策に更なる工夫を！

１．法人への移転は帳簿価格での売却ですが…

　既存の個人所有の賃貸物件を法人へ移行する場合、減価償却費の控除後の残高、つまり帳簿価格で売却するのが基本です。原則として、この価格での売却なら課税の対象となる売却益が出ませんし、時価としても問題がないからです。しかし、従来お父さんが個人でお持ちの賃貸建物と言う財産、売却後は現金ないしは未収金と言う金銭債権に形が変わってしまいます。建物であれば相続税の評価は固定資産税評価額の７割相当、建築価格に比してかなり減額された金額です。それが帳簿価格での売買で金銭債権になると、どんな問題が起こるのでしょうか？

２．固定資産税評価額と帳簿価格を比較して

　固定資産税評価額の方が帳簿価格より低ければ、一見すると個人が建物の状態で財産を保有する方がお得に感じます。ただ長期的に見た場合、法人への売却後は賃料がお父さんではなく法人に入り、役員報酬としてご家族に分散する事が可能です。
　つまり、帳簿価格が固定資産税評価額より高くても、賃料によるお父さんの財産の蓄積ができなくなる効果を考えて下さい。何処かの時点で相続税負担は逆転するのです。但し、相続までの時間に余裕がない場合、明らかに法人への移行は得策とはいえません。

３．借り入れ残額との比較も！

　借り入れ残額との比較も注意が必要です。帳簿価格8,000万円の状態で借り入れ残が１億円の場合、法人への売却価格は8,000万円です。なお2,000万円の借り入れがお父さんには残ってしまいます。仮に法人が１億円をそのまま引き継いでも、お父さんへ渡せる金額は8,000万円。今度はお父さんは銀行ではなく法人に2,000万円の借金を作ってしまう事に。しかもその借金の金利は何の経費にもなりません。つまり、帳簿価格以上の借り入れがある場合、上記のケースで2,000万円を一括返済ができればいいのですが、そうでなければ法人への移行は難しいと言う事なのです。

４．売却代金も相続財産です！

　さて、無事に法人へ賃貸建物を売却できたとしましょう。これで安心してしまってはいけません。お父さんに借り入れがなければ、買う側の法人は銀行から借金をせず、建物代金のお父さんへの支払いは分割払い。法人には賃料収入もあるのでそれはいいのですが、お父さんとしては分割払いの売却代金全額が金銭債権として相続財産を構成します。で、これを何とかしなければなりません。更なる工夫が必要なのです。

５．こまめに複数人に債権贈与

　先ずはこの金銭債権を複数の相続人やお嫁さん、お孫さんへ贈与しましょう。ただ、贈与とは言っても現金は動きませんのでお父さんに痛みはありません。法人から返って来る筈のお金が自分ではなく、相続人や嫁、孫に行くだけの話です。例えば一人210万円を贈与すると基礎控除110万円を引いて10万円の贈与税です。毎年５人に贈与すると50万円の税負担で1,000万円以上が贈与でき、５年で5,250万円の相続財産が減る計算です。千里の道も一歩から、しかも今年度の税制改正で相続税率は上がったものの、贈与の税率（受贈者の年齢が２０才以上の場合）は父母や祖父母からの贈与については課税価格4,500万円以下であれば減税です。何の対策もしない場合の相続税の税率と贈与税の税率との比較です。決して難しくはない算数。しかも法人に余裕がなければ直ぐに返済の必要はありません。法人はあくまで余裕の出来た時に返せばよいのです。

６．法人に赤字があれば債権放棄と言う手も

　例えば修繕費が多額にかかった、又は予想外の臨時的な経費の支出で赤字ができた時もチャンスです。こんな時はお父さんへの返済額を一部免除して貰いましょう。これもお父さんに新たな支出を強いる訳ではなく、返済がされないだけですので痛みは少ない筈。一方、法人は本来返済すべき借金を一部免除してもらうと、債務免除益と言ってトクをした分が課税の対象になってしまいます。が、これを先程の赤字と相殺すれば、実際の法人税の課税もなく、めでたしめでたしで済むのです。

