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したがって、不動産所得は資産の権利者である所有者が申告を行うのが基本的なルールとなります。

２．共有の場合

　Ａ及びＢの２名で共有しているような不動産は、各人が持分割合に応じた申告をすることになります。
　全部をＡだけやＢだけのものとして申告することはできません。また、共有は区分所有とは異なりますので、アパートの１号室はＡのもの２号室はＢのものというように部屋ごとに分けて申告することはできません。しばしば、共有であるのに部屋ごとに申告している方が見受けられますがこれは間違った申告です。

３．所有者以外の所得とできるか

　 親が所有する土地を月極駐車場として利用する場合を考えてみましょう。駐車場の契約者を子にした場合には、駐車場収入は子に帰属することになるのでしょうか。
　結論としては、管理人などが常駐しているような事業実態がある駐車場などでもない限り、子の収入とすることはできません。資産の所有者である親が申告すべきことになります。
　なお、子は親所有の土地を借りて駐車場運営しているのだと述べたとしても、所得税の考え方では単純に子の収入にさせることはできません。また、このケースでは土地の貸借は使用貸借なのか賃貸借なのかが本質ではありません。
　子の所得と認めてもらうには、子自身がある程度の資産設備（例えば立体駐車場など）を所有することにより資産から生ずる収益とするか、何らかの付加価値がある事業を行っていることによる収益とする必要があるでしょう。

４．贈与税などにも注意 　

　いままで説明をしてきたように、不動産から生じる所得をその契約者を形式的に変更することにより所有者以外の人のものにすることはできません。この場合、一次的には所有者に帰属した所得を、二次的に所有者以外の人に分配しているものとして金額によっては贈与税の課税問題が生じる可能性もあるでしょう。
　また、不動産を賃貸借契約にて貸し付けていたとしても、それが単なる転貸借に準じたようなものであれば、その実態は不動産管理に過ぎないとして、管理料相当以上の所得は賃借人には移転しないと見られる可能性もあります。

５．資産を所有して所得移転

　このように不動産所得を移転するためには資産の所有がポイントとなります。
　したがって、マンション・アパートなどであれば建物そのものを売買や贈与によって移転する必要があります。その際、土地を移転する必要はないのでしょうか。
　賃貸建物から生じる収益は建物から生じるものですから、賃貸収入の移転だけを考えれば建物だけの移転で実際は問題ありません。ただし、移転後の土地所有者と建物所有者が異なる結果となるため、借地権の問題が生じないよう親子などの個人間であれば土地は使用貸借とするのが一般的でしょう。
　なお、建物所有者が土地を無償利用した場合には、理論的には地代相当の利益を得ているとして贈与税の問題が生じるという考え方もあります。ただし、実務上は贈与税の課税は行われないのが実情です。

６．所得税だけの問題ではない　

　このように、不動産所得の帰属を変更するために資産を移転する場合には所得税だけではなく、相続税や贈与税の取り扱いも理解しておく必要があります。
　また、不動産を法人に移転する場合には、法人税の取り扱いを知る必要があります。
　このように税法はひとつの側面からではなく多面的に考えることが大事なのです。

（２）扶養控除等
準確定申告をした方の控除対象配偶者又は控除対象扶養親族として扶養控除等を受けた方でも、その後他の方の控除対象配偶者又は控除対象扶養親族等に該当すれば、その方の申告でも扶養控除等を受けることができます。

上記の通り、1人の子について、父の申告時と母の申告時の２回扶養控除を受けることができるのです。

４．相続人の確定申告の時も忘れずに　

　配偶者と死別した方が受けられる所得控除があります。夫が亡くなった場合の「寡婦控除」と、妻が亡くなった場合の「寡夫控除」です。
　死別後再婚していないなど一定の要件を満たせば、27万円（「特定の寡婦」の場合は35万円）の所得控除を受けることができます。
　とは言ってもやはりご夫婦そろって長生きされるのが一番です。お互いを思いやりいざという時の知識も備えておけば夫婦円満につながるでしょう。

２．ＮＩＳＡの活用

ＮＩＳＡのポイントとしては以下の通りです。
1　非課税枠が利用できるのは平成26年から10年間
2　非課税枠＝新規投資額は毎年100万円、一度売却するとその非課税投資枠の再利用はできない
3　新規投資分の非課税期間は5年間　
仮に平成26年から10年間、毎年100万円を投資し、売却せず制度終了まで保有します。すると5年目には年間500万円の非課税口座が活用できることになります。6年目以降は初年度以降の非課税枠が順次なくなっていきます。しかし、新たな非課税口座の枠を使うことで、さらに最長5年間の非課税期間を利用することができます。制度終了までの期間で考えると、図では省略していますが、100万円の枠を最大50（非課税期間5年×10年間）活用することができます。そして、毎年非課税口座の投資で得た利益に対する20％強の税金が非課税となります。

