将来お持ちの土地を売却した場合の譲渡益を最大80％まで繰り延べることができるという、今年の税制改正で創設されたこの特例は、2年間限定。特に今年中の土地の取得にはより有利に働くため、今回はその概要をお知らせいたします。

１．特例の内容

　これまでの譲渡所得の特例からすると、馴染みのない方法です。まず取得ありき、譲渡はゆっくり考える買換制度と言えばいいでしょうか。
　不動産所得等の業務を行う個人及び法人のいずれも適用を受けることができます。まず、平成21年1月1日から22年12月31日までの間に土地等(土地、借地権等の土地の上に存する権利で、棚卸資産でないもの。建物は対象外)を取得します。そして取得日を含む各年分(法人の場合には各事業年度)の確定申告書の提出期限までにこの特例の適用を受ける旨の所定の届出書を提出します。こうしておけば、その取得日を含む年の翌年以後10年以内に、所有する他の土地等(譲渡時に事業用のものに限ります)を譲渡したときの譲渡益の80％(譲渡時に平成22年中の取得土地のみが対象となる場合は60％)について、先に取得しておいた土地等の取得価額を限度として、課税の繰延べが受けられます。

２．特例を受けるための要件

　今年と来年取得する土地等を｢先行取得土地等｣、将来譲渡する所有土地等を｢事業用土地等｣といいます。それぞれの要件は表1の通りです。いくつかポイントを確認しましょう。
（１）用途制限
　先行取得土地等には用途制限がありません。事業用土地だけでなく、自宅や別荘用の土地の購入でも対象となるのが特徴です。一方、事業用土地等は、譲渡する時に自社ビル、貸アパートや一定の設備等が伴う貸駐車場の敷地といった事業の用に供されている必要があります。
（２）取得先・取得原因
　先行取得土地等の取得先・取得原因は限定されています。夫婦や親子間の取引、相続や贈与等による取得は対象となりません。土地取引を活発にするための政策的な制度ですから、これは仕方ないことかも知れません。
　一方、売る方の事業用土地等には、事業に準ずるものも含まれ、現在所有している土地等に限りませんから、将来取得する土地でも対象となります。

法人が赤字となった場合、その赤字（欠損金額といいます。）は翌年以降に繰越して、翌年以降の黒字（所得金額といいます。）と相殺することができます。これを「欠損金の繰越控除」といっています。これと似て非なる制度に、「欠損金の繰戻し還付」というものがあります。実は、平成21年度の税制改正で、中小企業者等に限って、この制度の適用ができるようになりました。今回は、この繰戻し還付制度について、繰越控除との比較を交えてご説明します。

1.法人税の取扱い

（１）　欠損金の繰越控除
　欠損金の繰越控除とは、青色申告書を期限内に提出している場合、その事業年度に生じた欠損金額を、翌年度以降７年間繰り越すことができ、翌年度以降の法人税の計算上所得金額から順次控除できる制度です。
　一般的な1年決算法人では、最大翌7事業年度まで繰り越すことができることになります。しかし、その翌７事業年度が赤字続きで、繰越した欠損金が使えなければ、期限切れとなって切り捨てられます。
　また、冒頭でも触れたように、この制度は青色申告法人が対象です。さらに、欠損金が発生した事業年度から欠損金を控除する事業年度まで連続して確定申告書を提出していることが要件となります。
（２）　欠損金の繰戻し還付
　①　制度の概要

　②　対象法人

　③　還付税額の計算具体例

去年から今年にかけて、各マスメディアが非上場株式に係る相続税が猶予されるようになったと大きく報道し、納税猶予は多くの人が知るところとなりました。ただこの制度、本当に税金が免除されるところまで到達するにはいくつものハードルをクリアする必要があるのが実状です。相続税の申告が終わった後に提出する届出書もその１つです。申告後も継続して税務署へ届出が必要となりますのでご注意ください。

1.農地を相続した場合・・納税猶予の概要

　相続税の納税猶予の対象としては、従来から農地に係る特例があります。被相続人の農地を相続して農業を引き継ぐ相続人は、一定の相続税を猶予できるという制度です。
　対象となる農地には生産緑地も含まれることから、都市部においてもかなりの方が利用していると言えるでしょう。

　どのような税金にも、期限や期日といった数多くの締切ルールがあります。定められた期限までに確定申告をしなかったり、税金を納めなかったりすれば、本来納めるべき税金に加えて、さまざまなペナルティが課されることになります。
　相続税の法定申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から１０ヶ月以内で、納付期限についても同様です。
　今回はこの法定申告期限までに、相続税の申告及び納付ができなかった場合、追加で徴収される税金、附帯税について説明します。

