地主さんにとって、何と言っても頭の痛いのは借地人との権利関係でしょう。しかし、もし借地権がタダで返ってくるとしたら如何でしょう？喜びも束の間、贈与税か何かでごっそり税務署に持っていかれてしまうのでしょうか？タダで借地権が戻ってきた地主さんの事例を中心に、その周辺の課税関係を個人地主の立場で探ってみました。

１．借地契約に違反があれば…

　地代を支払わない、住居として使用する約束がいつの間にか店舗になっていた等々本来の借地契約の定めに違反があれば、問題は比較的簡単です。契約違反として借地契約を解除することが可能になるからです。若干の弁護士費用はかかりますが、晴れて地主さんの土地は更地となって戻ってくることでしょう。

２．借地人が破産したら

　借地人との人間関係が非常に円滑だった事例です。借地人の事業が行き詰まったのでしょうか、地代が滞るようになってきました。借地人の方も会えば申し訳なさそうに挨拶をし、滞納を気にはしていたようです。しかし、遂に破産を覚悟する段階になりました。ひとたび破産となれば鵜の目鷹の目の債権者のこと、借地権に注目し換金化を要求することは必至です。
　そこでこの借地人、お世話になった地主さんに対し、弁護士と相談して一計を案じます。破産をする前に借地権を地主さんに対し、無償で返還をしてしまったのです。債権者に取られる位なら、地代を滞納しているお詫びと、何と言っても長年お世話になった感謝の念。今時珍しく浪花節の世界のようではありますが、地主さんとはこの返還で総て円満解決です。但し、地主さんも全くの無償で済ませる訳にもいかず、100万円程の引っ越し費用を負担したとか。

３．単純に“もうお返しします”と言う例も！

　こんな例もありました。都内での老夫婦二人暮らしの借地人の例です。ご主人が亡くなり、奥様一人の状況になってしまったのです。お二人にはお子さんが一人おられたようで、間もなく母親である奥様を引き取ることに。地主さんとしては当然の事ながら借地権について、何らかの話が出ることを覚悟していました。60%となっているその場所の借地権割合を考慮して、相場で借地権を買い取るつもりはあったのです。45坪ながら路線価で計算しても3,000万円は下りません。ところが何と借地人の方から出た言葉は『借地権をお返しします』だけ。ただ、老朽化した建物はそのままで、取り壊しは地主さんの方ですることになりました。地主さんも初めは我が耳を疑いほくそえんだものの、俄に税金の心配が脳裏をよぎったのです。何しろ時価で何千万円もするものを、ほとんどタダで貰ったことになるのですから。

４．得をした分は贈与税の対象か？

　とにもかくにも、上記のいずれの例も念願だった借地権がタダで返ってきました。問題の税金ですが、仮に２の借地権の時価を5,000万円としましょう。引っ越し代や建物取り壊し費用等の名目はともかくとして、税務的には地主さんは5,000万円の借地権を２の例で言えば100万円で購入できたと解することも可能です。となれば、その差額である4,900万円に贈与税の課税なのか、と言う疑問が生じてきます。

５．タダより高い物はあるのか、ないのか？

　結論を急ぎましょう。地主さんが個人であれば、個人の借地人がタダで借地権を返還しても、通常は地主さんには何らの課税もなされません。もし贈与税の課税の余地があるとすれば、借地人から地主さんに対して明らかな贈与の意思がある場合でしょう。第三者間であれば基本的にはその可能性はないと考えられます。後述しますが、地主や借地人が法人である場合、話は別でいきなり面倒なことになってしまいます。個人は法人と異なり、損得勘定だけでは割り切れない事情があるため、一見すると特別扱いになっているのです。その替わりに土地の売却時点で土地の値上がり益部分について、一気に課税されることになるわけです。

６．借地人が法人の場合の立退き料

　借地人が法人の場合、地主さんから貰った立退き料はその受け取ったお金の名目を問わず、借地権の売却代金と認定されます。法人は個人のような自然人と異なり、税務上は損をするような行為を前提としていないのです。そのため、前述の個人の借地人のように、原則としては無償や低い金額で借地権を返還することはないものとされています。もしあるとすれば通常は法人と地主さんが同族関係にある場合だけでしょう。この場合には原則として法人が寄付をしたか、役員に対して賞与を支給した扱いになり、経費を制限される形で課税されてしまいます。借地人の課税はともかくとして、借地権がタダで返ってくるとすれば個人の借地人の場合だけ。それも地主さんと借地人が極めて円滑な人間関係を形成している場合に限られます。誰とでも仲良くしておくことは、結局は幸多い人間関係の基本なのかも知れません。

　世の中には面白い国があります。ある団体については、人件費を除く50,000円以下の経常経費の領収証は添付の必要がないのだそうです。これを許している国では、一体税務調査の際、金額のチェック、領収証の有無等はどの程度問題になるのでしょうか？彼の国の状況を税務の実務の観点から視察をしてみました。

１．法人の会議費の基準は5,000円

　法人の場合、交際費については個人より厳しい規定になっている事をご存じの方も多いと思います。経費にできる金額に限度があり、限度内の場合でも一部は経費として認められないと言うものです。それを回避すべく、交際費ではなく会議費や支払い手数料等の科目を使って経費にする会社も多かったのです。今は一人当たり5,000円までの社外の方との飲食を伴う実質交際費については、限度計算に含まない処理をしていいことが明定されています。
　但し、この場合でも参加者名、人数、店の所在等を明示し、領収証が必要であることは言うまでもありません。

２．証明はできなくても…

　前述の例に限らず、法人は個人より厳格な処理が要求されますが、こんな事もありました。当事務所では珍しい法人組織で高級飲食店を経営するお客様の調査です。築地市場に毎日仕入れに行くのですが、その際に築地で顔の利くやくざまがいの方に同行して貰うそうです。これによって、本来は少量では購入できない高級本まぐろの仕入れが可能になるとのこと。彼への支払いは、帳簿上は『給与』扱いになっていますが、現金渡しであるにも関わらず領収証はありません。もっともこの世界の方々の間では当然です。いわゆる『みかじめ料』とでも言うのでしょうか、調査でもこの事が指摘されました。社長は必死になってその存在の必要性、真実性を調査官に訴えました。社長の気持ちが通じたのか、全額否認されると覚悟はしていたものの、何と『交際費』で了解を得られたのです。つまり、全額は経費にならないものの、少なくとも架空の経費ではないものと扱われたのです。私共も真実は知りませんが…

３．領収証が貰えない場合は諦める？

　上記のみかじめ料程ではないにせよ、世間には通常領収証が発行されないものもあります。例えば人様が亡くなった場合の香典が典型的でしょう。個人的な付き合いなら領収証の有無は必要ありませんが、困ってしまうのが会社の業務上のお付き合いです。心情的には勿論会社として支出をする以上、領収証はなくても交際費として経費に計上したいところです。実務的にはご会葬御礼の挨拶状でも葬儀の証拠として残しておけば、社会通念上妥当な金額であれば大抵の場合は税務署も認めてくれます。