７．役員報酬は1,500万円以下？

　法人化でお父さんへの不動産所得が法人へ移行し、相続人がそれを役員報酬で分散して稼得。とここまではいいのですが、忘れてはならないのが役員報酬に係る今年の改正。役員給与が1,500万円を越えると急激な所得税の負担増。お役人はこの金額以上の給料取りが恨めしかったようです。

　本年度の税制改正は、相続税の増税だけが話題になりがちではあります。しかし、それと同時に贈与税の負担軽減策も盛り込まれ、こちらは是非とも活用したいところです。とは言うものの、『相続時精算課税』の適用者の拡大については注意が必要です。くれぐれも下記のような思わぬ落とし穴にはまりませんように！

１．『相続時精算課税制度』の改正内容

　先ずは改正の内容から。この制度、従来は贈与をする側は６５歳以上、贈与を受ける側は２０歳以上の相続人とされていました。尤も相続人である子が亡くなっている場合は孫にも適用がありました。それが改正後は、贈与する側の年齢が６０歳以上に引き下げられ、受ける側は同上の相続人に加え、孫にも拡大されたのです。つまり、子供が元気であっても、その子を飛ばしていきなり孫への贈与が可能になったのです。

２．相続時精算課税制度とは？

　ご存知の方も多いとは思いますが、ここでもう一度この制度を簡単に振り返っておきましょう。一言で言えば、非課税枠2,500万円の贈与です。これを超えれば課税はされますが、税率は一律20％。一見気前の良い贈与制度ではありますが、名義が変わり法律的に財産は移転しても、実際の相続時には相続財産として再計算されると言うもの。
　但し、この制度の適用によって贈与税を負担した場合には、その税額を相続税額から控除してくれます。つまり、何の事はない、相続税の前払いと思って頂ければ間違いはありません。従っていわゆる節税対策には本来は馴染まず、評価上は損をする事もトクをする事も。と言うのは、実際の相続時に相続財産として計算する場合、相続時ではなく贈与した時点での評価額が採用されるからなのです。結果として、相続の時の評価額が贈与の時より上回っていればお得に、下回っていれば逆に損をした事にはなってしまいます。

３．孫が相続人でなくても“相続税”

　前述の通り、従来は孫への適用は相続人が若くして他界し、その子、つまり孫が代わって相続（代襲相続と言います）する場合だけに認められていた制度だったのです。代襲相続の場合、実際の相続でも孫が本来の子に代わって相続するわけで、この制度を使って贈与された財産を相続財産に加算し計算される事は、制度上は当たり前と言えば当たり前。問題は代襲相続以外の普通の相続の場合です。孫はこの制度で贈与された場合でも、勿論養子縁組でもしていない限りは相続人ではありません。
　しかし、相続人ではなくても相続時に贈与税の精算はしなければならないのです。つまり、本人は想像もしていなかったのに、相続税の申告書に署名、捺印等をする必要が生じるわけです。勿論、算出された相続税額が納めた贈与税額より少なければ、結果的には既に納めた贈与税が還付され戻ってくる事だってあり得ます。しかし、逆に少なすぎれば相続時点で更なる相続税の追加が必要になってくる訳です。

４．更に追い討ちの“２割加算”

　上記３で相続税の申告の必要が生じると申し上げました。それだけならまだしも、この税額に例の“２割加算”がプラスされてくるのです。ちょっと専門的になりますので、ご存知でない方のために、若干の補足を加えましょう。被相続人の一親等の血族及び配偶者以外の方が遺産を取得した場合、本来の相続税額に２割加算した額が相続税の納税額となるのです。
　これは相続人であるかどうかに関係なく、相続時精算課税を適用した場合には適用になってしまうのです。被相続人の一親等の血族及び配偶者以外かどうかだけが判定の基準だからです。

