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（2）（1）に掲げる賃借権以外の賃借権

なお、貸駐車場の場合は、一般的に（2）の賃借権が控除されます。従って、賃貸借契約の残存期間が5年の場合には、自用地価額から2.5％の控除が可能となります。

３．小規模宅地等の特例は？

　小規模宅地等の特例（以下「特例」といいます。）とは、被相続人等が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、80％又は50％まで評価額を減額するという特例です。居住用の土地を相続する場合には、80％減額が可能となりますが、最近は生活形態の変化により必ずしも適用できるとは限りません。
　では、駐車場の敷地は特例の適用が出来るのでしょうか。この特例を適用するには、その土地が建物又は構築物の敷地の用に供されていなければなりません。アスファルト敷きの駐車場は、構築物の敷地となり、他の要件を満たせば特例の対象地となります。この場合の特例評価減は、200平方メートルまで50％減額となります。
　現在所有の青空駐車場がいつ敷設されたかわからない砂利程度のものだと、構築物の敷地として利用されていないと認定される可能性が高いため、特例の適用は難しくなります。そこで、アスファルトの敷設費用と相続税の減少額とを比較して、資本投下の検討をされることをお奨め致します。
　なお、２の駐車場経営事業者等に土地を貸している場合には、他の要件を満たせば特例の対象地となります。

４．貸アパートの敷地との比較

　ここで、同地域に貸アパートと青空駐車場をお持ちの方の相続税試算を検討してみます。
事例：路線価40万円／平方メートル、
　　　貸アパート・青空駐車場の敷地　いずれも200平方メートル
　　　借地権割合　60％　　借家権割合　30％
1.青空駐車場に構築物が設置されていない場合

2.青空駐車場に構築物が設置されている場合

1と2のパターンを比較すると、2の課税対象の相続税評価額の方が1より720万円少なくなります。相続税の適用税率が仮に30％の方の場合は、216万円の相続税の差が発生します！

５．駐車場のパターンによって・・・

　このように見た目が貸駐車場であっても、賃借形態や設備状況によって相続税の評価額及び小規模宅地等の評価減の特例適用可否が異なってきます。今一度、あなたの所有の「駐車場」がどのパターンに該当するのか、ぜひご確認ください！

なお、積立ＮＩＳＡと現行ＮＩＳＡは、いずれか選択適用となります。
適用時期：平成30年1月1日～平成49年12月31日

２．相続税・贈与税の納税義務の見直し

　国外財産の租税回避スキームを封じるため、日本国籍を有する相続人等に係る相続税の納税義務について、見直しがなされます。現行では、被相続人および相続人・受遺者のいずれもが相続開始前5年以内に日本国内に住所を有したことがない場合、国外財産は相続税の課税対象外でしたが、この期間が10年以内に延長されます。贈与税の納税義務についても、同様です。
適用時期：平成29年4月1日以後の相続・遺贈・贈与

３．居住用超高層建築物に係る課税の見直し

　居住用超高層建築物、いわゆるタワーマンションの固定資産税および不動産取得税に係る課税について見直しがなされます。現行は、床面積が同じであれば、階層の差異による評価額および税額の差はありませんが、今後は、最近の取引価格の傾向を踏まえ、1階を100とし、階が1を増すごとに10/39（≒0.256）ずつ床面積が加算され、税額が上がることになります。これにより、1階の税額を100とすると、40階の税額は110になります。
　なお、今回は固定資産税および不動産取得税の税額の見直しですが、今後、相続税評価額も連動して見直される可能性があります。
適用時期：平成30年度から新たに課税される居住用超高層建築物の固定資産税および不動産所得税

４．取引相場のない株式の評価の見直し

　取引相場のない株式について、より実態に即した評価となるよう見直されます。取引相場のない株式の評価に用いる類似業種比準方式は、類似業種の上場企業のア株価、イ配当、ウ利益、エ純資産を基に計算します。アは、課税時期の属する月以前３ヶ月の各月の株価および前年平均株価からの選択ですが、改正後は課税時期の属する月以前2年平均が加わります。また、イ～エは類似する上場株式の連結決算を反映した数字となります。さらに、イ：ウ：エの比重は１：３：１の割合で計算し、利益の比重を高くしていますが、改正後は１：１：１と均等になります。
適用時期：平成29年1月1日以降の相続等により取得する株式の評価