４．お布施、戒名料に領収証は貰えない？

　経費と言うことではありませんが、相続税の申告に際しては、葬儀に要した金額は債務と同様に財産の金額から控除されることになっています。
　業者に対する支払いの領収証は必ず発行されるのですが、問題はお寺さんです。読経料、お布施、或いは戒名料等については、領収証を発行しないお寺も多いもの。これについてはお寺の名称、所在地、金額、支払日等を明記すれば、ほぼ間違いなく税務署は認めてくれるのが実務です。仮にお寺としては領収証を発行し、収入が明らかになったところで、心配ご無用。所詮は宗教法人の本業での収入であり、非課税扱い。昔から言われているように『坊主丸儲け』の世界なのです。

５．ねつ造による二重計上は脱税です！

　以上でお分かりのように、税務の実務では領収証が絶対のものではありません。場合によってはその存在がない場合でも、税務署は認めてくれるのです。但し、状況証拠なり、申述する人物の人間性というか、そう言うものが決め手にはなります。税務職員も所詮は人の子、なのです。
　但し、税務職員の心証を悪くするような行為については、経費を否認された上で厳しい処分が待っています。例えば同じ経費の領収証をコピーして経費を二重に計上したり、架空の経費の領収証を購入したりする行為です。何処かの国では、上記の二重計上を単純なミスとの言い訳をしたそうですが、先進国の税務署には決して通りません。この手の行為を世間ではねつ造と言い、法人税法上は重加算税の対象となります。ここで重加算税とは、いわゆる脱税をした場合に課されるペナルティーです。申告書の提出がなされた上での重加算税は、加算された本税の35%相当額と重く、税務署の処分によってはごまかした金額以上の負担になることもあるのです。
　話は冒頭の某団体に戻りますが、50,000円は税務の常識としては論外です。1円に引き下げようとする動きもあるようですが、少なくとも、現在の永田町の論理では税務署には通じないと、税理士としては断言をしておきます。

　税務の世界では、同じ事柄でもその扱いに個人と法人で意外に大きな差のあることがあります。『減価償却』もその一つで、ひと頃盛んに報道されていたのが、100％まで償却できるようになったこと。しかし、決してそれだけが減価償却の話題ではない、というのが今回のテーマです。

１．そもそも減価償却とは

　 　減価償却とは、建物や機械等一定額以上で長期の使用に耐える物について行われる、経費処理の手続きです。これらの物は寿命も長く、その効果、効用が長期に及ぶため、対価を支払った時点で一時に経費にせず、耐用年数に亘って経費化していこうとするものなのです。費用と収益を適正に対応させようとする会計の考え方の現れですが、税務の世界でも若干の差はあるもののそれが反映されています。

２．償却は強制か任意か

　個人の確定申告を考えてみましょう。アパートやマンションを新築した場合、何の疑問も持たずに減価償却をするはずです。ただ、多額の建築資金が掛かったにも関わらず、経費になる金額はこれだけか、とお客様にはしばしばお叱りを受ける項目でもあります。償却費の多寡にご不満があるかどうかは別として、個人の場合、減価償却は強制され、計算しなければならない事になっています。
　 一方、法人の取り扱いは個人とはその趣を異にします。償却はしてもしなくてもいいのです。そんなバカな、どうして経費になる減価償却をしない会社があるのだ、と疑問に思う方もいるかも知れません。それについては後述することにして、とにもかくにも法人の場合は償却はしても良し、しなくても良しの世界なのです。

3．法人の減価償却

　上記のとおり法人の場合、償却は任意となっていますが、そうは言っても自ずと計算には制約があります。毎期償却できる金額には限度額がありますし、償却可能額を超えてまで償却をできる訳ではありません。償却しなければ、未償却残高として残ったままとなり、除却や売却したときにその残額が経費になっていく仕組みです。
　 さて、話は戻りますが、減価償却費を計上しないのはどういう会社なのでしょうか。最も多いのが赤字の会社です。特に銀行からの借り入れがあり、赤字にしたくなかったり、またはできる限り赤字の金額を少なくしたい場合です。減価償却費という経費を計上しないわけですから、その分利益が多く算出されることに。また、たとえその期は黒字でも、欠損金が既に十分ある場合も償却をしない事が多いようです。欠損金を増やしても最長７年までしか繰り越しができず、使い切れなければ切り捨てられてしまうためです。

４．もし、個人が償却を忘れたら…

　先程、個人の場合は償却が強制されると言いました。そうは言ってもうっかり忘れることだってあり得ること。実は税理士が関与していたにも関わらず、長年に亘り一部の資産の償却費の計上を失念していた例がありました。ご相談を賜り詳細を確認してビックリ、総額では何と１億円を超える金額の経費が計上されていなかったのです。こんな時、所得税の申告期限から１年以内なら、更正の請求という手続きで税金の取り戻しは可能です。しかし、それより古い年分については、嘆願書といって超法規的手続きでお願いをすることに。但し、この場合でも５年前までしか遡及はできません。さて、上記の例で更正の請求と嘆願書を提出したのですが、当初、勝算は十分あると思っていました。何しろ本来強制的に経費にできるものを忘れただけですから。しかし、嘆願に対しては税務署の態度は意外にも厳しい対応です。素人なら情状酌量の余地があっても、税理士の関与がある事を指摘されているからです。冷たい仕打ちにあいながら、目下悪戦苦闘の交渉が続いています。

５．マイホームを作るなら法人名義で！

　ここで上記を踏まえての応用問題です。息子の家を建ててあげることにしました。息子に十分な建築資金はなく、借り入れは不可能な状況です。こんな場合、①親の名義で建てる②親が子に貸し付けた上で子の名義で建てる③法人を設立し法人名義にする、と仮にこんな選択肢があれば、どんな選択をなさるでしょうか。税理士としてお勧めは何と言っても③です。例えば不動産賃貸業を営む法人を設立し、子を役員に仕立てます。その上で子の住まいを法人で建築し、役員社宅とするのです。勿論、最低限の家賃は子から徴収しますが、税務上は市価に較べ格安の家賃でＯＫなのです。法人名義にする最大の理由は減価償却です。①、②の方法では建物の建築費は１円たりとも費用にはできません。が、役員社宅なら法人の資産、当然建物については減価償却の対象です。でも、法人では住宅ローン控除の適用を受けられないって？　ケチなことを言ってはいけません。ローン控除は最高でも百万円単位。減価償却を適用すれば、千万円、場合によっては億円単位の話で節税が可能なのです。何だか変ですが、これが実務です。

