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　2024（令和6）年から贈与税が変わります。暦年課税は、贈与加算が相続開始前3年から段階的に7年に延長されます。精算課税贈与は、新たに毎年110万円までの非課税枠が設けられ、使い勝手がよくなります。
　この改正を踏まえ、来年以降の精算課税の活用方法を検討します。

１.令和６年以降の暦年課税について

　令和6年以降の暦年課税は、贈与加算が段階的に7年以内に延長されるため、相続直前の節税目的の贈与が難しくなります。贈与加算は、基礎控除110万円以下の部分も含めて贈与した財産を相続財産に取り込んで相続税を計算するので、該当してしまうと贈与による節税の効果は失われます。
　ただし、贈与加算の対象となる方は、相続人、受遺者や死亡保険金の受取人など相続で財産を取得する人（以下「相続人等」といいます。）に限られます。相続人等は別として、相続人等以外の孫などへの贈与は、贈与加算の対象になりません。贈与加算のことは気にせず、これまでどおり暦年課税を使うことができます。しかも、暦年課税は、精算課税とは違い適用を受ける人の要件がありませんので、孫や子の配偶者など多くの人に贈与することが可能です。

２.精算課税の概要

・贈与者…60歳以上
・受贈者…18歳以上の推定相続人、孫
・特別控除額…累積2,500万円
・税率…特別控除額を超えた部分について一律20％
・贈与加算…2,500万円の特別控除額の枠内も含め、精算課税を利用して贈与した財産（贈与したときの評価額）をすべて相続財産に取り込んで相続税を 　　　　　　計算します。支払った贈与税は相続税から控除し、控除しきれない部分は相続税申告で還付を受けることができます。
・非課税枠…令和6年以降、累積2,500万円の特別控除額とは別に毎年110万円の非課税枠が設けられます。
・暦年課税と精算課税の選択は、贈与者ごとに行います。一度、精算課税を選択したらその選択をした贈与者から受ける贈与については、暦年課税に戻 　ることができません。

３.令和６年以降の精算課税の活用方法

　令和6年から新たに設けられる精算課税の110万円の非課税枠を活用する方法をご説明します。

(1) ご相続が近い場合
　110万円の非課税枠の部分は、贈与加算の対象外です。つまり、精算課税を使えば、相続開始の直前であっても、年間110万円まで無税で贈与した上、相続財産から切り離すことが可能です。
　ご相続が近い場合、相続人等に対する暦年課税は贈与加算の対象になるリスクが高いです。贈与加算を回避するため、精算課税を選択できる子などの推定相続人は、精算課税を選び年間110万円の非課税枠をきっちり使って相続税を減らすことができます。

(2) 贈与者が2人の場合
　父Ａ、母Ｂの2人が子Ｃに贈与するとします。暦年課税と精算課税の選択は、贈与者ごとに行います。令和6年以降は、Ａ、Ｂの2人とも暦年課税または精算課税を選択するとＣの非課税枠は110万円です。しかし、Ａが精算課税、Ｂが暦年課税を選択すると、Ｃは精算課税の非課税枠110万円と暦年課税の基礎控除110万円の最大220万円まで1年間に無税で贈与を受けることができます。
　Ａに相続が発生すると、ＣはＡから贈与（精算課税）を受けた財産を最大110万円×贈与年数だけ無税で承継できたということになります。
　Ｂに相続が発生すると、Ｂからの贈与（暦年課税）のうち、贈与加算の期間を徒過したものは相続財産から切り離されます。仮に先にＡに相続が発生したら、Ｂからの贈与について贈与加算を避けるため、暦年課税から精算課税に切り替えるのも一案です。