５．広大地評価の見直し

　現行の広大地の評価は、「面積」に比例的に減額する方法をとっています。そのため、広大地の形状によっては、それを加味した取引価格と相続税評価額とが乖離する事例が多発しています。この状況を是正するため、今回の改正で、各土地の個性に応じ、「面積」「形状」に基づく評価方法に見直されることになります。
適用時期：平成30年以降の相続等により取得した広大地の評価

６．法人税の中小企業向け特例の適用要件の見直し

　資本金が1億円以下の中小企業には、所得800万円以下の部分について摘要される軽減税率をさらに15％まで下げたり、30万円未満の少額減価償却資産を事業共用時に一時に損金に算入できる等の特例があります。しかし、財政基盤が脆弱とは認められない大企業が、資本金を1億円以下に下げるだけで特例の適用を受けることは、財政基盤の弱い中小企業を支援するという本来の趣旨にそぐわないため、適用を受けるための要件に、過去3年間の課税所得の平均が15億円以下であることが加わります。
適用時期：平成31年4月1日以降開始事業年度

その他の主な改正項目

　その他の改正案のうち主要な項目は次表のとおりです。

３．広い敷地は"共有"で広大地評価を有効活用

４．"共有"で有効活用できる税務の特例

　今回は、"共有"を選択して、相続空き家の3,000万円控除と広大地評価を適用する事例を取り上げました。広大地適用の判断が難しいことはご存じでしょうが、相続空き家の特例もその適用要件はかなり複雑難解です。掲げた要件では言い尽くせない細かい取扱いがあり、適用に際しては専門家への相談は必須です。相続が発生し、２.の（１）と（２）の要件を満たすときは、この特例の適用可能性を踏まえた上で、遺産分割などの手続を進めましょう。

上記(ア)は、被相続人Ａ（以下「Ａ」という）が死亡し、Ａが保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金を、相続人子Ｃ（以下「Ｃ」という）が受け取るケースです。この場合は、死亡保険金が相続財産とみなされて、相続税の課税対象となります。もっとも、生命保険金には、相続人一人につき500万円の非課税枠があります。従って、この非課税枠を使い切っていれば、死亡保険金の全額がそのまま相続税の対象になってしまいます。相続税は超過累進税率を採用していますから、最高で保険金額の55％相当額もの相続税が課税されてしまいます。結果として、相続人には保険金の半分未満しか手元に残らないこととなってしまいます。 　一方、(イ)は、Ａを被保険者とする生命保険契約の保険料をＣが負担し、死亡保険金をＣが受け取るケースです。この場合の死亡保険金は、所得税及び住民税の対象で、Ｃの一時所得として取り扱われます。一時所得の場合は前述の相続税と異なり、死亡保険金からＣが支払った保険料と50万円を控除することができ、さらにその控除後の残額の1/2相当額が課税対象です。このように、実質的に所得税、住民税が課税される金額はかなり圧縮されます。この差を利用するのが、被相続人から相続人への生命保険料資金の贈与です。

２．生命保険料に充当するための贈与の方

　 死亡保険金を一時所得とするためには、保険料負担者はＣになります。相続税対策ですから、Ａから保険料相当額の現金をＣに贈与し、その贈与を受けた現金でＣが保険料を支払います【下図の(ア)、(イ)の流れ】。ポイントは、銀行振込でこの現金の流れを明らかにしておくことが重要です。Ｃへの現金の振込みを省略し（Ａが現金をＣに贈与したつもりで）、Ａが直接保険料を振り込むようなことはしません【下図の(エ)】。

直接振り込んでしまうと保険料負担者はＡになり、死亡保険金は相続税の対象になります。死亡前に満期を迎えると、満期保険金の全てが贈与税の対象です。毎年の保険料の額が贈与税の基礎控除（110万円）以下であれば、(ア)の保険料贈与に贈与税はかかりませんが、(エ)にしてしまうと、満期保険金が1,000万円であれば、177万円も贈与税がかかってしまいます。

３．生命保険を活用した納税資金確保の手立て

　相続が発生した時に、最も重要なことは納税資金の確保です。預貯金であれば、その全てが相続税の対象ですが、相続財産とみなされる生命保険金、すなわち、保険料を被相続人が負担した場合には、非課税枠（500万円×法定相続人の数）があり、その枠内の保険金に相続税はかかりません。この非課税枠の活用は重要です。しかし、非課税枠を超えてしまうような場合は、上記２に記載した、資金贈与で相続人が保険料を負担し、相続人の一時所得とする方法で納税資金を確保することが有効になります。
　この資金贈与を活用するためには、贈与の実態をきちんと備える必要があります。現金を確実に移転することが、被相続人の相続財産を減らして相続税対策になり、さらに相続人の納税資金対策につながります。

