令和5年10月1日から、消費税の仕入税額控除に適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）が導入されます。この制度の導入により、不動産賃貸業にどのような影響が出るのでしょうか。

１．消費税の計算方法とは

　消費税は、納税義務がある事業者とない事業者に分かれます。納税義務がある事業者とは、一般には前々年（法人の場合は前々期）に消費税のかかる売上が1,000万円超ある事業者を言います。不動産賃貸業の場合、店舗、事務所、駐車場等の賃料に消費税がかかります。そのため、物件のほとんどが居住用のケースでは、消費税の納税義務がない事業者（免税事業者）に該当している方も多いと思います。
　消費税の納税額は、預かった消費税から支払った消費税を差し引いて計算します。不動産賃貸業の場合、テナントからの家賃や駐車場賃料と一緒に預かる消費税から、修繕費、管理費等にかかる消費税を差し引いて納税額を算出します。

２．適格請求書等保存方式とは

　現行において、支払った消費税の控除を受けるためには、帳簿への記載と請求書等の保存が必要です。請求書等とは、請求書、納品書、領収書、レシート等で、取引年月日、取引金額、取引内容、支払先及び支払者の名称等が記載された書類をいいます。食品等の軽減税率導入後は、その対象と税率ごとに合計した取引金額の記載も必要になりました。
　令和5年10月以降は、原則として、支払先から「適格請求書」の交付を受けて保存する必要があります。適格請求書の交付は、「適格請求書発行事業者」に限られ、課税事業者が税務署長に申請した上で、登録を受けなければなりません。登録を受けると登録番号が交付され、国税庁のホームページに公表されます。「適格請求書」には、上記の請求書等の記載内容に加え、税率ごとに区分した取引金額とその消費税額及び登録番号の記載が必要になります。
　今まで免税事業者に該当し、消費税を納税しなかった事業者が適格請求書発行事業者になるには、まず課税事業者を選択して消費税の納税義務者となり、その上で登録申請をする必要があります。
　令和5年10月1日以降、免税事業者への支払いに係る消費税の控除は、徐々に制限がかかることとなります。同日から3年間は、支払った消費税の80％を控除することができ、令和8年10月1日から3年間は支払った消費税の50％の控除となり、令和11年10月1日からは全く控除できなくなります。

３．適格請求書を発行しないことの影響

　免税事業者を継続したり、適格請求書発行事業者に登録せず、適格請求書を発行しなかった場合、どのようなことが想定されるのでしょうか。事務所を賃貸するケースで考えてみます。
　事務所の借主は、貸主に賃料を支払います。そこに含まれる消費税を、売上に係る消費税から控除して納税額を計算します。この賃料につき、貸主が適格請求書を発行しない場合、借主は賃料に係る消費税を控除することができなくなります。そのため、消費税相当額の値引きを要請したり、最悪の場合は退去することが想定されます。免税事業者は、インボイス制度導入までに課税事業者となるか、免税事業者のままで行くのか、その場合、今まで預かっていた消費税相当額をどうするのか検討する必要があります。

４．インボイス制度導入の背景

　消費税は、最終消費者が負担する税金で、事業者が消費者から預かって納付する方法をとっています。現行では、免税事業者は価格に消費税を上乗せしないことを予定しているのですが、実際には上乗せしているのが実情です。税務当局は、これを益税だとして問題視しています。今までは、小規模な事業者の事務負担の増加を考え、免税事業者を認めてきましたが、免税事業者に対する支払いは消費税を控除させないようにして、課税事業者となることを促し、益税の解消を目指しています。
　では、課税事業者になることは損なのでしょうか。免税事業者が課税事業者になった場合は、今まで預かっていた消費税から支払った消費税を控除して納税することとなります。そのため、新たに消費税の納税は発生しますが、その差額だけを負担することとなり、本来の仕組み通りとなります。

５．インボイス制度導入に向けたご準備を

　インボイス制度導入に係る事業者の方針によっては、賃貸借契約書、特に賃料に係る消費税部分の見直しが必要になるかもしれません。適格請求書発行事業者の登録は、原則として令和5年3月31日が申請期限となります。それまでに、消費税とどのように関わっていくか検討する必要があります。