４.適切な選択を

　精算課税は、贈与者と受贈者に一定の要件があります。また、一度に多額の贈与をしたい場合や、将来値上がりしそうな財産を移転するには使いやすい制度ですが、一度選択すると暦年課税に戻せません。そのため、相続財産はどのくらいあるか、110万円の非課税枠を超えて贈与をするか、相続により財産を取得する予定か等、色々な検討要素があります。
　令和6年以降は2つの制度を併用することで、非課税枠が220万円まで拡充されます。次世代への財産の移転の促進のため、有効に使うことが大切です。それぞれの贈与制度について、特性を踏まえた上で使い分けることが必要と考えます。

同族会社の事業承継において、複数の相続人が共同で事業を引き継ぐ場合、経営方針が一致するとは限りません。むしろ、親族であっても考え方は十人十色ですから、円滑な共同経営は将来的な課題となります。その親族間の共同経営の対策として会社の分割が有効なことがあります。今回は、質疑形式を使って会社を分割する際の税務をご紹介します。

１.質問

父Ａは、長男Ｂと二男Ｃの２名の子がいます。
　父Ａの主な財産は、不動産賃貸業を営む非上場の同族会社の株式です。その同族会社は、父Ａが100％株主であり、賃貸マンションを２棟(簿価３億円×２棟)所有しています。父Ａは、相続人である長男Ｂと二男Ｃの２名に財産を均等に相続させたいと考えています。どんな方法が考えられますか。

２.会社分割の検討

理想的には、相続人同士が協力して会社を経営してくれることが望ましいでしょう。しかし、兄弟間で何かの折に意見が対立することも珍しくなく、２人に株式を等分に分けてしまうと、会社の意思決定に問題が生じ、将来的に会社の経営が困難になることが予想されます。兄弟２人で株式を持ち合うのはお勧めできません。
　そこで、簡便的に賃貸マンション１棟を１つの事業単位とみて、兄弟に均等に財産を相続します。現在の会社を二つの会社に分割しておき、相続発生時に分割前から存続する会社(旧会社)の株式をＢ、新設された会社(新会社)の株式をＣが各々引継ぎ、単独で会社を経営していきます。
　それでは会社分割の方法と税務の取扱いをご紹介します。

３.事業譲渡を用いる場合

事業譲渡とは、会社が特定の資産、事業、または負債を他の企業や個人に売却する手法です。今回の事例では、父Ａが100％出資の新会社を作り、その新会社に旧会社が賃貸マンション１棟を売却しますので、新会社から旧会社に売買代金を支払うことになります。
　税務上の要点として、新旧の会社を一つのグループとしてみたときのグループ外への税流出を考えます。まず資産の譲渡損益については、新旧会社の株主は父Ａのみであるため、グループ法人税制の適用により、資産移転時の法人税負担は繰延べられます。しかし、両社の取引を通じて登録免許税、不動産取得税等の流通税や一定の事業者に対して消費税等の負担が生じるため、計画段階でこれらの税負担を考慮して検討する必要があります。ただ、収入のすべてが住宅の貸付業である同族会社間の不動産売買において、時価と簿価の差額がない場合は、売主に法人税・消費税の税負担は生じず、税流出は流通税の負担のみで済みます。

４.会社分割を用いる場合

会社分割とは、一つの会社を２つ以上の独立した会社に分ける手法です。それぞれの会社が、賃貸マンションを１棟ずつ所有します。
　税務上の要点としては、支配関係が継続しているなど一定の要件を満たした場合は「適格分割」に該当し、事業譲渡よりも有利になることがあります。具体的には法人税、消費税が掛からず、一定の要件を満たしている場合は不動産取得税も掛かりません。また、不動産の購入資金も必要がないため、資金的な負担が少なく、リソースを効率的に活用できるというメリットがあります。
　さらに、会社分割は権利と義務を一括して移転するため、法務手続きが比較的容易であるという特長もあります。したがって、一定の要件を満たすのであれば事業譲渡よりも使いやすく有効な手法になります。