住民税所得割は所得に応じて計算されます。ウの控除額の計算式は｢限度額以内であれば、所得税の所得控除という仕組みと住民税の税額控除という仕組みを併せて、支出した寄附金(2,000円は別です)と同額の税金を納めなくてよい｣ことを示しています。つまり、ウの控除額が住民税所得割額の20％と同額の場合に、その支出した寄附金額が最も効率的な金額であったということになります。
(寄附金－2,000円)×(90％－所得税率×1.021)＝住民税所得割額×20％
この式の｢寄附金｣をＸとして式を展開すると、次の式で控除限度額に収まる寄附金の額を求めることができます。
Ｘ＝住民税所得割額×20％÷(90％－所得税率×1.021)＋2,000円

３．予測して計算してみよう

　とにかく、住民税所得割額と所得税率の予測がポイントです。そのためには、分離課税の所得となる譲渡益を見積もらなければなりません。ここが最大の難関です。購入時契約書やメモ等立証できるものを探してもどうしてもわからない場合は、売却代金の5％を取得費として申告せざるをえない場合があります。この場合が最大の所得、納税となりますから、十分考慮して限度額の活用をご検討下さい。
　給与や不動産所得などの総合課税分は昨年と大きく変わらない予測であれば、昨年の申告書や今年の住民税通知書をお手元にご用意ください。総合課税分の大きな変動が明らかな場合には、別途見積もる必要があります。
【例】（概算額であり、所得税と住民税の所得控除の差額調整については考慮していません。）
・総合課税の課税所得(所得控除後)1,000万円
　総合課税の所得税率33％
・総合課税の住民税所得割額(税率10％)100万円
・分離課税の課税所得(所有期間20年の土地の譲渡)
　売買代金－取得費－譲渡費用＝3,000万円予定

(1)住民税所得割額
　総合課税分と分離課税分で別々の税率で計算した住民税所得割額を合算します。
100万円(総合)＋3,000万円×5％(分離･長期)＝250万円
(2)所得税率
　ここがポイントです。総合課税と分離課税の所得が両方ある場合には、総合課税の所得税の税率区分に応じた率を使います。２.ウの算式は前述したように、所得税の寄附金控除での軽減分を考慮しますから、使うのは総合課税の税率です。この例の場合では33％。なお、分離課税分しかない場合には、分離課税の税率(2以上に該当する場合には最も高い税率)で計算します。
(3)控除限度額に収まる寄附金額
　Ｘ＝250万円×20％÷（90％－33％×1.021）＋2,000円　≒　88万円
　ちなみに、譲渡がない例年分のみでは、次の額です。
　Ｘ＝100万円×20％÷（90％－33％×1.021）＋2,000円　≒　35万円
　結構な額が可能です。返礼品ばかりが注目ですが、実は、地震や豪雨など災害で被害を受けた自治体への直接の寄附もふるさと納税扱いです。これから年末に向けてご検討されてはいかがでしょうか。

ケース２　甲の死亡後、乙の相続対策として乙とＤが養子縁組をしたケースです。
　乙の相続においては、乙と実子ＡＢＣ、乙と養子Ｄはどちらも血続きの親子関係にありますので、ＡＢＣＤの相続分は均等です。一方、Ａに相続が発生した場合は注意が必要です。Ｄは乙とは血縁関係にありますが、甲とは何の関係もありません。従って、ＢＣとＤの関係は半血兄弟であり、Ｄの相続分はＢＣの1/2となります。

４．孫を養子にする場合の注意点

　未成年の孫を養子にした場合、孫の親権者は養親（祖父母）となり実親の親権は喪失します。養親が二人とも死亡すると、未成年後見人の選任が必要です。実親が未成年後見人になることもできますが、養親の遺産分割協議においては利益相反となる為、更に特別代理人を立てるなど手続が煩雑です。但し、このような事態は遺言書を作成しておくことで回避可能です。
　また、意外と誤解の多い点ですが、普通養子縁組をしても実親との親子関係までは消滅しません。養子は養親と実親両方の相続人となります。
孫養子が相続財産を取得した場合、孫養子の相続税負担が２割増になる点にも注意が必要です。