３．デメリット　

ＮＩＳＡ口座を活用するにあたり、以下の様なデメリットもあるので注意が必要です。
1　一定期間において複数の金融機関等にＮＩＳＡ口座を開設できない。（1人につき１口座のみ） 
2　ＮＩＳＡ口座での売買損失は税務上ないものとされ、既存口座で保有する他の配当や株の売却益などとの損益通算が認められない。（既存口座であれば、一定の要件を満たせば損益通算をすることができ、また、控除しきれない損失は翌年に繰り越すこともできる。）　
3　ＮＩＳＡ口座から払い出された上場株式等の取得価額は払い出し時の時価となる。
　(払い出し時の時価が取得価額よりも低く、その後の売却時に時価があがると、この差額について課税されてしまう。)

４．ＮＩＳＡの利用法　

　例えば、高配当が期待できる株式を購入し、非課税期間中保有します。配当金も長い目で見てみると大きな金額となります。ＮＩＳＡ活用の１つの選択肢として検討してもよいのではないでしょうか。
もし、1株1,000円、配当年3％の上場株式を限度額100万円で毎年1,000株ずつ購入したら…
1年目　1株当たり配当30円×1,000株＝3万円
2年目　　　　〃　　　　　 ×2,000株＝6万円
3年目　　　　〃　　　　　 ×3,000株＝9万円
制度終了までの14年間の配当金の合計額は
1株当たり配当30円×50,000株相当＝150万円
150万円×20.315％＝304,725円 
この金額が非課税のメリットを受けた金額になります。 

　一方、内部で行き来の出来ない構造上区分された二世帯住宅の場合は、被相続人宅の敷地部分のみが特例の適用対象でした。（図2参照）

４．二世帯住宅の構造上の要件撤廃！　　

　改正により、構造上の要件が撤廃となります。
　内部で行き来が出来なくても同居しているとみなされて、被相続人及び相続人が居住している敷地全体が特例の適用対象となります。（図３参照）

　これにより、上下で分断され外階段でなくては行き来が出来ない、または左右を隔てる壁があり、一度外に出なければ行き来が出来ない二世帯住宅も適用が可能になります。

５．これからの二世帯住宅の建て方　　　

　このように、構造上の要件は撤廃されましたが、登記の仕方には引き続き注意が必要です。図３のパターンでも建物を被相続人と相続人で分けて区分登記している場合には、被相続人の居住用部分しか特例の対象にはなりません。対処法としては、建物を共有にすることです。
　上記の点を注意すれば、これからは姑と嫁が仲良く暮らせる完全分離型の二世帯住宅を相続税の心配をせず、安心して建築出来ると思います。
　ちなみに、上記の2つの改正点は平成26年１月1日以後の相続からの適用となります。
　最期を迎える場所や二世帯住宅の構造の違いで相続税が変わる理不尽な扱いが無くなることは、増税の中の一筋の光かもしれません。

　注意が必要なのは、平成26年3月に完成引渡しという条件で、平成25年10月1日以後に請負契約を締結したような場合です。工事の遅れで引渡しが4月にずれ込んでしまうと、残念ながら適用税率は8％となってしまいます。
　この経過措置については、請負会社から発行される請求書等に適用を受けた旨の記載がなされることになります。

２．賃貸借契約の経過措置は

　賃貸借契約についても、契約の内容が次の｢ア及びイ｣又は｢ア及びウ｣の場合には、経過措置の対象です。対象となると、平成25年9月30日までに契約したものについては、平成26年4月1日以後の期間に対応する賃料であっても税率が5％となります。
ア　資産の貸付期間及びその期間中の対価の額が定められていること
イ　貸主が事情の変更その他の理由によりこの対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと
ウ　契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと並びに支払われる対価の額が一定の水準であること
｢消費税率の改正があった場合には改正後の税率による｣旨の条項はイに該当しません。しかし、この条項に基づいて平成26年4月1日以後の期間に係る賃貸料を実際に変更した場合には、その変更後の賃料は8％が適用されます。
　なお、昨今の賃貸借契約書ではトラブル防止のため｢賃料が経済事情の変動、公租公課の増額等により不相当となったときは、賃貸人は契約期間中であっても賃料の増額請求できる｣旨の条項を設けていることが一般的なようです。この条項があればイの要件に合っていないことになります。
　また、原則として期間中の解約はできなくても条件付きでできる旨の特約条項があればウの要件を満たしません。
　このように賃貸借契約の場合は、現実的には経過措置の対象となる場合は少ないと思われますが、いずれにしても事前に契約書の内容のご確認が必要です。