５.留意点

会社分割は、比較的コストをかけずに実行できるのですが、事業承継の観点からすると実行時期に注意が必要です。
①　相続後に会社分割を行う場合
　相続が発生し、遺産分割で旧会社の株式を相続人が各々50％ずつ取得した後に兄弟が旧会社を分割しようとすると問題が生じます。適格分割に該当するためには旧会社の株主の持分割合に応じて新会社の株式を発行しなければならないため、新会社もＢとＣが50％ずつ持ち合わなければなりません。ＢとＣが新旧会社を各々100％所有になるよう会社分割すると、適格分割にはならないため、賃貸マンションを時価で旧会社から新会社へ移転したものとみなされます。事業譲渡と同様にグループ法人税制が適用され、旧会社に対する法人税は繰り延べられますが、一定の事業者には消費税の負担が生じます。更に新会社の株式を取得するＣは、時価で旧会社の株式を売却して新会社の株式を取得したものとされますので、みなし配当による税負担が生じてしまいます。
②　相続直前に会社を新設して会社分割をした場合
　非上場会社の株式の相続税評価の多くは、会社の財産を基にした株価（純資産価額方式）と業績値を基にした株価（類似業種比準方式）を組み合わせて算出することになります。ただし、開業後３年未満の会社は一般的に評価額が高くなりやすい純資産価額方式のみで株価を算定することになり、類似業種比準方式を併用することができません。更に取得後３年以内の土地等は時価で評価する必要があるため、相続時の株価が高くなることがあります。

６.まとめ

生前から事業承継を見据えて会社の事業を分割するというのは、どうしても時間がかかってしまいます。会社分割の活用をお考えの場合は、税務や法務に関する専門家としっかりと相談して計画を立てることが大切です。

　一生で一番大きな買い物といわれるマイホーム。近年は不動産価格の上昇により購入者の負担もより大きくなっています。子が家を建てるとき、家の建築資金は出せるが、土地は購入できないという場合、親の土地に家を建てることがあると思います。このようなときの相続税・贈与税の注意点を考えました。

１.子が親の土地にマイホームを建てるとき

　子が親の土地に家を建てると、土地の購入費用がかからないので、子の負担は軽減されます。家が完成して住んだら、親が地主で、子が賃借人となりますが、他人に土地を貸して建物を建てさせたときと同じように、親子間であっても借地権は生じるのでしょうか。

２.使用貸借と賃貸借

　親子間で地代のやりとりをするかどうかで借地権は以下のような違いがあります。

(１) 使用貸借
　親族における土地の貸借は、わざわざ権利金や地代を決めて賃貸借を開始することはほとんどなく、タダのケースが多いと思われます。
　タダでの貸借を含め、借り受ける土地の必要経費である固定資産税相当額以下での貸借を「使用貸借」といいます。「使用貸借」は、地代のやりとりをする「賃貸借」と比較して賃借人の権利が借地権ほど強くありません。税務上は、子に借地権が発生したとはみないので、贈与税がかかることはありません。また、子は土地をタダで借りることから、将来にわたって地代相当の利益を受けることになりますが、この部分にも基本的に贈与税はかかりません。
　ただし、将来の相続税では、「使用貸借」している土地として評価しますので、借りている子の権利は考慮されず、更地価額が相続税の対象になってしまいます。

（２）賃貸借
　固定資産税相当額を越える地代のやりとりをする「賃貸借」の場合は、借主に借地権が発生するため、相続税評価上は更地価額から借地権価額を控除して評価することになります。　
　ただし、権利金の支払いがないと、親から子に借地権相当の贈与があったとされ、思わぬ税金が発生しますので注意が必要です。

３.親の家と同じ敷地にマイホームを建築するとき

（１）別棟を新築して住むとき
　親の家の隣に子が家を建てて住むのは、いきなりの同居に対する抵抗がある場合は良いかもしれません。
　ただし、同一敷地内で別居する子が相続で敷地を取得する場合、特定居住用の小規模宅地の特例の適用要件である「同居親族」を満たさなくなるため、原則として、同特例の適用を受ける事が出来なくなります。
　例外として、別居の子が親の生活費を面倒みるなど生計が一であれば、敷地のうち子居住部分のみが特例の適用対象になります。