1.附帯税の種類には・・

　附帯税には「延滞税」「利子税」「加算税」の３種類があります。

○延滞税
　　納めるべき税金を法定納期限までに完納しなかった場合に、遅れた期間に応じて課されます。
　　税率は、法定納期限の翌日から完納するまでの日数に応じて、原則年14.6％（法定納期限後2ヶ月以内は、公定歩合+4％）です。（図１）

○利子税
　　延納など納付の延期が認められた場合に課されるもので、利息と同様な性質を持っています。
　　税率は、延納の期間や公定歩合、財産の保有状況（不動産等の割合）などに応じて決まります。

○加算税
　　法定申告期限までに申告を行わなかった場合に課されるもので「過少申告加算税」「無申告加算税」「重加算税」があります。
　　税率は、10％～20％程度ですが、仮装隠ぺいによる重加算税は、最高で40％にもなります。
　もちろん地方税にも同様のペナルティはあり、附帯税ではなく附帯金といいます。

　　特定の事業用資産の買換えの特例のうち、最も一般的に使われているのが、譲渡の年の1月1日における譲渡資産の所有期間が10年超という条件の特例です。適用期限が来る度に今回こそ廃止か、と言われ続けていましたが、平成21年度税制改正により更に3年間期限が延長され、平成23年12月31日までの譲渡分まで、その適用が可能となりました。

1.特例の概要

　特定の事業用資産の買換え特例は、一定の条件を満たす買換えについて、譲渡収入のうち買換えた資産価額の８割については今回は課税しません、その残りについてだけ税金の計算をすれば良い、というものです。この特例を活用すれば、わずかな税金を納めるだけで、多額の資金調達をしなくても新しい事業用資産を取得することができます。
　同じ種類の資産の買換えに限らず、駐車場用地を売却して貸付用マンション１室に買い換える、新たにアパートを建築する等、組み合わせは自由です。買換資産は、資産を譲渡した年に取得するのが原則ですが、所定の届出書を税務署長に提出することにより、譲渡した年の前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することもできます。

2.事業用の資産

　この特例は、個人、法人双方に適用がありますが、個人の場合には譲渡資産も買換資産も所有者自身の「事業」の用に供されているものでなければなりません。未利用の空き地や親族に無料で貸している土地などは対象となりません。ただし、譲渡資産がその所有者と生計を一にする親族の事業に使われていた場合に限って、所有者本人が事業に使っていたものとして取り扱うこととしています。ご主人の所有土地の上に奥様が建てたアパート経営をしている場合、その土地をご主人の事業用資産として特例を受けることもできます。
　ここでいう事業とは、必要経費を差し引いて利益の出るような相当の対価を得て継続的に行われていれば該当します。例えば、不動産収入はあるが賃貸マンション1室のみ、というような、事業と称するに至らないような規模のものであっても適用できます。法人の場合には、社宅も対象となります。
　ただし、一時的に貸し付けたようなものは認められません。

3.買換資産によっては特例を適用しないほうが有利

　この特例の適用に当たっては、どのような買換資産を取得するかで、その後に発生する税金の負担に差が出ます。この特例は、あくまでも課税の繰延べです。最終的に買換資産を売却する時まで課税を猶予されているだけです。ですから、買換資産の税務上の取得価額は、実際の購入金額ではありません。買換え前の、譲渡資産の取得費を元にして計算します。例えば、相続で取得した土地でその取得経緯や取得価額が不明の場合には、譲渡収入の5％として計算を行い、これをそのまま引き継ぐのです。このため、買換資産が建物等の減価償却資産の場合には、減価償却費は少なくなり、毎年の所得税の負担は大きくなります。また、引き継いだ取得価額が減価していきますから、将来買換資産を譲渡する場合の取得費は、更に少ないものになってしまいます。
　下記の例のような耐用年数の短い木造建物の場合には、毎年の所得税と住民税の合計税率が50％の方であれば、繰延べた税額との比較をしますと、9年後には、特例を適用しない場合の税負担の減少額が、繰延べた税額を超えてしまいます。目先の納税はわずかでも、特例を適用しないほうが有利な場合もあるのです。長期譲渡所得の税率である20％を超える税率で毎年の所得額に課税される方は、減価償却資産を買換資産とすることについては、慎重な検討が必要です。

平成４年に施行された借地借家法には、定期借地権制度が創設されています。これにより、土地所有者は契約更新の心配をする必要が無く、安心して土地を賃貸することが出来るようになりました。これから定期借地として土地を賃貸しようとしている方も、すでに定期借地を行っている方も税務上の取り扱いは気になるところだと思われます。そこで今回は一般定期借地権に係る土地所有者側について主な取り扱いをまとめてみました。