５．先々を見越した縁組を

　養子縁組による相続人の増加は、相続税対策としてのメリットがある反面、遺産分割協議や遺留分減殺請求の当事者を増やすことにもなります。
　養子縁組当時と相続発生時では関係性が変化することもありますので、縁組前には十分に検討を重ね、リスクについても理解しておくことが重要です。

２．合同会社の一般的なメリット

　合同会社は、柔軟な機関設計をすることができ、かつ、運営コストが株式会社より少ないという特徴があります。そのため、知的財産を活かした共同事業を行うような場合や、小規模な親族経営事業に適しているといわれています。
　ちなみに、合同会社は通常通り法人税が課税されますので、税金上の取り扱いは株式会社と相違ありません。

　株式会社との制度の比較をまとめると次のとおりです。

定款認証が必要なく、登記手数料も低いことから、会社設立費用が安く済みます。

３．資産管理会社として考える

　上記のような特徴から、最近は資産管理会社としても利用されているようです。
　運営が自由で柔軟、そしてコストも安いのは良いことですが、株式会社とは異なりますので合同会社にはできないことがあります。それは、合同会社は持分会社ですので、資本と経営の分離をすることができないということです。これはある意味デメリットになる場合もあるでしょう。
　資本と経営の分離ができないということは、出資者（株主）と役員の構成を別々に考えることができないということです。つまり、役員に就任するためには出資が必要であり、反対に役員を退任したい場合には出資持分を無くす必要があります。
　人的つながりを重視する会社組織ですので、役員は出資とセットなのです。そのため、機動的に役員を迎えることや、役員構成だけを変えることはできません。
　なお、定款に相続時の持分承継の定めが無い場合には、出資者が死亡すると、その相続人はその地位を承継することもできません。

４．安易に選択せず何が必要かを整理しよう

　このように、合同会社は設立が簡便で費用も安く、運営が比較的自由だというメリットがありますが、持分会社であるがゆえに、できないこともあります。
　どのような会社形態を選択することが良いかは、一律的に決まるものではありません。
　インターネットなどの情報を見ると、運営の自由さ、設立コストの安さばかりを強調し、小規模な会社であれば、合同会社の設立がベストであるような記載も氾濫しているようです。
　資産管理会社の運営では、出資者と役員の構成を変えたくなる場面もあるでしょう。
　自分はどのような会社運営をしたいのか、そして、どのような目的のために会社を設立することにしたかを、もう一度よく考えることが大事です。

５．選択は慎重に

　いまは、株式会社や合同会社以外にも一般社団法人といった法人組織を選択することも可能です。
　何が必要なのかを見極めるには、最初の入り口だけではなく、その後の税務上の取り扱いも大きな影響を及ぼします。全てが良いことばかりの制度など存在しないのですから、目先にとらわれず、制度は賢く選択しましょう。

２．老人ホーム入所者の自宅敷地は居住用か否か？

３．ケース・バイ・ケースで異なる自宅敷地の取扱い

　贈与税、相続税、譲渡所得税で、自宅敷地該当性、すなわち"居住用"の考え方や取扱いが異なることがお分かりいただけたでしょうか。民法の規定に基づき税法が適用されるのを原則としても、時代に即した税制改正や国税庁の取扱いにおいて、税務に限っての例外規定が設けられている点に注意が必要です。

２．老人ホームに入所している場合

　被相続人の居住用宅地については、「相続開始の直前に、被相続人の居住の用に供されている宅地等であること」が適用要件の一つとして挙げられます。
　老人ホームに入所中に死亡した場合、原則、生活の拠点は老人ホームとなります。そのため、自宅は居住の用に供されていないこととなってしまいます。しかし、相続開始時に以下の要件を満たしている場合に限り、自宅が居住の用に供されていたものとして取り扱われます。

Ａさんの父親は（１）（２）を満たしており、問題はなさそうです。

３．二世帯住宅の登記の違い

甲:区分所有登記となっている場合
父親の建物（1F）の持分80平方メートルに対する敷地150平方メートル（300平方メートル×80平方メートル／160平方メートル）のみが父親の居住用宅地となります。ただし、同居の親族はおらず、Ａさんも弟も自宅を所有しているので、いわゆる「家なき子」にも該当しません。そのため、この特例の適用を受けることができません。
乙:共有登記となっている場合
一棟の建物として、Ａさんの建物（2F）の持分80平方メートルに対する敷地150平方メートルについても、父親の居住の用に供していた宅地に含まれることとされています。そのため、Ａさんがその敷地を相続すれば、敷地全体についてこの特例の適用を受けることができます。
現状では 甲 に該当しますので、区分所有登記から共有登記に変更するのが良いように思われます。（ただし、その作業は決して簡単なものではありません。）