　　　　　　　

５．基礎控除の人数加算はなし

　相続税の計算を行う場合、基礎控除といって従来は5,000万円に法定相続人１人あたり1,000万円の基礎控除がありました。今回の改正でこれが６割相当の3,000万円と１人あたり600万円に引き下げられたことはご存知のとおりです。
　問題は精算課税制度を利用して贈与を行っても、相続税の対象になるだけで、基礎控除の人数には加えてもらえないと言う事なのです。前述の２割加算と言い、基礎控除への算入なしと言い、税金を納める側からすると踏んだり蹴ったりと言う感じがしないわけでもありません。

　　　　　　　

６．適用には税負担の多寡で判断を！

　結局のところ、この制度の孫への利用は税負担の多寡で判断するより仕方ありません。一見すると相続税の負担だけで判断すればよさそうなのですが、実はそれ程簡単な事ではないのです。贈与する対象が賃貸マンションの場合、それによる収益が贈与の時点で移転します。つまり、本来被相続人が負担していた所得税・住民税が減少し、手残り部分が財産として蓄積される筈のものが、生前に孫へ移転できるメリットもあるからです。結局何がトクなのか、ここはやはり専門家の知恵を借りたいところです。

　毎年１２月が終わると税務調査も一つの区切りを迎えます。昨年も当事務所、沢山の税務調査の立会いを致しましたが、幸い大きな非違を指摘された事例は皆無でした。この１年の総括として、興味深い事例をご紹介したいと思います。資産税の事務所なので相続税が多いものの、所得税、法人税等多岐に亘って俯瞰して参りましょう。

１．他税目にも目が行き届けば評価アップ！

　　ある法人税の調査です。当然のことながら、法人税に係る非違事項を見つけるのが本来の調査目的。しかし、消費税・源泉所得税等他の税目の非違を発見すると、色々と目配りができたとして、調査官の評価アップに繋がるのです。それはそれで国家公務員の職責を全うし、国家財政にも寄与して頂く訳で結構なお話です。が、それも金額次第ではないのでしょうか。この調査での指摘事項は月額にして1,000円の源泉漏れ3ケ月分。『私が3,000円をあなたにお支払いするから、それでなかったことにして下さい』と言いたいところをグッと我慢。肝心の法人税の方は細かな誤りが数万円あり、源泉税とあわせて一件落着。調査による徴収税額は、かの調査官の日当程度にはなったのでしょうか？細かい事を言い過ぎです！

２．調査官の勉強不足が目立ちます！

　相続税の調査では何度も遭遇してきた項目です。とにかく調査官の勉強不足。相続開始の1～2年前に行われた改装・改築工事について、建物の評価をめぐる考え方の問題です。相続開始の前年にシステムキッチンや台所の床工事、居間のフローリングの改装等をなさったお客様に相続税の調査が入ったときの事。金額にして1,000万円を超える工事だったため、何らかの形で財産価値が上がったはず。それを相続財産として追加計上しろとのご指摘を受けたのです。しかし、当方としては電気・ガス・給排水設備等家屋と構造上一体となって家屋の効用を高めるものについては、固定資産税の評価基準では家屋に含めて評価する事を主張。固定資産税の評価額に変更がない以上、相続財産としてその分を敢えて計上の必要なしと反論したのです。増改築で固定資産税の評価替えがされていない場合、一定の算式で家屋の評価を計算する取り扱いがありますが、結局、市役所で固定資産税の再評価を確認する事で決着。果たして、この程度の改築等では固定資産税の評価替えには該当せず、調査官もしぶしぶ納得。実は当方もその事は申告時点で市役所にて確認済みだったのです。評価については、もう少し税務職員にも勉強をして頂きたいもの。以前にも申し上げましたが、相続直前の改築・リフォームは相続税対策として非常に有効な手立てです。