（２）親の家に増築して２世帯住宅とするとき
　親の所有する建物に子が増築して２世帯住宅にすると、子からみればマイホームを一から建てるよりは金銭負担が軽くなりそうです。しかし、次のように贈与の問題が生じるかもしれません。
　親名義の建物に子がお金を出して増築すると、増築部分は親の建物になりますから、親は子から増築費用分の贈与を受けたことになってしまいます。そこで子が支払った増築費用分の建物の名義を親から子に移転させて共有とすれば、贈与税がかかることはありません。
　しかし、１つご注意いただきたいことがあります。

（３）２世帯住宅は共有登記か区分登記か
　増築部分を登記する方法として、共有のほかに建物の構造などの条件を満たせば区分登記することができます。区分登記すれば、親の家と子が増築した部分は別の家屋になりますから、共有持分の計算をする必要はありません。しかし、特定居住用の小規模宅地の特例では区分登記された建物は登記に合わせて別の建物と判定することになります。したがって、子が親の家に増築して増築部分を区分登記すると、別棟を新築したのと同じように、特定居住用の小規模宅地の特例の適用に影響が及びます。小規模宅地の特例では共有のほうが有利です。

4.まとめ

　実家に帰ってマイホームを建てる（増築する）ことは親子の生活にとって大きな転機となります。税金面はご説明したように選択の仕方によって様々な違いが生じてきます。どのような方法が良いか相続税・贈与税の注意点も考慮に入れて決めていただければと思います。

　近年、老人ホームや介護施設等の数はどんどん増えています。老人ホームといっても、富裕層の方しか入ることができないような高級老人ホームも近年は増えており、一人暮らしのため、平日は自宅で生活し、週末だけ高級老人ホームを別荘のように利用するケースもあるようです。
　今回は、被相続人が老人ホームに入所中に相続があった場合でも、小規模宅地の特例の適用を受けることができる要件を考えていきたいと思います。

１.小規模宅地の特例について

　相続開始の直前において「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」については、一定の要件を満たす場合、自宅敷地のうち330㎡まで相続税評価額の80％を減額することができます。小規模宅地の特例を使えるかどうかで相続税額は大きく変わってきます。
　被相続人が自宅を離れて老人ホームに入所したまま相続があった場合、一般的には、相続開始の直前において被相続人が自宅に住んでいたとはいえません。それでは、自宅の敷地に小規模宅地の特例を使えないのでしょうか。

２.老人ホーム入居中に相続があった場合

　結果から言えば、次の３つの要件を満たす場合は、自宅の敷地は老人ホームの入所直前の状況をもって「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」とみることになりますので、小規模宅地の特例の対象となります。

要件①　相続開始直前に要介護認定等を受けていること
要件②　老人福祉法等で認定された老人ホーム等に入所していたこと
要件③　老人ホーム入所後の自宅が賃貸等されていないこと

　これは、被相続人が介護を受ける必要があるため、住んでいる自宅を離れて老人ホームに入所しなければならない場面を考えています。被相続人は、自宅での生活を望んでおり、いつでも自宅で生活することができるように自宅が維持管理なされていれば、実際には病気療養のために一時的に入院しているのと同様な状況にあります。自宅で生活していないため一律に小規模宅地の特例の対象に当たらないとするのは実情にそぐわないからです。