３．既存契約書の内容確認・見直しを

　経過措置の対象とならない取引については、契約書で消費税等についてどのように表記しているかにより、平成26年4月1日以降の損益に影響が出てきます。注意が必要なのは、消費税等について｢税込｣とし、区分して表示をしていないケースです。なお、消費税等について免税事業者であれば影響はありません。
　契約書が｢100,000円(税込)｣と総額表示の場合で見てみましょう。当方が受け取る賃料の本体価格は、4月1日以降減少します。当方が他社に管理業務等を委託している場合では、4月1日以降の経費が減少することになります。

　既存の契約書で賃料変更可能な条項を設けていれば、例えば｢金○○○円(消費税等別。消費税率が変更された場合には、変更後の率による。)｣という内容に変更をする、などの検討が必要です。
　また、消費税率は平成27年10月1日からは10％となることも予定されています。この機会に、賃貸借契約書や業務委託契約書の内容を確認し、賃料の見直しや契約条項の変更が必要かどうか、お早めに検討を行っておいて下さい。　

この結果、延滞税と加算税の額は次表のとおりになります。

ペナルティーの額を比較していただければ、仮装や隠ぺいをすると後で痛い目にあうことは明らかです。また、修正申告書は、年14.6％の割合が適用されないよう納税資金を準備した上で提出することが重要です。

３．本税と延滞税どっちを先に払う？

　修正申告をして、相続税2,000万円･延滞税100万円を納付しなければならないのに、すぐに払える資金が100万円しかないとします。この場合は、相続税と延滞税のどちらを先に払えばいいのでしょう？相続税本税が減らなければ、延滞税が増え続け、困ったことになります。結論は、相続税から納付し、完納後に延滞税を納付すれば良いのです。延滞税に対して延滞税は課税されないためです。

２．【相続税】基礎控除額

　3,000万円＋600万円×法定相続人の数に引き下げられます。現行では亡くなった方の4％に相続税が課されていますが、この改正により6％に上昇すると見込まれています。この影響は都市部に持ち家をご所有の方に集中するため、次の改正が盛り込まれました。
（平成27年1月1日以後）

３．【相続税】小規模宅地等の減額特例

　被相続人が事業や居住の用に供していた土地の評価額を引き下げる特例です。この特例のうち、居住用宅地等部分について適用面積が拡充、適用要件が緩和されます。
適用面積：240㎡→330㎡
　特定事業用宅地等と併用する場合それぞれの限度面積まで完全併用することができるようになります。（平成27年1月1日以後）
適用要件
（１）一棟の二世帯住宅で建物内を行き来できない場合も敷地全体について特例の適用が可能となります。
（２）被相続人が老人ホームに入所された場合でも以下の要件を満たす場合には特例の適用が可能となります。
・被相続人に介護が必要なため入所したものであること
・家屋が貸付け等の用途に供されていないこと （平成26年1月1日以後）

４．【贈与税】教育資金の一括贈与

　現行の制度でも教育資金の贈与は非課税です。但し必要な都度贈与する必要があります。今回の改正は一度に多額の資金を非課税で贈与することができるというものです。30歳未満の受贈者の教育資金として、直系尊属が金銭等を金融機関に信託等として支出した場合に適用されます。上限は受贈者1人につき1,500万円（学校等以外は500万円）です。
　教育資金に充てられたことを証明するため、領収書等を金融機関等に提出する必要があります。
　なお、30歳になった際に残額がある場合、その時点で贈与があったものとして贈与税が課税されます。
（平成25年4月1日から平成27年12月31日まで）

５．【所得税】日本版ＩＳＡ

　現在、上場株式等の譲渡益等については軽減税率が適用されています（所得税7％、住民税3％）。平成26年以後原則に戻り、所得税15％、住民税5％となります。
　個人による資産運用を促進させるための特例でしたが、あまり効果が無かったため、新たな対策として日本版ISAが平成26年から10年間適用されます。
　上場株式等への投資のうち、毎年100万円までが非課税枠となります。この非課税枠内の上場株式等から生じる配当や譲渡益が非課税となります。保有期間は最長5年間です。非課税となる投資額は最大500万円（毎年100万円×5年間）となります。
　5年間の保有期間終了時に、非課税枠を移管し、非課税のまま保有し続けることもできます。
　配当や譲渡益が生じる場合は有用ですが、譲渡損失は生じなかったものとして、損益通算の対象となりません。
　この制度の基となったイギリスでは広く利用されているため、当初設定されていた期限が無くなり、恒久化されました。日本でも利用状況によっては恒久化、対象商品や非課税枠の拡充、対象年齢の引き下げ等が期待されます。

６．その他

　今回取り上げることができなかった改正案のうち主要な項目は、次表のとおりです。

　つまり、取得費加算額が大きければ大きいほど、譲渡所得金額は小さくなり、所得税も少なくなります。
　但し、取得費加算額には上限が有り、譲渡所得金額が零になるところで打ち止めです。また、適用を受けられるのは、相続開始から３年１０か月以内の売却に限られます。

