固定資産税は不動産等を保有する法人・個人に対して課される税金であり、不動産賃貸業に係る主要な経費として、実務上重要性が高いものです。また、住宅用地については、政策上、固定資産税が軽減される特例措置が設けられています。特に、住宅の建替え時にこの特例が適用されるか否かで税負担に大きな差が生じます。今回は、固定資産税における住宅用地の特例措置について取り上げます。

１．固定資産税とは

　固定資産税は、賦課期日（毎年1月1日）現在の土地、建物等の所有者に対して課税される地方税（市町村民税）で、都市計画税と合わせて課税されます。

２．住宅用地の特例措置

　住宅用地とは、専ら人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地のことをいい、賃貸住宅や分譲マンションの敷地も含まれます。住宅1戸（賃貸住宅や分譲マンションは1室）につき200平方メートルまでの部分を「小規模住宅用地」として価格の6分の1（都市計画税は3分の1）に、200平方メートルを超える部分を「一般住宅用地」として価格の3分の1（都市計画税は3分の2）に減額調整することにより、税負担を軽減しています。

３．ご自宅や賃貸住宅を建て替える場合

　上記1.で固定資産税等は、賦課期日（1月1日）現在の状況で課税されると説明しました。そのため、1月1日現在において建替え中の場合は、原則として、住宅用地に該当しないことになります。しかし、1月1日現在で建替え中であっても、住宅用地の特例措置が適用できる場合があります。
　例えば、東京都の場合、次の(1)～(4)の全ての要件に該当すれば、住宅用地の特例措置を継続できることとされています。
(1)前年の1月1日において住宅用地であったこと。
(2)本年の1月1日において、住宅の新築工事に着手していること。
または、建築確認申請書を提出しており、3月末日までに工事に着手していること。
(3)住宅の建替えが、建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
(4)住宅の建替えが、建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われていること。

　上記(4)の住宅を建て替える場合については、建替え前の所有者と同一の者であることが要件とされていますが、建替え前の所有者の親族（六親等内の血族、配偶者、三親等内の姻族）であれば適用できることとされています。
　また、手続きとしては、住宅を取り壊した翌年の1月31日までに、都税事務所に以下の書類の提出が必要です。
　〇固定資産税の住宅用地等申告書
　〇以下のいずれかの写し
　　・建築確認申請書　・建築確認済証
　　・中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例等に基づき行政庁に提出した書類
　〇建替え前の住宅所有者と建築主との関係を証するもの（同一の者の場合は不要）
　しかし、個人名義の住宅を取り壊し、法人名義で建築する場合は、この住宅用地の特例措置は適用できませんから注意が必要です。

４．空き家を放置している場合

　家を取り壊すと固定資産税が上がるため、空き家を取り壊さず、そのままにしておくケースがあります。空き家の放置によって様々なトラブルが増え社会問題になってきました。そのようなこともあり2015年より「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この法律により、市町村から「特定空家等」に指定され、必要な改善措置の勧告の対象となると、住宅用地の特例措置が適用できなくなり固定資産税が上がります。
　「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいいます。

５．固定資産税の課税誤り

　新聞等で固定資産税等の課税誤りについての報道を見ることがあります。固定資産税等は、市町村又は都税事務所が税額計算をして、納税額を通知する賦課課税方式ですから、課税誤りが全くないという保証はありません。では、仮に過大に課税されていたことが判明した場合、還付請求は何年遡れるのでしょうか。地方税法では5年とされていますが、東京都の場合は通達があり、一定の要件の下、都税事務所長が納付の事実を確認したときは10年分、納税者が納付の事実を確認できる書類を提出した場合には20年分の還付請求が可能とされています。

６．終わりに（納税通知書のチェック）

　固定資産税等の納税通知書は4月～6月に送付されます。住宅用地の特例措置などが適正に計算されているかどうか、念のため内容確認をすることをお勧めします。