　今年も８月には路線価が公表されました。路線価自体は３月に既に明らかにされた公示価格の８割水準とされているため、概ね予測された通りの結果です。
しかし、巷間言われているように～、二極分化で高騰している場所の実勢価格は路線価との乖離が２倍、３倍にも。こんな時こそ生前に精算課税で贈与をすれば……

１．相続時精算課税制度とは

　相続時精算課税制度については既に何回かご説明をしておりますが、復習を兼ねてもう一度確認をしておきましょう。通常は生前に贈与をすると多額の贈与税の負担が生じるところ、生涯で2,500万円までは非課税と言う結構な代物です。それを超えると課税の対象にはなるものの、税率は一律20％。贈与の回数や対象物には何らの制限もありません。但し、いくら生前に贈与をしても、実際の相続時にはもう一度相続財産として相続税の計算に取り込むことが必要です。その上で、既に支払った贈与税がある場合には、相続税額から控除をしてくれる制度です。つまり、贈与税とは名ばかりで、相続税の前払い的なものと理解すればいいでしょう。

２．精算課税制度のポイントは相続時の評価

　問題は、贈与した財産が実際の相続時にいくらで評価されるのか、にあります。結論を先に言えば、贈与時の価格のまま、と言うことです。つまり、贈与時に1,000万円の評価のものは、仮にその財産が相続時には１億円に高騰していても、逆に50万円に下落していても、価格の変動とは無関係に1,000万円の評価になるのです。実は今回の議論は精算課税のこの特徴を利用しようとするものです。

3．路線価と実勢価格に乖離があれば…

　こんな事例がありました。場所は今をときめく表参道。とは言っても華やかな表通りではなく、一本も二本も入ったいわば裏通りです。かつては閑静な住宅街であったこの場所も、時代の波と言うべきか、洒落たブティックやレストランが住宅街のど真ん中に混在する不思議な町並み。路線価は坪当たり270万円～280万円ですが、実際の売買価格は何と1,000万円にも迫る勢いだったのです。この状況がいつまで続くかは解らないものの、今なら坪当たり前述の270万円～280万円で贈与は可能です。何故なら精算課税の評価には、通常は路線価によって計算することになるからです。
　 早い話、時価1,000万円の土地を270万円～280万円の評価で贈与ができると言うものです。

４．相続が起こっても、生前に売買しても

　上記の事例は実際には単純な売却だけだったのですが、路線価と実勢価格にこれ程の乖離がある場合、その気になりさえすれば、事前に色々な工夫が可能です。
　例えば、前述の精算課税で親から子への贈与をした上での売却なら、売却代金は子のものに。勿論長期譲渡で20％の譲渡税は子が負担するものの、270万円と1,000万円との差額は子が享受できることになる訳です。つまり、生前に合法的な方法で土地の値上がり分を親から子に移転ができるのです。但し何度も言いますが、相続時には実際には売却済みで手許には存在もしない土地が270万円の財産として課税の対象にはなりますのでご注意を！なお、言うまでもなく相続時点での地価が今より高騰すれば、実際よりは遙かに安い価格での課税となるため、結果的には相続税対策になってしまいます。

５．収用が予定されていれば5,000万円控除も

　今、都心では新たな道路用地の買収や道路の拡幅工事が盛んです。首都高速の延伸工事も行われています。これらに絡んで土地の一部が収用される場合、事前に土地の一部を精算課税でお子さんに贈与しておいたら如何でしょう。収用の場合には表参道ほど実勢と路線価の乖離はないものの、満足できる価格が提示されることが多いもの。贈与後、１～２年もしてから売却すれば、売却代金はお子さんに。更に収用においては5,000万円の特別控除が用意されています。つまり、収用における売却益から一人当たり5,000万円、親子で適用すれば合計１億円が課税されずに済むのです。

６．2,000万円の配偶者贈与特例にも活用が！

　話は精算課税から一転します。土地の価格に乖離がある場合の応用例です。贈与税の特例の一つに、婚姻期間が20年以上の配偶者に対する居住用不動産の2,000万円贈与の特例があります。通常の基礎控除110万円と合わせて2,110万円までが非課税というものです。しかも、これは前述の精算課税と異なり、相続時に持ち戻しの計算はありません。この贈与により、配偶者の持ち分は生前に相続財産から切り離される事になります。路線価の動きは必ずしも実勢価格と同じスピードではありません。課税という事の性格上、評価額には余裕の幅があるからです。路線価と実勢価格に価格差がある場所については、この配偶者贈与の他、何をするにも今が絶好のチャンスです。

　仕事柄、税理士としてお客様の各種の納税申告書を税務署宛に提出します。傍目には税務は複雑で、申告書も単なる数字の羅列にしか見えないかも知れません。しかし、この申告書にはプロとしての知識やテクニック以外にも、人間としての心意気や配慮、時には固い決意や勇気までもが込められているのです。

１．税務署の判断も所詮は人間の感情が左右

　お客様の事情で税理士が交替する場合があります。そんな折りには申告書等を通じて他の税理士の仕事のやり方を見ることになります。参考になる場合も呆れる場合もありますが、こんなケースがありました。ある賃貸マンションの減価償却費を税理士が数年に亘り計上を失念していたのです。
　お客様のご指摘でその税理士は金額を訂正し、税金還付の嘆願書を税務署に提出したそうです。が、それが認められず、私共にご相談頂いたのです。その嘆願書を見てビックリ、何処をどう間違えてどの様に訂正したいのか、明細が添付されていないのです。それどころか、内容証明郵便で言い訳と税務署への非難めいた事柄までが記されているではありませんか。これでは税務署も考慮してくれるはずがありません。嘆願書は超法規的なお願い事、税務署にとっては余計な仕事なのです。

２．税務署は試験官、面接官のつもりで！

　私はかつて税務職員だった経験から、申告書等の税務の書類は試験官、面接官に見て貰うつもりで作成することを職員には衆知させています。税務職員も所詮は人の子、書類が整理され流れるように作成されていれば、その内容も何となく適正なような気になるもの。相続税の申告書を一例としてあげれば、総ての財産について、評価方法とその説明、証拠となる資料を添付しています。膨大な枚数になるため、詳細な目次も作成します。税務職員に見て頂く、納得して頂くという気持ちからですが、逆に言えば税務調査に際しても、余計な質問はさせません。これらの書類に記載のあることを質問でもされれば、税務職員に対し『提出した資料や申告書は事前にご確認頂いていないのですか。貴署にお手数をお掛けしないよう、◯◯ページにその説明をしてありますよね！』こう言うと、大抵の場合質問が激減し、調査は早く終了することに。税務職員にとっては嫌な税理士かも知れませんが、それだけ責任をもって申告書を作成しているつもりなのです。