２．平成５年改正で土地等の譲渡に大盤振る舞い 　

　昭和４５年の特例創設当時、取得費加算額は土地等とそれ以外の財産を区別することなく、「譲渡した相続財産に対応する相続税額」に限られていました。

　その後、平成５年の税制改正で、土地等に係る取得費加算額が大幅拡大。「相続した全ての土地等に対応する相続税相当額」とされました。上記の算式の分子の下線部分が「全ての土地等の価額」となります。
　これにより、例えば下のＡ・Ｂ・Ｃという３つの土地を相続し、そのうちのＡだけを譲渡したような場合（※）、Ａの譲渡所得の金額の計算上、譲渡していないＢ・Ｃに対応する相続税までも取得費に加算できることとなったのです。

３．平成５年改正の背景

　平成５年の改正は、バブル期の地価高騰を抑制するための土地課税強化により、土地譲渡税の負担が重くなり過ぎたことに配慮して行われました。
　しかし、実際には別の事情もあったようです。
　改正当時、バブル崩壊により地価は下落し土地取引も停滞。相続税評価額が実勢価格を上回る逆転現象が起き、物納が激増。その一方で国側は、収納した土地の売却処分が進まず頭を痛めていました。
　何としても物納から現金納付へシフトさせたい。大胆な優遇措置の本音はそこにあったと思われます。

４．会計検査院の指摘

　今回、会計検査院は、平成５年改正で拡大された土地等に係る取得費加算額の適用範囲を見直すよう意見表示しました。
　それによると、特例適用者のうち、譲渡していない土地等に対応する相続税の加算割合が著しく高い人が約半数。このうちの５人に１人は、譲渡所得税の負担が生じていません。また、平成５年改正により増加した取得費加算額は786億円。その結果、減少した所得税は118億円と試算されました。つまり、土地等を多く相続された方の中に、所得税が著しく軽減されている方がいることを問題視したのです。
　また、当時30％であった譲渡所得税率（国税）は15％まで引き下げられ、物納件数も激減。状況が様変わりした現在、この土地等の特例の見直しは必然というわけです。

５．土地等の特例が無くなると・・・

　それでは、土地等の特例が有る場合と無い場合とではどの位の差が出るのでしょうか？上記２の例（※）で検証してみました。

この場合、土地等の特例が無いと、取得費加算額は約５千万円少なくなり、税額では約１千万円もの負担増となります。

６．特例の行方は？

　平成２５年度の税制改正大綱では、取得費加算の特例の改正は見送られました。しかし油断は禁物！会計検査院の指摘後、数年以内に改正された制度は数多くあります。今後の動きが気になるところです。

２．減免される固定資産税等の額 　

　固定資産税等の減免はあくまでも申請を行った場合の取り扱いですので、申請書を提出することが必要です。 実際に減免される固定資産税等の具体的な金額は、各市町村により詳細が異なりますが、おおよそ次の１又は２の取り扱いとなっています。

減免対象税額については
1　減免申請日以降の納期限分を減免
2　物納（収納）された時以降の納期限分を減免（※東京都２３区は１の取り扱い）

固定資産税等の前納分については

1　前納分（一括納付分）は減免対象外（還付をしない）
2　前納分（一括納付分）も減免対象（還付がされる）（※東京都２３区は２の取り扱い）

いずれにせよ減免を最大限に受けたい場合には、物納対象としている固定資産は、

ことにより減免税額を多くすることが可能になるのです。
　なお、固定資産税等を前納している場合には減免がなされないものだと認識されている方もいるようです。しかし、上記のように前納されていたとしても、減免のうえ税額還付を行う市町村もありますので思い込みには注意です。

３．条件付き物納許可後の更正の請求

　物納許可後に相続税の評価額を減額することが可能な場合もあります。
　土地の物納では許可にあたり条件が付されることがあります。実務的には、土地を更地で物納する場合、物納許可後に土壌汚染や地下埋設物等の存在が判明した時は除去をしなければならないという条件が付けられます。
　万一、物納許可後に土壌汚染等が発見された場合には除去の履行を求められることになります。（履行をしなかった場合には物納許可が取り消されます。）
　このような場合には、既に申告した相続税について更正の請求を行い、土壌汚染等に係る土地であったとして評価額を減額し、税金を取り戻すことが可能です。

４．手続きは自己責任

　固定資産税等の減免申請や相続税の更正の請求は、その手続きはいずれも本人が行うものです。したがって、市町村や税務署の方から親切に言ってくれることは絶対にありません。
　つまり、確定申告と同様あくまでも自己責任なのです。後の祭りとならぬよう忘れずにメリットを享受するようにしましょう。