３.要件①…要介護認定等について

　被相続人が要介護認定等を受けていたかどうかは、老人ホームに入所した時ではなく、相続開始時までに認定を受けていたかどうかで判定します。
　それでは、要支援認定の申請中に亡くなった場合はどうなるのでしょうか。申請をしてから市区町村の審査を受けて認定を受ける流れになりますが、介護保険法では申請があった日に、さかのぼって効力が生じることになっています。相続開始時点では、申請中であっても、相続後に要支援認定が認められれば大丈夫です。
　なお、配偶者が要介護認定を受けたために、夫婦で一緒に老人ホームに入所することもあるかと思います。この場合で、要介護認定を受けていない方が亡くなってしまったときは、自宅の敷地について小規模宅地の特例の適用を受けることはできません。

４.要件②…老人ホームについて

　入所する老人ホームはどこでもよいというわけではなく、一定の要件を満たしている必要があります。老人福祉法により都道府県から認可を受けている老人ホームなどが該当します。
　無認可の老人ホームでは、小規模宅地の特例を受けることができませんので、入所前に施設に確認をしておくことが大事です。

５.要件③…老人ホーム入所後の自宅が賃貸等されていないこと

　自宅は、基本的には老人ホーム入所時と同じ状態を保つ必要があります。老人ホームに入所後、自宅の用途を変更し、他人に賃貸しているときや事業用に使用しているとき、生計が別の親族が引っ越してきたような場合には、小規模宅地の特例の適用が不可となりますのでご注意ください。
　なお、新たに自宅を他人に賃貸した場合は、居住用の８割引きに代えて、貸付事業用として200㎡まで５割引きの小規模宅地の特例を受けることができる場合があります。

６.誰が自宅の敷地を相続するか

　自宅を相続する方が誰でも小規模宅地の特例を使えるわけではありません。
被相続人が老人ホームに入所中に相続があった場合、小規模宅地の特例を使うことができる相続人は、次のいずれかの方です。

①配偶者
②老人ホームの入所直前に被相続人と同居していた相続人
③上記①、②がいないときは、いわゆる家なき子の要件を満たす相続人

７.最後に

　小規模宅地の特例は、相続前の状況で使えるかどうかが決まる要件が多くあります。また、老人ホームへの入所が絡むと、判断が複雑で非常に難しくなります。
　老人ホームへの入所を考えている方は事前に検討しておくことをお勧めします。ご不明な点がありましたら、ＡＴＯまでご相談ください。

　相続税の節税として、贈与を活用するのは世間の常識となっています。税制改正により、令和６年１月１日以後の贈与から相続開始前の贈与加算が段階的に７年に延長されるため、節税のための贈与はより早く行うのが効果的です。
　子や孫が生まれてから、贈与税（暦年贈与）の基礎控除110万円を活用すれば、18歳で成人するまでの間、無税で約2千万円を渡すことができます。そこで、幼児への贈与についてご説明します。

１.贈与が成立するには

　贈与は、無償（タダ）で資産を移転する契約をいいます。贈与の効力が生じるのは、贈与者が自分の財産を無償で相手方にあげることを伝え、もらう人が承知した場合です。つまり、あげる人ともらう人の双方の合意があってはじめて贈与が成立します。

２.税務署が認めない贈与は

　税務署が認めない贈与は、贈与が成立していない場合です。たとえば、親が子の名義で作った預金の場合、以下のような理由から、その預金は親子間で「あげる」「もらう」の合意がなく贈与が成立していないと判断されると、名義が子であっても親のものと判定されます。このような預金を「名義預金」といいます。
　・通帳、カード、印鑑を贈与者（親）が管理している。
　・子がその預金の存在を知らない。

３.幼児への贈与は大丈夫？

　幼児は、贈与が成立するための意思表示や財産管理ができないから、贈与が成立しないのではという疑問が生じます。
　結論から言えば、幼児に対する贈与はできます。なぜなら、未成年者の場合、親権者が法定代理人となるからです（民法824条）。つまり、両親が、幼児である子に代わって贈与を承諾し、子が受けた贈与財産として管理していけばよいのです。