3．申告内容の訂正方法

　一度提出した申告の内容に誤りがあり、それを訂正する場合、税額が増えるのか減少するのかでその方法は異なります。まず税額が増える場合ですが、これは至って簡単で、修正申告書を提出しさえすればそれで終了です。期限は特にありませんので、何年前のものでも税務署は喜んで受け取ってくれるでしょう。
　一方、冒頭の減価償却費の計上洩れのように、税金を返して貰う場合はちょっと面倒です。細かな規定はありますが、多くの場合申告期限から１年以内なら“更正の請求”という手続きで還付されることに。その期間を過ぎていると、法的には保護されないため前述の“嘆願書”でひたすら頭を下げてお願いです。

４．税理士だって悩みます

　ここで少し話は変わりますが、税務の専門家であるはずの税理士としても、その適用の有無の判断を非常に悩むことがあります。その一つに、相続税の財産評価方法における“広大地”があげられるでしょう。広大地に該当するか否かの適用要件の規定が曖昧なのです。適用がある場合には評価額が激減し、納税に当たっては有利になります。その反面、適用が否認された場合は税負担が急増し、税理士にとってもリスクが大きいのです。判断を誤れば、税理士としても損害賠償の責任を負いかねないからです。

5．申告で勝負か更正の請求か？

　こんな時、税理士はプロ（？）として損害賠償責任を負わないで済むように、次の方法を考えます。当初の申告では広大地を適用せず、通常の評価で申告をします。そして、申告直後に“更正の請求”をして税額の減額を申請する方法です。これなら駄目モトで、上手くいけば税金還付、駄目でもお客様に文句を言われないで済むからです。
　しかし、こんな弱腰では決して税務署と戦うことなどできません。税務署にしてみれば、申告内容を否認するのはそれなりの覚悟と手続きが必要です。確たる根拠がなければならないからです。それに較べて更正の請求は、明らかに申告内容に誤りがある場合に税額を減額する手段です。明らかな誤りでなく、どちらにでも取れる内容では是正して貰うことは困難なのです。
　ここはやはり強気で責める方が勝率は圧倒的に高いのです。税理士にも税務署の言い分に屈しない理論武装と屈強な精神力が必要なのです。石橋を叩いても渡らないお客様にはお勧めできませんが、リスクのないところにリターンが無いのは財産の運用だけではないようです。

　税金を取り立てるために作られた法律が税法で、その法律に基づき課税・徴収するのが税務署です。税金を取られる側は、少しでも税額を減らそうと節税で防戦。当たり前のことですが、課税をする側はその節税が大嫌い。今般、種類株式と言われる相続・事業承継対策にも活用の余地がある株式の相続税評価をめぐって新たな動きがありました。以前からその評価方法には大きな期待が寄せられていたのですが…。

１．株式の種類も色々です

　従来の商法に代わって会社法がすっかりお馴染みになりました。その会社法には種類株式と言う、権利の内容の異なる株式を発行することが認められています。例えば株主総会での議決権の有る株式と無い株式、配当の割合に優劣を設けた株式、会社を清算する際に、処分した財産の分配権の有る株式と無い株式等々多種多彩。これによって状況に応じた会社支配と資金調達ができる仕組みになっているのです。

２．種類株式で円満相続

　この種類株式、事業承継に当たっては、例えばこんな使い方が考えられるでしょう。創業社長に長男と長女の二人の子がいる場合です。長男には事業を承継させ、長女には収益の一部だけを与えて経営には参画させない財産分けを考えたとします。このような場合、生前に創業社長が持っている株式の一部を、議決権は無いけれど配当については優先される種類株式に変換します。そして、遺言によってこの変換した株式を長女に、議決権のある普通株式を長男に相続させれば、円満相続が可能になるという図式の出来上がりです。

3．評価方法で得はさせない種類株式

　さて、上記のようなケースで、従来は議決権の有無で相続時の株式の評価に相違はありませんでした。しかし、この種の事例が増えたためでしょうか、評価額に差を認める方法も選択的に認められるようになったのです。原則的な評価方法で、長男の普通株式が6,000株で６億円、長女が種類株式4,000株で４億円だったとします。評価に差を付けず、この通りの評価をしてもいいのですが、長女の４億円から５％相当である2,000万円を控除する方法です。となれば、誰もがこの評価法を採用して大半の株式を議決権のない株式にし、評価額を下げることを考えるでしょう。当事務所でも真っ先にこんな手法をお客様に提案しそうです。税務署もその辺はしっかりしていて、この方法を選択した場合、減額された2,000万円は長男の６億円に加算するというのです。何のことはない、税務署としては全体として損も得もしない仕組みになっているのです。

４．足して１、は税務署の常套手段

　話は変わりますが、ここでちょっと土地の評価に目を向けてみましょう。借地人のいる土地については、一つの土地を地主さんの持っている底地部分と借地人の借地権との二つに分解して考えます。市街地の場合、地域ごとに借地権割合が定められており、例えば借地権割合が７割の地域なら、底地は更地に対し残りの３割がその評価という風に考えます。つまり、種類株式と同様、両者を足して１というのがその基本的な考え方なのです。

5．無償返還の届出で土地の評価は８割だが…

　これの応用編があります。父親の土地に子が経営する会社名義の建物を建てたとします。この状態では、子の会社は建物がある以上その土地に借地権が生じます。と言うより、借地権があるからこそ他人の土地の上に建物が建てられるのです。
　この場合、税務では会社は父親に借地権に係る権利金を支払わなければなりません。親族間だからと言って支払いを免除すれば、会社は父親から権利金相当を父親から贈与された（受贈益課税）として法人税を負担しなければならないのです。通常はこれを回避するため、“土地の無償返還に関する届出書”という書類を税務署に提出します。将来借地権を無償で父親に返還することを約する書面で、これにより前述の受贈益課税はなされないからです。更に父親の相続時の土地の評価は、更地の８割に減額されます。上記４で述べた底地と借地権の関係のように、その地域の借地権割合をそのまま減額はできないものの、２割引は美味しい話です。が、うまい話はここまでで、その２割相当額は会社の株式の評価額に加算されることになるのです。つまり、ここでも足して１の世界なのです。

6．今後の種類株式の評価の行方

　話は会社法、種類株式に戻ります。相続や事業承継に深く関係する種類株式ですが、理論的には無限に近い組み合わせの様々な形態が考えられます。現行ではその総てについて、相続時の評価方法は定められてはいません。どんな種類株式でも、従来からの原則的な評価に依っているのが実状です。冒頭の議決権のない株式が唯一の例外なのです。種類株式については当初、その評価次第では様々な節税も可能かと期待が持たれたものです。
　しかし、足して１の発想から抜け出せない限り、あまり大きな期待はできないのかも知れません。