３．まだまだ多い“お話し合い”での決着型

　年配の調査官に多いのがいわゆる“お話し合い”による調査です。所得税の調査で、不動産所得の必要経費に2,000万円を超える修繕費が計上されていた事に目を付けました。資本的支出と言って修繕費の中でもその効果が財産価値を高め、将来にわたって効用が享受できるような支出については、別に取り扱いが定められています。一時に費用にせず減価償却と言う手続きを通じて長期に亘り費用化していくのです。しかし、当方もそんな事くらい先刻ご承知で、修繕費か資本的支出か否かは万全の理論武装をした上で申告をしています。確かにその区分が判然としない部分があることも事実です。が、具体的な根拠も示さず、金額的に多額だから修繕費の一部を資本的支出にして、修正して欲しいとおっしゃるではありませんか。当方が税務署のＯＢだと知ると、その手の相談に協力をしてくれるものと勘違いをなさる方の多い事。呆れてものが言えません。

４．税務職員の誘導に乗ってはいけない！

　所得税の調査です。通常は申告をした最終年分の確認から始まります。そして特定の項目に何かしら問題が有れば、その前年分、前々年分と遡って調査は進みます。但し最終年分に何の問題がない場合でも、それでは調査官も困るのでその前年分、前々年分も見ていくことに。先般の調査、この理屈から先ずは平成21年分を調査。特段の非違が発見できなかったのですが、大半は４年前・５年前である18年、17年に、ホンの一部が19年に経費性のないものが発見されたのです。このような状況下、17,18,19年の3ケ年分について修正申告をするようにとの仰せです。確かに内容的には家事関連費で経費性に乏しく、修正が必要なものではありました。しかし、所得税の場合、期限内に申告書を提出していれば、税務署が課税処分できるのは３年分。つまり上記のケースでは19年分までなのです。勿論、納税をする側が自らの意思で修正申告をするのなら、それも可能です。しかし、税務署がその権限に基づいて課税処分ができるのは3年、つまり19年までのはず。全く油断もスキもあったのものではなく、税務職員の言いなりになっていたら、自主的（？）に修正しなくていい年分まで遡る事に。本年も税法に則って、是々非々で税務署には臨みます。

　毎年の事ながら、年が明ければ税金の世界では直ぐに確定申告が始まります。申告書を提出すれば、今度は税務調査の選定作業。が、家賃や地代の不動産所得については、実は滅多に調査はないのです。大袈裟に言えば、不動産所得に限っては税務調査恐れるに足らず。実は税務署の内部事情、こんなからくりになっているのです。

１．結構杜撰な選定作業！

　決算期が選択できる法人と異なり、個人の確定申告は一律に暦年締めで翌３月１５日が期限。所得税の担当職員はこの時期最も忙しいのですが、それが終わってからも大変です。町丁別に担当者が割り振られ、一つに綴じられ提出された申告書を決算書や医療費の領収証等にバラして区分け、50音順に整理し編綴。その整理後は内容の審理チェックにかかります。そこで①実地の調査が必要なもの、②簡易な誤りが想定されるため、税務署への呼び出しをし、状況次第では修正申告をしょうようするもの、③特に問題が無いため処理を省略するもの、の3区分を行う訳です。この間の作業、総て一人。最終の調査選定については上司のチェックもありますが、基本的にはこの事務作業、偏に個人の力量にかかっています。新人とベテランでは明らかに力量に差はあるもの。正に納税者にとっては町丁別が運不運の分かれ目です。