４.贈与契約書は必要なの？

　贈与は口頭でも成立するので、身内で贈与契約書を作るのは堅苦しく感じます。しかし、将来の親族間トラブル防止や税務署に「名義預金」といわれないよう贈与契約書を作ることは重要です。たとえば、相続が発生したとき、幼児が大きな金額の預金を持っていると、税務調査を受ける可能性が高くなります。そんなときに、贈与契約書があれば、贈与成立を証明するため非常に有効です。署名押印のある贈与契約書を作成した上で、契約通りに財産が移っていれば、特殊な事情がない限り、贈与契約は成立しているとみます（民訴228条④）。税務署が、その贈与を成立していないとひっくり返すことはまず無理です。

５.口座振込をお勧めします

　贈与契約書は作ったけれども、実際には契約通り財産を移していない場合などは、税務署から契約の真実性を疑われ、贈与が成立していないと指摘される恐れがあります。そのような意味では、記録が残らない現金で贈与するよりも記録の残る口座振込で贈与するほうが間違いありません。

６.贈与税の申告や納税はどうするの？

　贈与税（暦年贈与）は、１年間に基礎控除額110万円を越える財産の贈与を受けた場合に申告が必要になります。贈与を受けた人が幼児であっても申告・納税をしなければなりません。実際には、親権者が代理人として申告と納税の手続きを行うことになります。
　この場合の贈与税は、贈与を受けた幼児の負担となることにご注意ください。税金の支払いであっても、負担者が違えば贈与税の対象になってしまいます。

７.贈与を受けた子が成人したら

　名義人である子が預金の存在を知らないまま、通帳を管理していた両親が亡くなってしまうと、贈与は成立していないとみられ、その預金は管理していた両親の相続財産になってしまいます。遅くとも子が成人するまでには、預金の存在を伝えて管理方法を親子で話し合いましょう。

８.まとめ

　幼児への贈与はできます。しかし、せっかく子のためにコツコツ貯めてきたお金が、子の財産とは認められず、贈与税や相続税といった税金の対象となっては苦労が水の泡になってしまいます。
　贈与契約書の作成や親権者としての財産管理方法など、不安やお悩みのことがあれば、当事務所にご相談ください。

外貨建て取引による為替差益に関する税務
～外貨預金とＦＸを中心として～

　昨年は円安が進んだ一年でした。年初の１ドル115円が10月には150円を超えた日も。円安が進むのならドルを買っておけばよかった、と思うのも後の祭りです。今回は、外貨建て取引による為替差益に纏わる税務のお話です。

１．為替差益は‟雑所得”で総合課税

２．株式の譲渡における為替差益の取扱いは？

３．為替差益も税率20％の申告分離課税にできる！！

４．おわりに

　外貨預金の利息は税率約20％の源泉分離課税（申告不可）、為替差益は総合課税で、損失の繰越しはできません。一方、レバレッジ１倍のＦＸについては、利息（スワップポイント）も為替差益も税率約20％の申告分離課税で、損失は3年間繰り越せます。所得状況に限らず約20％の固定税率で、かつ、損失も繰り越せる点は、ＦＸ取引のメリットになります。総合課税で適用される税率が高い方は、一考の価値があるかもしれません。

　不動産を売買して譲渡益が生じる際に、譲渡益に対して所得税や法人税を納める必要があります。そのほか、消費税を納める課税事業者であれば、建物を売買した場合には消費税を納める必要があります。なお、土地の売買では消費税は非課税ですが、消費税の計算方法によっては、例年と比べて消費税の負担が増える場合もあります。そこで、今回は、土地売買における消費税の注意点について触れたいと思います。