税務調査を受けた場合、申告内容について、税務署は様々な指摘をしてきます。その指摘が正当でありこちらが誤りを認める場合も、逆に承服できない場合もあるでしょう。相手が税務署だからと安易な妥協をすると、後々とんでもない事になってしまうことも。今回は正しい調査の終わり方を検討してみました。

１．申告内容の訂正方法

　税務調査の結果、税務署が申告内容について何らかの誤りを発見したとしましょう。誤りが確かにこちらのミスであり、納得の上是正をする場合は簡単です。修正申告書を提出すれば調査は終了で、一件落着なのです。問題は税務署が指摘した誤りに納得できない場合です。調査は膠着状態に陥り、税務署相手に折衝が始まります。勿論折衝は税理士に任せておけばよいのですが、お客様としても心中穏やかではいられません。税理士の力量はこんな場面で試されるわけですが、その力量とは無関係に双方の話し合いが決裂することもあるわけです。
　こちらが修正申告に応じない場合、税務署は職権で『更正』処分と言う、強制的に課税する権限を持っているのです。税務署もこれをするのは手間暇がかかり、負けた場合はメンツが立たないため、むやみに強権発動はしないのですが…。

２．修正と更正の相違点

　当初の申告金額が訂正される点では修正も更正も同じなのですが、両者の持つ法律的な意味合いには大きな相違があります。
　まず、修正申告はもともと税務署に指摘されたことに端を発してはいても、あくまでお客様が納得をして行う行為なのです。実際には結構強制的に修正させられるケースもありますが、とにもかくにもお客様の意思でなされたもの。従って、ひとたび修正申告を提出すれば、やっぱりあれは間違いだった、新たな証拠も出てきたから増額となった税金を減額して欲しい、とは決して言えないのです。それに対して更正は、お客様の意思とは関係なく、税務署の一方的な課税処分。と言うことは、これに対し異議申立て、審査請求、訴訟提起等々の手続きが可能で、結果はともかく文句を言える道だけは残されているのです。

３．借地権は有りや、無しや？

　こんな事例がありました。ある地主さんの相続税の申告事案です。被相続人の親族に土地を貸していらしたのです。何十年の長きに亘り、相応の地代も受け取っておられました。相応とは言ってもそこは親族、他の借地人よりは少ない金額のようでした。何しろ何十年も前からのこと、他の借地人を含め、正式な契約書など作成もしていない状況だったのです。
さて、相続税の申告に当たって当時の税理士は判断に迷ったそうです。借地権有りとして底地の評価とするか、地代の支払いはあると言うものの、いわゆる使用貸借として、更地の評価をするかについてです。使用貸借とはただ同然の貸し借りの事で、その場合は借地権がないため土地の評価は更地となってしまいます。それに対し借地権があれば、地主さんの権利は底地だけとなり、低い金額での評価です。結局、税負担の少ない底地の評価を選択し申告をなさったそうです。

４．税務署が時々使う手口に注意！

　果たして申告の後、相続税の調査がありました。そこで税務署の見解は、親族への土地の賃貸は状況から考えて使用貸借、つまり更地での評価が妥当との指摘です。実は当時から借地権の有無と立ち退きを巡って親族間にも争いがあり、両者の関係はしっくりとは行っていなかったのです。と言うより、場合によっては訴訟問題という段階で、一触即発の状況でした。そこへ税務署の指摘です。
　お客様も税理士も借地権無しと言うことに、容易には納得できなかったのですが、こんな時税務署は甘い言葉をささやきます。『この件で修正申告を提出してくれれば調査は終了にします。それに、裁判にでもなって借地権が認められた場合、その時は申し出ていただければ申告を直しますよ。』
　 こう言われて修正申告書を提出なさったそうです。

5．正しい調査の終わり方

　話は修正申告と更正の相違点に戻ります。繰り返しますが、修正申告はあくまでお客様が納得をして行う行為なのです。だからこそ、後日、やっぱり内容を訂正してくれと言っても、税務署は聞く耳を持つ必要はないのです。まして、今回のようなケースでその当時の担当者がその後も同じ税務署に居て、当時の状況を理解、把握していればまだしも、法律上は後日の訂正は門前払い。一度修正申告書を提出したら、その是正はもはやできないと考えておくべきなのです。だからこそ、税務署は更正という職権で課税できる権限を持ちながら、調査では修正申告を勧めてくるのです。
　調査を受けた場合の大切な教訓！ 納得できない修正申告は決して提出してはいけません。納得できないときは、更正をして貰いましょう。真実は神様だけがご存知なのです！

今や日本の企業が海外に進出し、或いは投資をすることは珍しいことではありません。そして個人のレベルでも、海外の不動産に投資したり預金をする事が希有な例とは言えなくなってきたようです。何よりの証拠に、税務署にも“国際税務専門官”なる調査官が配置され、法人ばかりでなく個人の海外取引にも目を光らせているからです。

１．国際税務専門官の設置

　その地域の中心となる大きな税務署に限定されてはいますが、数名の国際税務専門官が設置されています。全体として人数はそれ程多くはないため、小さな税務署も兼任しているようです。海外取引と言えば、最低限の知識として英語が必要ですが、税務署という役所はこの点は極めて弱い。昔に比べれば補強されてはいるものの、民間レベルから見ればお粗末そのものです。筆者がアチラの世界にいたときなど、何万人という職員の内、毎年20名程度しか本格的な英語の研修に参加させていなかったのですから。
　しかし、その必要性については気付いていたからこそこのような専門官を設置したのでしょう。
　これにより、海外取引が想定される法人や個人の資産家に対しては、その調査に当たって国際税務専門官のご登場と相成るわけです。

２．米国の不動産を売却したお客様

　相続税の申告業務をお手伝いしたお客様の事例です。お話を伺っている内に、ご主人が亡くなる数年前、夫婦で等分に共有していた米国の不動産を売却した事実が判明しました。相続税の調査があった場合、その売却資金が何に使われたかの確認は必ずなされます。そのため、私共では申告書を作成する段階でお客様にその事を必ずお尋ねすることにしています。奥様によれば、売却に関する資料は何も残っていないが、シティーバンクのＮＹ支店の預金となっている旨、そしてその預金口座は夫婦のジョイント口座として共同名義になっている旨のご説明を頂きました。従って、裏付ける資料は無いがシティーバンクの残額の半金を相続財産として計上して欲しいとのご依頼です。税理士としては後日の税務調査を想定して、総て実際の書類で確認するのが必須の作業です。しかし、実際の書類をご呈示、ご提出頂けない場合は仕方がありません。お客様には未確認である旨の書面をお渡しして、お申し出に基づく申告書を作成する事になります。