２．調査選定の基準は増差が最優先

　さて、上記①～③の中で最も気掛かりなのは①の調査に選定されるかどうかです。この場合、税務職員は何を基準に選別するのでしょうか。言うまでもなく増差（増減差額の事）です。調査を行う事によって、申告前の所得よりかさ上げができれば、それが正しく彼らの手柄。増差が多ければ多いほどデカシタ事になる訳です。そこで増差が出そうな業種を考えてみましょう。基本的な考え方として、税金をごまかす可能性がある業種、営業状況を考えればいいのです。赤字で苦しんでおり、日々の生活がやっとと言う場合、税金をごまかす必要はありません。たまたま所得計算を間違う事はあっても、大きな増差は見込めないのです。つまり、逆に言えば、儲かっている業種、業況が良好な人を調査するのが手っ取り早く増差につながる筈です。

３．調査のし易さも選定の鍵

　もう一つの鍵は調査のし易さです。例えば製造業や建築業の場合、受注書、発注書、請求書、領収証等が残されるため、物とお金の動きを確認する事は比較的容易です。もちろん簿外の取引を足のつかない現金で行う悪質なケースもあるでしょうが、それはそれで何処かで尻尾が出ているもの。それに比べ、不特定多数の客が相手のいわゆる現金商売は全貌の把握は難しく、調査官も二の足を踏むものなのです。結論として、調査がし易く増差が見込めるものが選定されることになる訳です。

４．不動産所得の申告状況

　ここで不動産所得の貸付状況の実態を見てみましょう。圧倒的に多いのは、自宅の隣りに数世帯のアパート形式。ちょっと気の利いたところで5～6階建ての賃貸マンションを一棟持っていると言ったところでしょうか。中には１階が自宅で２階を貸している程度の小規模なものも多く見受けられます。この稿の読者のように何棟も賃貸マンションがあり、借地人を多数抱えている方は全体的には少数派です。となると、不動産所得の金額も大半は少額で収入も経費も確認は容易。そもそも多額の所得を誤魔化せるほどの規模に達していないのです。賃借人が法人なら、毎年支払い家賃を法定調書として税務署に提出しているため、それとの突合せで申告漏れは直ぐに確認も可能。わざわざ実地に調査に出向かなくても、ちょっと税務署に来て貰えばその辺の事実確認は容易です。

５．法人の場合も状況は同じ

　さて、上記の状況は法人組織の場合も同様です。従って超大手のビル賃貸業の法人は別として、一般のいわゆる所有型法人も、基本的には調査に選定されることは少ないのです。更に法人の場合、増差もさることながら重加算税を賦課する事も大切な手柄の一つになっています。不動産賃貸業の場合、相手先ははっきりしていて金額も定額、せいぜい経費のうちに家事関連費用が若干混入している程度。とても仮装隠蔽をその要件とする重加算税の対象となるようなものは期待ができず、調査選定の可能性は低いのです。

６．狙われるのは資産家のみ！

　それでも読者の皆さんの中には、我が家に、或いは我が社に税務調査が入ったとおっしゃる方は少なくないかもしれません。それは一般の方とは税務署が別管理をしている、いわゆる大口資産家と言われる方々ではないでしょうか。一定規模以上の貸家や貸地をお持ちの方、固定資産税の納税額が多額な方等は特別国税調査官という部署が、その個人のみならず一族、関係法人までをまとめて管理をしているからです。不動産所得は恐れるに足らずとは言うものの、資産家はやはり、それなりの注意が必要なのです。

　毎年１２月の声を聞くと次年度の税制改正の大枠が公表される事になります。昨年は民主党政権になって初めての税制改正でした。間もなく全容が明らかになる来年度の税制改正大綱を前に、本年度の内容を今一度見直す事により、その中で特に来年以降の所得税の行く末に注目して検証してみましょう。題して“所得税増税の道筋”です。

１．現行所得税の問題点

　昨年は発足間もない政権与党たる民主党として、初めての税制改正大綱だったせいもあるでしょう。前段の税制に対する基本姿勢には、かなりの部分を費やして税目ごとにその理念を謳っています。所得税については、現行税制の問題点として、“所得の再分配機能”や“財源調達機能”が低下している旨を指摘しています。要は所得のある人がない人より税金を沢山払う事により、差し引き手取り額を平らにしよう。従って所得のある人が確実に税負担をしてもらえる仕組みを確立しよう、そんな方向性を打ち出したのです。