１．消費税の計算方法

（１）個別対応方式 
　消費税の納税額は、原則としては、預かった消費税から支払った消費税を控除して計算をします。控除する消費税額の計算は、原則、「個別対応方式」により行います。この方式は、支払った消費税を次の(ア)～(ウ)に区分した上で、控除する消費税額を次の算式で求めます。
　控除する消費税額 ＝ (ア) ＋ (イ) × 課税売上割合
　（ア）課税売上のみに対応する支払った消費税額
　（イ）課税売上と非課税売上に共通して対応する支払った消費税額
　（ウ）非課税売上のみに対応する支払った消費税額
　この算式の意味するところは、消費税が課税となる収入を得るために支払った消費税(ア)はすべて控除できますが、土地売買のように消費税が非課税となる収入を得るために支払った消費税(ウ)は控除できません。また、課税と非課税の両者に共通する支払いに係る消費税(イ)は、次で説明する「課税売上割合」に応じて控除することになります。
（２）課税売上割合
　課税売上割合は、次の算式で求めます。
　課税売上割合 ＝ 課税売上高(税抜き) ÷ 総売上高(税抜き)
　課税売上割合とは、収入全体に占める消費税の課税対象となる収入の占める割合です。土地売買は消費税が非課税ですから、上記算式の総売上高には含まれますが、課税売上高には含まれません。そのため、土地売買があるときは、通常の場合に比べ課税売上割合が低くなり、その結果、控除できる消費税が減少することになります。
（３）一括比例配分方式
上　記(１)の個別対応方式に掲げた(ア)～(ウ)の区分をせず、支払った消費税額に上記(２)の課税売上割合を乗じて控除税額を計算する「一括比例配分方式」を採用することもできます（採用すると２年間の継続が必要）。
　控除する消費税額 ＝ 支払った消費税額 × 課税売上割合
　この方法は、支払った消費税のすべてについて課税売上割合に応じた金額を控除するものですから、土地売買があると、控除税額が大幅に減少するリスクがあります。

２．その他の消費税の計算方法

　消費税の計算方法の原則は、前記１のとおりですが、他の方法として、中小企業者の納税事務負担に配慮した「簡易課税制度」もあります。この方式は、2年前の課税売上高が5,000万円以下であり、かつ、年度開始日の前日までに「簡易課税制度選択届」を提出する必要があります。詳細は省略しますが、この制度は、消費税のかかる課税売上高に一定の控除率を乗じて控除税額を計算しますから、土地売買のように消費税が非課税となる収入による影響はありません。

３．土地売買における注意点

　土地売買があると課税売上割合が下がるリスクがあることを前記１で説明しました。そのため、土地売買については、次の制度を適用することが認められています。
(1)たまたま土地売買があった場合
　土地売買が単発であり、かつ、その土地売買がなかったとした場合には、事業実態の変動がないと認められる場合には、税務署長の承認を得ることにより、課税売上割合に代えて次の(２)に掲げる「課税売上割合に準ずる割合」により、消費税の控除税額を計算することができます。手続きとしては、土地売買をした年度の末日までに「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出して、同日の翌日以後１ヶ月を経過する日までにその承認を受ける必要があります。
(2)「課税売上割合に準ずる割合」とは
　課税売上割合に準ずる割合とは、次の(Ａ)又は(Ｂ)の割合のいずれか低い割合とされています。
(Ａ) 土地の売買があった前３年度の通算課税売上割合
(Ｂ) 土地の売買があった前年度の課税売上割合
　この制度の適用により、たまたま土地売買があり課税売上割合が減少しても、前年度以前の課税売上割合を用いて消費税の控除税額を計算できます。該当する場合は、是非活用したいところです。

４．最後に

　消費税を納める課税事業者で土地を売買する方は、まずは、どのような方法で消費税を計算しているか確認する必要があるでしょう。そのうえで、原則的な方法で計算している場合には、予想外に消費税の負担が増える可能性があるため税理士へ相談することをお勧めします。しかし、前記３の申請書は土地の売買のあった年度の末日までに税務署へ提出する必要があるため、年度末ギリギリで売買してそれから相談するのでは間に合わないかもしれません。これから土地の売買を予定している方でも、予定が分かった時点であらかじめ相談するようにしましょう。