３．国際税務専門官の調査

　さて、このような状況下で前述のお客様の相続税調査が行われました。勿論、海外の銀行に預金がある場合の調査ですから、国際税務専門官の出番で、まずはお手並み拝見です。国際税務専門官と言っても、ご自宅での調査にあたっては、何も特別なことをする訳ではありません。ただ、よく調べたものだと脱帽する事もありました。アメリカでは日本と異なり、不動産について日本で言う登記という制度はありません。従って登記簿の謄本を取り寄せるという訳にはいかないのです。その代わり、どういうルートで調べたのかは定かではありませんが、売買の記録を見つけてきたのです。そこには亡くなったご主人の名前が確かに記載されています。奥様の説明とは異なり共有ではなく、ご主人の単独名義として。つまり、売却代金が溜まっているシティーバンクのＮＹ支店の預金残高も、共有だったら半額を計上するという考え方は成り立たない事になってしまったのです。

４．預金口座の検証

　元はと言えば、シティーバンクのＮＹ支店の預金口座の全貌が分かれば何の問題もなかったのです。それがないために奥様のお申し出通りの申告をしたのですが、実は税務署もこの預金口座の動きそのものは分かっていないのです。
　例えば国内の銀行の口座の場合、通帳を紛失しても、入出金の動きを復元することは可能です。と言うより、通常、相続税の申告書を提出すると、税務署は分かっている範囲の総ての銀行に対し、入出金状況の復元を照会文書の形で銀行に依頼するのです。つまり、調査に来た時点で税務署は預金の動きについては既に把握済みなのです。

５．税務署の海外調査の限界

　しかし、今回の国際税務専門官はそこまでの確認はしていませんでした。つまり、日本の銀行に対してと同じような照会や依頼はしていないのです。現時点ではこの辺が税務署の海外調査の限界なのでしょうか。
　また、海外と一言で言ってもその範囲はいささか広いものがありますが、税務の世界もアメリカとの絆は強く、ＩＲＳ（日本の国税庁に相当）とは定期的に情報交換をしています。とりわけ不動産の売買については、日本に居ながらにしてかなりの情報が入ってきているようです。
　 冒頭で税務署は英語が弱点と述べました。しかし、海外は英語に限定されません。今回はアメリカの財産や預金だったので英語の世界でしたが、独、仏、伊、蘭、西がこれからの狙い目なのでしょうか？

本年度税制改正で、事業用資産の買換え特例のうち、最も利用しやすいものの適用期限が延長されています。再度の期限延長は"絶対"にないと言われていた項目です。世の中に"絶対"は絶対に無いのでしょう。直前になって急転直下の変更です。税制は正しく政治の力でいかようにもなる生き物であることを再認識させられましたが、こんな問題も含んでいます。

１．制度の概要

　 例えば、賃貸マンションを売却したら、言うまでもなく、譲渡税の対象です。損失ならばいざ知らず、利益が出れば、次の算式で売却益を計算することになります。
売却額－（取得費＋譲渡経費）＝譲渡益（売却益）
通常はこの売却益に税率を乗じて税額を算出するのですが、買換えを適用する場合は計算方法が全く異なります。法人については利益を圧縮するという表現をしますが、要は税務上相当額の利益をなかったものにしてくれ、最大で原則の1/5の税負担で済むというのがこの制度の特徴です。
　 その条件は、国内にある10年超所有の土地や建物等を売却して、国内にある土地や建物等を購入するという、いたって利用がしやすいもの。
　 これが本来は昨年の年末で終了予定だったのが、更に２年延長され、平成20年の年末まで延長されることになったのです。

２．事業用資産の買換え特例を適用すると…

　 先程、利益がない事にすると言いましたが、未来永劫課税がないわけではなく、とりあえず、売却時点での税負担が少ないという代物です。課税の繰り延べという言い方をするのですが、一定の時点まで課税を待ってくれる制度なのです。そうは言っても、とにもかくにも売却時点での税金が安くなるわけで一見魅力的な制度です。
　 さて、この事業用資産の買換えで特例を適用すると、実はちょっとややこしい話が待っています。それは取得費、平たく言えば原価の問題です。例えば、1,000万円で買った土地Ａが1億円で売却できれば差引き9,000万円が利益。その1億円で土地Ｂを買った場合、普通は9,000万円に課税がされた上で、１億円がＢの原価となるはずです。　　
　 しかし、この特例を適用した場合、課税も少なくなるものの、土地Ｂの原価は１億円にはならないのです。計算過程は省略しますが、土地Ａの時代の金額を引きずって、2,800万円にしかなりません。そのまま土地Ｂを持ち続けるなら問題は特にありませんが、再度Ｂを１億円で売却すると、今度は原価が１億円ではなく2,800万円のため、7,200万円が課税の対象です。つまりこの時点で前回課税されなかった部分にまで税金がかかる仕組みなのです。

３．建物の場合は問題が直ぐに顕在化

　 上記は土地の例でしたが、これが建物の場合、売却をしなくても直ぐに税金の影響が生じてきます。何故なら、建物は土地と異なり毎年減価償却をするからです。買換えの対象を土地Ｂではなく建物Ｂにした場合その減価償却の基になる金額は、土地の場合と同様2,800万円、実際の建築価額が１億円でも、です。つまり、毎年の経費となる減価償却費が少ない分、利益が多く算出されることになってしまうのです。
　 個人の場合、課税される所得金額が1,800万円を超えると、最高税率の50%の世界に入ってしまいます。一方、税務上の買換え特例を適用せず、通常の長期の譲渡税率なら20%です。所得の多い方については、建物への買換えは売却時点での譲渡税は少ないものの、直ぐに50%での課税が毎年待っていることになるのです。一方、特例を適用しなければ、売却時の税負担はあるものの、20%で完結し後腐れはありません。くどいようですが、この特例は課税が免除されるわけではなく、繰り延べられるだけなのです。

４．買換え時の資金ショートの問題点

　 もう一つの問題は資金繰りの問題です。先程、特例を適用すると最大で原則の1/5の税負担で済むと言いましたが、これは１億円で土地Ａを売却して１億円以上で土地Ｂを購入した場合です。土地Ｂが１億円以下である場合には、買換えをしていない部分が生じるため、税負担はその時点で原則に近い金額になってしまうのです。これを避けようとして１億円以上の土地を購入した場合の資金繰りはどうなるでしょう。例えば買換え資産の土地Ｂが１億円でも、売却金額だけでは購入に十分な資金が手許に残らないのです。土地Ａの取得価額が不明で売却額の５%と仮定した場合、税負担が380万円、その他に土地Ｂに係る登録免許税、不動産取得税等々1,000万円前後の資金が必要になります。これを売却資金以外から用立てなければなりません。
　 一見お得な買換え特例ではありますが、その後の税負担と資金繰りを考えると、手放しで喜べる制度の延長ではないかも知れません。