２．機能低下の原因の一つは所得控除

　上記の機能が低下した原因は二つあるとされています。一つは“所得控除” が高額所得者に有利になっている事だと。これをご理解頂くために、ここで所得税の計算の仕組みを簡単に復習しておきましょう。それ程難しい事ではないので暫しお付き合い下さい。先ずは給与所得、不動産所得、事業所得等々各種の所得金額の算出をします。そしてそれらを合算して合計所得を算出。一般には分離課税である金融機関からの利子や株式の配当は、ここでは考えないで下さい。次に合計所得から所得控除と言われる控除項目を減算します。所得控除とは基礎控除、扶養控除、配偶者控除、医療費控除等々お馴染みのものも多い事でしょう。それらを合計所得から控除した残額に所得税の税率を乗じ、税額を算出する訳です。
　ここで税率が問題となりますが、住民税との合計で考えると、最低の15%から最高50%までの累進税率。実は所得控除を差し引いた後の金額に税率を乗じるところがミソなのです。例えば医療費控除の対象が同じ100万円のケースを税率が最低の人と最高の人とで比較してみましょう。この医療費控除のお陰で15％の人は100万円×15％で15万円、50％の人は同様に50万円ほど税額が少なくなる仕組みです。高額所得者の方が同じ100万円の控除でも恩恵が大きく、金持ちになれば、医療費だって税金を考慮すれば5割引と考える事もできるでしょう。

３．もう一つの原因は分離課税による軽課

　もう一つの原因が先程もちょっと触れた分離課税。これは前述の所得税の計算方法とは別枠での計算になります。つまり、分離課税は例えば現行の預金利子に対し20%、上場会社からの配当では10%が支払いの段階で控除されているはずです。この税率は収入金額の多寡に関係なく一律で、つまりは毎年ナン億円も稼ぐ人でも、低年収の人でも同じ負担割合になっている訳です。となれば、税引き後の手取り金額を平らにしようとする所得税のそもそもの趣旨から、大きく逸脱した税制だと言うのが民主党の理屈なのです。従って、今後はこれらの問題点を修正した税制改正が行われる事に。

４．所得控除をやめて現金給付、税額控除に！

　そこでその対策ですが、まず、所得控除を極力なくすこと。ただ単純に所得控除をなくせば、税額が直接アップするため、これに代わる何らかの手立てを考えなければなりません。それが例えば現金給付の子供手当てです。所得金額と無関係に一律幾らの給付なら、所得控除の弊害はなくなり、金持ち優遇ではなくなります。
　もう一つは税額控除という考え方。これは累進税率の税率を乗じて税額を算出した後、その税額から定額や一定の方法で計算した金額を控除しようとするものです。この方法でも所得控除の弊害はなくなり、金持ち優遇からの脱却が可能になるのです。

５．最終ゴールは国民総背番号制の導入！

　さて、もう一つの分離課税を廃止し総ての所得を総合課税する道は、実はなかなか険しいのです。何故ならそれをするためには、税務署は各人の総ての所得を完全に捕捉し、課税の公平を維持しなければならないからです。勿論、現状でも税務調査がなされ、申告額が適正かどうかのチェックはなされています。しかし、申告された総ての納税者について調査ができるはずもなく、実態は極く極く一部だけの調査に留まっています。
　それでは各人の預金の利息や配当総てについて税務署がくまなく捕捉できるためには何が必要か？道は一つ。納税者一人ひとりに背番号を付し、社会保険の加入はもとより、現行での預金取引、証券会社での売買、総てをその番号によって把握、管理する方法です。これが準備されるまでには今しばらく時間はかかることでしょう。が、しかし、資産家大増税の足音がもうそこまで響いてきていると言うのは偽らざる事実なのです。