４．いざ、実行へ？

　今回のご相談の場合、父親は既に老人ホームに入所しています。このような場合、区分所有登記から共有登記に変更しても同様の効果が得られるのでしょうか。
　結論から申し上げると、今回の場合、建物を共有登記に変更したとしても、特例の適用を受けることはできません。なぜなら、老人ホームに入所中の場合、特例の適用の有無は入所直前の状況に基づいて判定する必要があるからです。
　今回の場合、父親が老人ホームに入所する直前の状況は、区分所有登記となります。そのため上記３．甲 に該当し、この特例の適用を受けることはできません。
　もし、老人ホーム入所前に共有登記に変更していたとすれば、上記３．乙 に該当し、Ａさんがその敷地を相続すれば、敷地全体について特例の適用を受けることができるのです。

５．最後の手段として

　この小規模宅地等の特例ですが、被相続人の居住用宅地のほか、生計一親族の居住用宅地についても適用があります。そのため、老人ホームに入所している父親とＡさんとが「生計を一」といえるのであれば、生計一親族であるＡさんの居住用宅地としてこの特例の適用を受けることが可能となります。なお、敷地全体について適用を受けるためには、相続発生時に建物が共有登記となっており、かつ、1・2F共にＡさんの居住用である必要があります。
　ただし、別々の場所に起居している状態での「生計一」というのは、原則認められません。生計一といえるためには、主な生活費（飲食費、公共料金等）の全てを、父親かＡさんのいずれか一方が負担するといった、それ相当の覚悟が必要となります。父親が全てを負担すると、他の相続人との関係にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、実行にあたっては慎重な検討が必要となります。

(２)売却についての要件

４．昭和56年6月１日以降に建築されている場合は？

　新制度は昭和56年5月31日以前に建築された空き家が対象です。それより後に建築された空き家を売却する場合は、新制度の適用を受けることができません。仮に売却益が3,000万円以上ある場合、約600万円（3,000万円×20.315％≒609万円　※所有期間5年超の場合）税金が増えますので、新制度の適用によるメリットは少なくありません。
　なお、自宅を売却する時の3,000万円の特別控除の制度は、所有期間・居住期間の長短に関係なく受けることができます。そこで、空き家に住民票を移して、すぐに売却しても自宅の3,000万円特別控除が受けられるのではないかと考える方もおられるかもしれません。しかしながら、自宅として使用していたか否かは実態で判断されます。居住期間が極端に短い場合には、特にその実態が厳しく問われることになりますので安易な適用は危険です。ご注意ください。

５．最後に

　空き家になってしまったとはいえ、思い出の詰まったご実家を手放すことには抵抗のある方もいらっしゃると思います。
　しかしながら、遠方に所在しているなどの理由から、十分な管理が行えない場合には、空き家を所有し続けることにコストとリスクが生じます。この機会に、特例を活用して税金を抑えつつ、活きた資産への組み換えを検討してみてはいかがでしょうか。

具体的な増減幅は今後詰めるそうですが、高層マンションの20階は1階の10％増し、30階は20％増しといったかたちで一定の補正を行う案が有力のようです。
マンションなどの相続税評価の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論するようです。総務省令の改正ということは、固定資産税の評価の改正と考えられます。高層階の固定資産税評価額が上がれば、毎年の固定資産税負担も増加します。早ければ2017年に省令を改正し、2018年から実施する見通しのようです。

４．それでもやっぱり評価額は低い！？

　特定の富裕層のみが使える節税策として、議論が出ていたタワーマンション評価については、国税庁が本格的に見直しへ動き出しました。現在所有されているタワーマンションについて、どの位影響が出るかは、今後明らかにされる改正内容を注視する必要があります。
　しかし、現状の不動産の評価方法が根本的に変わらない限り、現金で財産を所有しているよりは、相続税評価額は低いままであると思われます。今後の不動産投資は、要は、タワーマンションが財産構成において、価値あるものであるかどうかがポイントになるのではないでしょうか。