成年後見人の制度をご存じでしょうか。お年を召され、或いは認知症等のために、判断能力が不十分な方を法的に保護し支えるための制度です。社会的には確かに必要な制度ではありますが、資産家の方々には要注意。結論としては、やむを得ない場合を除き、利用しない方が無難な場合も多いようです。

１．成年後見制度の概要

　 具体的な手続きとしては、先ず家庭裁判所に対して、成年後見人の申請をします。家裁はその申請に基づいて成年後見人を選任しますが、実はその選任が問題なのです。詳細は後述しますが、申請者の期待通りの人物にはならない事もあるからです。それはともかく、選任された成年後見人は、被後見人の①財産の管理②身上監護（こんな言葉があるのだそうです）をして③その結果を家裁に報告する事が要求されます。被後見人を保護し、助けることが目的ですので、被後見人にとって不利になる行為は一切できないことになっています。それを家裁が報告を通じて監督し、不適切な行為があれば解任できる仕組みです。

２．本人確認がネックに！

　 　底地を多数お持ちの、ある地主さんの事例です。高齢でもあり、将来の相続も考え底地の整理を進めていらっしゃいました。底地の売却や逆に借地権の買取り、更には物納の準備と作業は山盛りです。その中で底地を譲って欲しいという話がいくつか出てきたのです。ところがご本人は認知症が進んでいて、とても自らの意思で売買の判断などできる状況ではありません。以前はこんな場合でも、親族の方が代理で売買してしまうこともよくあったのですが、昨今はそれ程簡単ではありません。登記に際し司法書士に本人確認が義務付けられており、本人の意思でない売買には協力を得られないためです。登記と無関係の不動産売買は考えられません。司法書士の協力は必須なのです。

３．後見人に財産の処分は原則できない

　 そこで成年後見制度の活用を検討したのです。身近にいらっしゃる奥様が適任とは衆目の一致するところ。ところが、家裁に対し奥様を後見人として申請したところ、意外な回答だったのです。身上監護については奥様が後見人で問題はないのですが、財産の管理についてまでは奥様にその権限を与えてくれなかったのです。法律行為であるため弁護士を選任するというのです。それも当方の申請する弁護士ではなく、あくまでも家裁独自で選任する弁護士です。つまり、こちらの意向に沿わない弁護士の可能性も大いにあり得ることに。更に言えば、そもそも被後見人の財産の処分を、後見人は原則として行わないのだそうです。居住用の財産の処分については家裁の許可が必要ですが、それ以外の財産であっても、後見人の同意は得られないのが実態のようです。無理をして強行突破を試みても、奥様が後見人を解任されては元も子もない話、結局、選任の申請を取り下げることになったのです。　

４．財産が多額な場合の後見人

　 制度発足当時は財産管理を含めて、配偶者が後見人に選任されることは珍しくはなかったそうです。しかし、財産がある程度以上ある場合、相続人がこの制度を悪用するケースが頻発したため、財産管理については家裁が公募した弁護士の中から選任するようになったとか。但し家裁やその支部、出張所によっても取扱いは様々なようですが、東京・霞ヶ関は間違いなく厳しい対応です。それはともかく、結果として、将来の相続のためにと思っても、奥様が被後見人の財産を売却は勿論、贈与も貸付もできないことになっています。後見人に選任された以上、身内ではあってもあくまで『他人の財産』といった意識で被後見人の財産を管理する必要があるわけです。しかし、財産の処分に厳し過ぎる制約が課されると、相続のための準備は何もできなくなってしまいます。

５．駐車場をやめて所有型法人の建物建設

　 こんな事例もありました。既に一人息子のご長男と弁護士が二人で後見人の選任を受けておられるケースです。従前は青空駐車場として活用していたのですが、場所柄、駐車場ではもったいないと、賃貸住宅の建築計画が持ち上がりました。このケースではどれ程賃貸住宅の利回りが確保できても、被後見人の名義で賃貸住宅の建設は認められません。賃貸住宅の建設は評価の面でも相続税対策になるのですが、それもできないのです。そこで息子さんの法人が土地を借り受け、法人名義で建物を建築です。これも後見する上での不動産の処分に該当するのですが、本人の居住用ではないため家裁の許可は不要です。結局、法人が被後見人に支払う地代を従前の駐車場以上にすることで、弁護士である後見人の了解を取り付けることができました。被後見人を保護するための制度ではありますが、ひとたび後見人が選任されると財産の処分も活用も一切のことに制限が加わります。活用に当たっては、相続対策などできなくなることを念頭に置いて、十分な検討が必要です。

不動産を売却したとき、最も気になるのはいわゆる譲渡税です。逆に購入したとき忘れてならないのが本日のテーマである不動産取得税ですが、譲渡税ほどには一般には負担が重くないので軽視しがちです。
しかし、その対象が大きな建物である場合、この負担があると無いとは天地の差。土地の固定資産税にまで影響を及ぼすことにもなるからです。
前号に引き続き、今回も地味ながら地方税シリーズで迫ってみました。

１．不動産取得の意義

　 　不動産取得税は、個人・法人を問わず文字通り土地や建物の不動産を取得したときに課税される税金です。その取得が有償か無償かに関係なく、原因も売買・交換・贈与・寄付等どんなものでも課税の対象となります。但し、相続で取得した場合にはその対象から外れます。
　 問題はいつを以て不動産の取得とされるかです。
教科書的に言えば、"契約内容その他から総合的に判断して、現実に所有権を取得したと認められるとき"となるでしょうか。ここで売買の場合の移転登記の有無は全く関係がありません。登記は無関係というものの、実は建物の取得の時期をめぐって問題になった事例があり、これについての詳細は後述することにします。
　 なお、建築業者が建築した建物については、基本的には課税はありません。しかし、６ケ月以内に他に売却できないときに限って課税されることになっています。

２．建築途中の不動産売買

　上述の問題の事例です。都心の一等地をお持ちのお客様が１階を店舗、２階以上を賃貸マンションとする建物の建築をしておられました。当初は収益物件として賃貸収入を期待なさっていたのですが、竣工後には高額な売却価格が見込めることが判明。ご自身での賃貸経営よりも売却して換金化する方向に計画を変更なさったのです。
　 いわゆる投資家にとって、この物件は場所柄や収益性から見て垂涎の的、程なく買い手も見つかりました。と、そこまでは良かったのですが、事後に思わぬ問題が生じてしまったのです。