1.所得税法上の取り扱い

　定期借地権の設定をする場合には、通常は何らかの対価を授受するはずです。所得税法では、定期借地権であろうとも普通借地権であろうとも、この収受した設定の対価の取り扱いについては差異を設けておらず、次のように取り扱われます。

　平成21年度税制改正の大綱が、昨年12月12日に自民・公明の与党より、これを踏まえて12月19日に財務省より発表されました。今年度の改正案は、景気回復を念頭に置いた減税措置に重きを置いた内容となっています。主な改正予定事項をまとめてみました。

1.相続税関係税制

（１）相続税の計算方法の改正（遺産取得課税方式への変更）は見送りに
　今年度の税制改正項目として一番の注目を集めていた相続税の計算方法の大改正は、結局のところ見送りです。
　昨年度の税制改正大綱には、各相続人が実際に取得した遺産額に応じて個別に税額を計算する「遺産取得課税方式」への改正を検討する旨が謳われていました。しかし、今までどおりの「法定相続分遺産取得課税方式」に変更はないことになります。

（２）事業承継税制として
①取引相場のない株式等に係る相続税の納税猶予制度の創設
　経済産業大臣の認定を受けた一定の非上場会社の後継者となる相続人が、その非上場会社の株式等を相続等により取得した場合、一定の計算により算出した相続税額について、その相続人の死亡等の日まで納税を猶予する、という特例が創設されました。
　猶予される相続税額は、その株式等（相続開始前から既に保有していた株式等を含めて、発行済株式等の総数の2/3までの部分）の80％相当額に対する税額です。

②取引相場のない株式等に係る贈与税の納税猶予制度の創設
　経済産業大臣の認定を受けた一定の非上場会社の後継者が、その非上場会社の代表者であった者から贈与によりその保有株式等の全部を取得した場合、贈与税（贈与前から既に保有していた株式等を含め、その会社の発行済株式等の総数の2/3までの部分に対する税額に限る）全額の納税を猶予する、という特例が創設されました。

（３）農地等に係る相続税の納税猶予制度等の見直し
①市街化区域外の農地等については、20年間の営農継続により猶予税額が免除される措置が廃止されます。

②市街化区域外の農地について、改正後の農業経営基盤強化促進法の規定に基づき貸し付けられた農地等についても納税猶予の適用が認められるようになります。

2.中小企業関係税制

（1）法人税の軽減税率の引下げ
　現行の制度においては、中小法人等について、所得金額のうち年800万円以下の金額に対する法人税率は、22％と軽減税率が適用されています。それが、平成21年4月1日から平成23年3月31日までの間に終了する各事業年度については、さらに18％に引き下げられることになります。つまり、1年決算法人であれば、一般的に平成20年4月2日以降開始した事業年度から適用されるため、すぐに恩恵を受ける法人も多いのではないでしょうか。

（2）欠損金の繰戻し還付制度の適用が可能に
　中小法人等の平成21年2月1日以後に終了する各事業年度において生じた欠損金額については、欠損金の繰戻しによる還付制度（以下、「繰戻し還付制度」という。）の適用ができることになります。つまり、一般的には平成20年2月2日以降開始した事業年度から適用されることとなります。
　繰戻し還付制度とは、前期が黒字で当期が赤字となった場合に、前期に納めた法人税の一部の還付を受けられるというものです。
　現行では、平成4年4月1日から平成22年3月31日までの間に終了する各事業年度において生じた欠損金については、解散等の特殊な場合を除き、この制度は適用できないことになっています。

3.住宅・土地税制

（1）土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除制度の創設
　個人又は法人が、平成21年及び平成22年中に取得をした国内にある土地等を、所有期間が5年を超えた後に譲渡した場合には、譲渡益から1,000万円が控除されるという制度が新たに創設されます。

（2）平成21年及び平成22年中の土地等の先行取得をした場合の課税の特例の創設
　事業者が、平成21年及び平成22年中に国内にある土地等を取得し、その取得をした事業年度後10年以内に、所有する他の土地等の譲渡をしたときは、譲渡益の80％（平成22年中取得の場合は60％）相当額を限度として、取得土地について圧縮されます。あくまで課税の繰り延べがされるだけで、免除ではありませんので注意が必要です。
　なお、土地等の取得をした事業年度の確定申告期限までに、一定の届出の提出が要件とされています。

