平成１２年分の路線価が今年も公表されました。８年連続の下落で、率にして全国平均でほぼ前年並みの7.0%の下落。東京都は5.8%とは言うものの、都心についてはほぼ下げ止まりの様相です　
興味深いのは物納で、依然としてその申請件数は高水準。路線価評価が適正でないのか、はたまた物納に特有な状況でもあったのか、物納をめぐる実態を探ってみました。

１．高止りの物納申請件数と未処理件数

 相続税の納税において、現金納付も延納でも納税できないときに限って認められる物納制度。かつてはマイナーだったこの制度も、路線価が実勢価格を上回る92、93年頃から急増し、今ではメインの納税方法に。
逆転現象はかなり解消されたかに見える昨今、それでも98年7,076件、99年7,075件と物納申請も依然かなりの高水準を維持しています。しかも収納後の在庫の処分が進まず、更地換算で99年度は92年度の22倍もの面積の土地が未処理のままなのだそうです。これは一体何を意味するものなのでしょう？

２．売却よりも物納が有利

一般論としては、未だに路線価が実勢価格より高いとみるべきなのでしょうが、そればかりではなさそうです。勿論、その手の物件もあるのでしょう。が、大蔵省によれば、もともと買い手のつかない物件が物納されるケースも多いためとか。 言うまでもなく、物納の収納価格、つまり引き取り価格は申告書に記載した価額です。となれば、いくらで売れるのかを判断し、それが申告書に記載した金額を上回るなら売却、下回るなら物納と言うことにならざるを得ません。 現実問題として、総ての土地が道路付け、地形、日照や騒音問題等につき、何の問題がない訳ではありません。様々な悪条件が重なり、売るに売れない物件が世間には多いのも事実です。

３．財産評価基本通達の評価法

 相続税の申告をする際、原則的には路線価を基に財産評価通達という、評価方法の指針によって計算をすることになります。この通達は、税務署の職員が実際の評価を行うに当たっての、いわば社内規定のようなもの。土地については、間口、奥行き、地形等を考慮して具体的な評価方法を定めているのです。

４．物納はとにかく有り難い！

 さて、この評価通達、必ずしも実勢価格を反映するものではありません。極端な場合、建物の建築に制限が加わる（建築不能なら物納も不可）にも関わらず、評価がそれ程落ちないこともあるのです。勿論、不動産実務の世界では、こんな場合の価格は二束三文。間違いなく物納が有利になるのです。 と言うより、収納した土地の売却処分が進まないのも、この手の土地が多いため。物納は　とにかく難しいものと考えがちです。が、既定の要件さえ満たせば、不動産的な見地から見て収益性が悪かろうが、不人気物件だろうが、収納せざるを得ないのです。駅から遠いから取らない、日当たりが悪いから3割引、これができないのです。納税者にとっては何とも有り難い制度ではあります。

５．根本的な解決策は？

 物納の申請が多い理由は明白です。評価通達による評価の基準が適正でないだけです。むしろ問題は、未処理物件が多いことで、いわば不良債権化していることです。売れない、処分できない物件を国が抱える。このツケは結局国民の負担になるのですから。
先ずは財産評価の根本的な見直しです。今の状況、歌舞伎町でビール１本飲んで３万円の請求されるみたいなもの。税理士会、鑑定業界、責任重大ですぞ！