３．表示登記が引き渡しと認定！

　その問題とは不動産取得税です。お客様としては完成前に売却をしたつもりであるため、当然の事ながら建物の不動産取得税など、自分には関係のないこと、買い手が負担するものだと思っておられたのです。時系列に沿って整理してみましょう。売買契約を平成17年11月に締結、18年１月上旬に完成引き渡しの予定でした。ところが買い主側の要望で、借り入れの都合上、建物の存在が明示されなければならないとのこと。急遽17年12月末に表示登記（『用語の解説』参照）を売り主であるお客様名でする事になったのです。
　 この時点ではまだ引き渡しはなされていないため、建物は売り主のものです。
　 さて、不動産取得税を課税する東京都はこの表示登記に着目をしました。登記とは本来万人に義務付けられているものではありません。自分の権利を保護しようとする人がやればいいものです。　　　　
　 しかし、建物が竣工した場合、建物の存在を明示する表示登記だけは、一ケ月以内にしなければならないことになっています。表示登記がなされたと言うことは、逆に言えば建物が竣工したことを自ら証明した事にもなるのです。　

４．不動産取得税の課税は必ずしも災難ならず！

　さて、買い主の融資への協力のための表示登記で、売り主は不動産取得税の課税を受けることになってしまいました。税額的にも結構な負担です。
　 しかし、悪いことばかりではありません。このことが土地の固定資産税にも影響を与えることになったのです。この建物、1階こそ店舗ですが、2階以上は総てマンションのため、敷地は大半が住宅用地と位置づけられます。実は店舗や工場、オフィス等のような建物の敷地と異なり、住宅用地には固定資産税の課税上大きな特例が用意されているのです。これは小規模住宅用地の特例と言い、その土地の上に住宅があることが前提なのです。
　 具体的には、200㎡以下の部分について、土地の固定資産税の税額が1/6に、200㎡超の部分は1/3に減額されるというもの。マンション等の集合住宅については200㎡の戸数倍までの面積の土地がその対象となりますが、建物の床面積の10倍が限度です。都市計画税にも類似の制度があり、この特例の適否は両税合計で相当額の影響を与えることになります。これらの判定時期は1月1日。　
　 つまり年末に表示登記をしたため、引き渡しまでの1月分だけではありますが、土地の固定資産税が約1/6と大幅な減額となったのです。　
　 建物の不動産取得税の負担はありましたが、冷静になってトータルで考えたとき、それ程の負担増にはなっていなかったのです。更に買い主に感謝されたことは言うまでもありません。人間万事塞翁が馬、と言う言葉もありますが、建物の竣工、引き渡しは十分な注意の上にも注意が必要です。

『償却資産税』と言うのをご存じでしょうか？
正確には固定資産税なのですが、固定資産税は土地や建物だけではありません。個人でも法人でも、一定の設備や備品にまで固定資産税が課税されるのです。ただ、従来は個人にはお目こぼしも多く、実態としてはあまり課税もされていませんでした。
が、ここへ来て自治体も税収確保のため本気です。あちこちで根こそぎ過年分を含めて課税をしているようで、今後は対策が必要かも知れません。

１．課税がなされるまでの手順

　 　まず、償却資産税が課税されるまでの手順をお話しましょう。各市町村に対し、１月１日現在で所有する一定の設備や備品の一覧と取得価額等を記載した申告書を１月末日までに提出します。
　すると市町村は内容を吟味し、定率法による減価償却で未償却残高を計算。その合計額が150万円を超える場合、そのまま1.4%の税率を乗じて課税することになっています。課税する側が金額を決め、税額を通知する賦課課税方式と言われる課税の方法です。

２．課税の対象となる財産

　計算自体は決して難しいものではありません。問題はどんな財産に課税されるのか、判断に迷うことも多いのです。一言で言えば、“土地、建物以外の事業の用に供する資産”となります。パソコン、コピー機、エアコン、応接セット等がまずあげられるでしょう。不動産貸付業ならフェンスや外灯、ゴミ置き場、アスファルト舗装や機械式の駐車設備も含まれます。これらは比較的分かりやすい対象物ですが、建物の電気設備や給排水設備、空調設備は問題です。原則として償却資産から外れるものの、細部は市町村により取り扱いはマチマチです。実務的にはその峻別にはかなりの困難性を伴います。

３．市町村はどうやって課税対象を把握する？

　ここで素朴な疑問が生じます。市町村に対し、その手の財産はありません、と言う申告をしたら課税をされないで済むのでしょうか？税務署と異なり、市町村の税務調査はあまり聞かないし、仮に調査に来ても税務署ほど恐くないような気もします。しかし、結論から言えば、世の中はそれ程甘くありません。市町村だってちゃんと事実を把握しているのです。何故なら市町村と税務署はｸﾞﾙになっているからです。おっと、これは言葉が過ぎました。双方は協力体制を敷いているからなのです。
　 減価償却と言うのをご存じでしょうか。例えば建物を取得、建築して3,000万円かかったとします。建築業者に払ったこの3,000万円は直ぐに全額が経費になるわけではありません。建物としての機能は何十年にも及ぶことから、法律で定められた耐用年数に従い、長期間に亘って経費にしていく手続きです。税務署に対してはこの計算の明細を添付して経費を認めて貰うのです。
　 実はこの減価償却の明細が市町村の手に渡るカラクリになっていて、これから償却資産の内容が市町村にバレてしまうのです。冒頭に述べたように、従来市町村は特に個人分は力を入れていなかったのが、ここへ来て大変な力の入れようです。 　

４．減価償却の工夫がアダ？

　さて、この減価償却ですが、例えば建物を新築、取得した場合、税理士としてはなるべく早期に費用化する工夫をします。まずは建物本体と給排水設備、電気設備等の各種設備を別々の資産に区分計上するのです。建物本体よりこれらの設備は耐用年数が短く、本体に含めて計算するより初期段階の費用が多額に計上できるからです。また、減価償却の方法も本体は定額法が義務づけられていますが、設備ならこれより早期に償却できる定率法という方法が選択、採用できるのです。
　 しかし、前述のようにこれらは市町村により取り扱いが異なるため、必要以上に償却資産の詳細を明示すると思わぬ課税が待っていることになってしまうのです。もし、建物や付属設備に含めて計上していたら、どうなるのでしょう？固定資産税として既に課税されていることになり、償却資産税の課税は免れてしまうのです。但し費用化される時期が若干遅くなるデメリットは覚悟しなければなりません。勿論、市町村が建物や付属設備の内容まで調査すれば、課税対象の償却資産の内容は明らかになりますが、現状そこまでの状況にはありません。つまり、税理士の工夫が結果としてアダ（？）になっていることにもなる訳です。

５．市町村によって異なる対応に問題！

　実態としてこの償却資産税、力の入れ具合や把握状況も市町村によって相当違いが見られます。また、特に個人に対しては課税洩れが多いのも事実です。と言うより、少し前までは法人に対しても申告がなければそれ以上の追求をせず、みすみす課税のチャンスを逃していたのです。それが昨今は自治体の台所事情の悪化で、特に都市部では一転課税の強化に乗り出した、と言うのが実状のようです。狙われれば過去に遡って一網打尽、税務署の他にも恐い存在が一つ増えたようです。