（3）特定事業用資産の買換えの特例期限の延長
　適用期限が平成20年12月31日までとされていた、特定の事業用資産の買換えをした場合の課税の繰り延べの特例が、平成23年12月31日までに延長されます。

4.その他の主な改正

土地や建物などを交換した場合には税務上、そのときの時価により譲渡があったものとされ、課税の対象となります。しかし、一定の要件に該当する場合には譲渡の時点での課税はなく、将来に繰り延べることができる特例があります。この特例は個人・法人双方にあります。今回はその交換の特例を適用して共有関係を解消しようとするものなのですが、その特例の適用の時期が違うと、思わぬ税金がかかると言うお話です。

1. 固定資産の交換の特例の適用の条件

　交換の特例は以下の要件を満たすことが必要です。
　　① 譲渡資産と取得資産は、同種の固定資産であること
　　② 譲渡資産と取得資産は、それぞれの所有者がいずれも１年以上所有していた固定資産であること
　　③交換のために取得した固定資産でないこと
　　④譲渡資産と取得資産の時価の差額は、これらの時価のうち多い方の金額の２０％以内であること
　　⑤取得資産を譲渡資産の交換直前の用途と同一の用途に供すること

2.こんな場合は、交換できる？

　例えば、姉妹が１０年前の相続によって、大阪の貸地(底地)Ａと東京の土地Ｂを共有で２分の１ずつ取得しました。現在は、東京の土地Ｂには妹夫婦が住んでいます。今年(平成２０年)の夏に建物の所有者に依頼されて、大阪の借地権付の建物を購入しました。この建物は、現在は事務所として貸付けています。今後姉妹は、２つの土地と建物を交換して共有関係を解消するつもりです。東京の土地と建物は自宅として住んでいる妹が、姉が大阪の土地と建物をそれぞれ単独で所有したいと思っています。

　消費税は、法人個人を問わず誰もが一番身近に感じる税金ではないでしょうか。しかし、うっかりすると余計に納めることになりかねない要注意の税金でもあります。そんな消費税の節税対策の一部を、オフィスビル賃貸業でその賃貸収入の全てが消費税の課税対象となる3月決算法人を前提にご紹介します。

1. 課税方法の選択をして節税を

（１)　納税額の計算方法
消費税の計算方法は2通りから選択できます。それぞれ簡単にご説明すると次のとおりです。

　　　　①原則課税
　　　　　課税売上に係る消費税(Ａ) － 課税仕入に係る消費税(Ｂ)

　　　　②簡易課税
　　　　　課税売上に係る消費税(Ａ)－ (Ａ)×みなし仕入率

　不動産賃貸業の場合、②のみなし仕入率は50％となっています。一般的には、実額で計算する(Ｂ)の金額が少ないため、この50％を控除できる簡易課税の方が納税額を少なくすることができるうえに、計算が楽というメリットがあります。

（２)　簡易課税の注意点
しかし、メリットだらけのように思える簡易課税にも注意点があります。
　①簡易課税は選択制で、適用したい事業年度開始日の前日までに税務署に届出をしなければならないこと
　②いったん選択したら2年間適用し続ければならないこと
　③基準期間(一般的に2年前)の課税売上高が5,000万円を超える事業年度は適用できないこと
　④大規模な改修工事や建物の購入があった場合にも、これらに係る消費税の還付を受けられないこと
　従って、簡易課税を選択してから2年間は、改修工事や建物の購入を控え、原則課税に戻してから行えばよいのです。原則課税に戻れば、(Ｂ)の金額が(Ａ)の金額より大きくなる可能性が大きいため、消費税の還付を受けられると言うわけです。なお、本稿でいう建物は、オフィスビルに限定して考えてください。

2.課税期間の短縮を活用

　簡易課税から原則課税に戻るには、やはり適用したい事業 年度開始日の前日までに税務署に簡易課税をとりやめる届出をしなければなりません。しかし、もし届出をうっかり忘れ てしまったら泣き寝入りしなければならないのでしょうか。
そのような場合も、課税期間の特例選択の届出をし、課税期間を1ヶ月または3ヶ月に短縮することにより、事業年度の途中でも原則課税に戻すことができるのです。
（２)　原則課税→簡易課税
また、原則課税は簡易課税のように2年間の継続適用のしばりがないため、改修工事や建物の購入が完了したら次の課税期間から再度簡易課税を選択することができます。
Ｈ20.8月中にオフィスビルを購入する3月決算法人が、課税期間3ヶ月を選択したとします。次の(ａ)～(ｄ)の届出を下記の線表のスケジュールのように提出することにより、かなりの節税効果が得られます。